L'Union sociale pour l'habitat
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Le PSLA en questions AH

Après un premier volet dédié à des questions relatives aux locataires-accédants (AH N°1157), restait à aborder celles liées à la commercialisation, à la gestion de la phase d’occupation du logement et des conséquences de l’absence de levée d’option. Nouveau tour d’horizon des opérations de location-accession agréées PSLA réalisées par les organismes Hlm.

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Face à l’évolution des prix ou compte tenu d’un financement moins favorable, les accédants peuvent parfois souhaiter finir eux-mêmes le logement ou retarder leur projet d’accession, voire y renoncer : est-il possible de réaliser une opération portant sur un logement neuf à finir ou avec des travaux modificatifs convenus avec les accédants ? Quelles sont les conséquences d’une non-levée d’option pour l’organisme Hlm vendeur ?

Par ailleurs, lorsque les logements sont dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, certaines spécificités sont à souligner du fait de l’assimilation des locataires-accédants aux copropriétaires avant même le transfert de propriété.

La commercialisation

Quel devenir pour un logement non commercialisé 18 mois après son achèvement ?

Lorsqu’un ou plusieurs logements n’ont pas donné lieu à la conclusion d’un contrat de location-accession, dans les 18 mois de la déclaration d’achèvement des travaux, ils ne peuvent plus obtenir un agrément définitif (article D 331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation - CCH).

L’organisme Hlm peut alors les vendre “directement” ou les proposer à la location.

La mise en location

Les dispositions réglementaires relatives au PSLA prévoient la possibilité, pour l’organisme Hlm vendeur, d’intégrer dans son patrimoine locatif, les logements non commercialisés : les logements peuvent être donnés en location “dans les conditions du PLS”. Il n’y a pas de refinancement, ni d’agrément PLS et une convention APL doit être signée.

L’autre option pourra être la vente à un autre organisme Hlm ou à un accédant personne physique. La vente pourra notamment être consentie à un bailleur social qui les mettra en location. Il est également possible de rester dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété.

La vente “directe” à une personne physique

La vente “directe” du logement achevé est envisageable pour l’organisme Hlm, mais uniquement dans l’hypothèse où il a construit lui-même ce logement non commercialisé.

Lorsque le logement a été construit par l’organisme Hlm, sa vente devra être conforme à la compétence en accession sociale à la propriété des organismes Hlm. Cette vente devra donc respecter les plafonds de prix de vente réglementaires et l’accédant-personne physique qui destine le logement à son occupation personnelle, à titre de résidence principale, devra avoir des ressources qui n’excèdent pas les plafonds de l’accession sociale à la propriété (“LI majorés de 11%”, également dénommés “LI accession”).

Toutefois, ce transfert de propriété ne bénéficiera pas des avantages fiscaux liés à l’agrément PSLA (taux réduit de TVA et exonération de TFPB du logement pendant 15 ans) et réservés aux opérations de location-accession.

Il s’agira de la vente d’un logement achevé, soumise au régime de la TVA au taux normal si elle intervient dans les 5 ans de la déclaration d’achèvement des travaux (sauf application du taux réduit pour un logement situé en zone ANRU ou en QPV, ainsi que dans les 300 mètres de ces quartiers).

En revanche, dans l’hypothèse d’un logement acquis en VEFA, il n’est pas possible pour les organismes Hlm de le vendre, en l’absence de commercialisation en location-accession PSLA. En effet, la compétence en accession sociale à la propriété des organismes Hlm, telle que définie par le CCH, prévoit la construction des logements à vendre ou leur “acquisition-amélioration”. Dans le cadre de leur activité d’accession sociale à la propriété, les organismes Hlm ne peuvent donc acheter des logements pour les revendre, sans autre intervention de leur part.

Les organismes Hlm ne peuvent donc acheter en VEFA des logements pour les revendre (achevés ou non). Des logements acquis en VEFA par un organisme Hlm ne peuvent donc être vendus “en direct” : ils peuvent donner lieu à un contrat de location-accession (PSLA) ou être mis en location, le cas échéant.

Logement prêt à finir ou travaux modificatifs

Est-il possible de réaliser une opération de location-accession PSLA portant sur des logements “prêts à finir” avec des travaux ?

Les dispositions légales et réglementaires relatives aux opérations de location-accession agréées PSLA ne font aucune référence à la notion de logement “prêt à finir” ou de “travaux réservés”. Or, parfois les locataires-accédants préfèrent réaliser certains travaux eux-mêmes afin de diminuer le prix de vente de leur logement.

Cela peut également leur permettre de personnaliser le logement en prévoyant, par exemple, la pose d’une cuisine équipée ou d’autres aménagements.

Toutefois, de telles pratiques appellent des réserves, compte tenu des spécificités du contrat de location-accession : quid en l’absence de transfert de propriété ? Le locataire-accédant ne devenant propriétaire que s’il lève l’option après une phase d’occupation du logement, il est recommandé la plus grande prudence. En effet, il peut exister un risque de contentieux en l’absence de levée d’option du locataire-accédant ayant financé des travaux d’aménagement dans le logement qui demeurera alors la propriété de l’organisme Hlm vendeur.

Alors qu’il renonce à devenir propriétaire, il pourra souhaiter être dédommagé, compte tenu des sommes investies pour la réalisation de travaux dans le logement. Du point de vue de l’organisme Hlm vendeur, lorsqu’il n’y a pas de transfert de propriété, celui-ci doit pouvoir à nouveau commercialiser le logement, ou le transformer en logement locatif, le cas échéant.

Par conséquent, ce type de pratiques peut générer des difficultés en cas de non-réalisation, partielle ou totale, des travaux de finition convenus à la charge du locataire-accédant qui abandonne son projet d’accession à la propriété.

Par ailleurs, un logement trop personnalisé qui ne conviendrait pas au plus grand nombre pourrait être plus difficile à proposer en accession à la propriété, comme en location, pour l’organisme Hlm.

La mise à disposition d’un logement en location-accession PSLA avec des travaux réservés, sans équipements sanitaires, sans évier...n’est donc pas sans risque pour l’organisme Hlm, et par conséquent cela paraît peu recommandé, voire une pratique à éviter…

Toutefois des raisons commerciales peuvent être à l’origine de telles pratiques, mais elles doivent rester très limitées et, tout au plus, envisagées avec attention, en cas de problème particulier de commercialisation, par exemple. Le cas échéant, les clauses du contrat de location-accession devront être adaptées pour limiter ou éviter, en l’absence de transfert de propriété, toute indemnisation à la charge de l’organisme Hlm vendeur lorsque les travaux n’ont pas été effectués correctement, ou de manière partielle.

Cela n’interdit pas le moment venu, lors du départ du locataire-accédant, compte tenu de travaux réalisés “dans les règles de l’art” de convenir à l’amiable d’un dédommagement lors de l’apurement des comptes.

Les parties peuvent-elles convenir, par un avenant, de travaux modificatifs ?

La pratique des travaux modificatifs, décidés après la signature de l’acte authentique de location-accession, peut susciter les mêmes réserves, pour les mêmes raisons.

La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ne prévoit pas de dispositions spécifiques en la matière, par conséquent, le cas échéant, il appartient aux parties de prévoir des clauses particulières dans l’avenant, établi en la forme authentique, et permettant également de limiter tout risque de contentieux, notamment en l’absence de levée d’option.

Certes, la facturation, à part, de travaux modificatifs a pour conséquence la non-application du taux réduit de TVA pour ceux-ci, et il conviendra que le montant cumulé du prix de vente et de ces travaux n’excède pas le prix plafond fixé dans la convention PSLA pour ce logement.

Conséquences de la non-levée d’option pour l’organisme Hlm vendeur

En l’absence de levée d’option au terme du contrat, quelles sont les options de l’organisme Hlm vendeur pour le logement dont il demeure propriétaire ?

À la suite de la non-levée d’option du locataire-accédant, l’organisme Hlm pourra :

- conclure un nouveau contrat de location-accession, dans le cadre de l’agrément PSLA délivré pour ce logement ;
- vendre le logement conformément à ses compétences en accession à la propriété telles que définies par le CCH, à condition que le logement n’ait pas été acquis en VEFA (cf. supra) ;
- mettre en location ce logement, après l’avoir conventionné, dans le cadre d’un bail d’habitation soumis au statut Hlm.

Par conséquent, le logement peut conserver sa vocation en accession à la propriété ou être transformé en logement locatif social en intégrant le patrimoine de l’organisme Hlm vendeur, si celui-ci est également bailleur, ou être cédé à un bailleur social (éventuellement du même groupe, ou non) qui le donnera en location.

D’un point de vue strictement juridique, la levée d’option et le transfert de propriété d’un logement ayant donné lieu à un agrément définitif (compte tenu d’un premier contrat de location-accession signé, au plus tard, dans les 18 mois de la déclaration d’achèvement des travaux) demeurent possibles, y compris pour un logement achevé depuis plus de cinq ans.

Il n’est pas prévu de remise en cause de l’agrément définitif du logement en l’absence de levée d’option du premier occupant et de conclusion d’un nouveau contrat avec un autre locataire-accédant. Toutefois, il est d’usage, dans ce cas, d’informer, les services instructeurs ayant délivré l’agrément, du nouveau contrat signé pour le logement.

Le logement conserve l’agrément délivré et les dispositions de la convention PSLA demeurent applicables au logement concerné, notamment en ce qui concerne le prix de vente.

Le nouveau locataire-accédant doit respecter les plafonds de ressources PSLA. Toutefois, celui-ci n’étant pas le premier occupant du logement, il ne pourra financer avec un PTZ son acquisition lors de sa levée d’option, sauf si une double condition est remplie :

- le premier occupant doit avoir quitté le logement moins de six mois après être entré dans les lieux ;
- le logement doit avoir moins de cinq ans à la date d’entrée dans les lieux du deuxième occupant.

Dans l’hypothèse de la conclusion d’un nouveau contrat de location-accession, pour que l’opération reste soumise au régime de TVA et bénéficie du taux réduit, le transfert de propriété avec le deuxième locataire-accédant doit se réaliser dans le délai de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Toutefois, si la levée d’option intervient dans les cinq ans suivant l’achèvement, le transfert de propriété restera soumis à TVA au taux réduit, alors que si elle intervient au-delà de ce même délai, elle sera exonérée de TVA. Cette exonération n’est pas forcément un avantage car, en contrepartie, l’organisme Hlm devra reverser au Trésor public la TVA précédemment déduite sur ce logement. Dans ce dernier cas, l’acquéreur devra, quant à lui, payer, sur la base du prix de vente (TTC) des droits d’enregistrement, au taux de 5,8%, au lieu de 0,715%, s’agissant d’une opération portant sur un logement “ancien” d’un point de vue fiscal (c’est-à-dire de plus de cinq ans).

Copropriété

Il résulte de la loi du 12 juillet 1984 (article 32) que pour “l’application des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la signature d’un contrat de location-accession est assimilée à une mutation”.

Ces dispositions légales s’appliquent donc à condition que l’immeuble soit soumis au statut de la copropriété. Or, la loi du 10 juillet 1965 “régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes”.

Si, lors de son achèvement, l’immeuble, ou groupe d’immeubles bâtis, appartient totalement à l’organisme Hlm, il n’est pas soumis au statut de la copropriété : il n’y a pas de syndic de copropriété, d’assemblée générale, de conseil syndical, de syndicat des copropriétaires, de “charges de copropriété”...

Par conséquent, tant que l’immeuble, comprenant les logements en location-accession (voire également des logements locatifs sociaux) appartient en totalité à l’organisme Hlm, il n’est pas soumis au statut de la copropriété, et ce n’est que lorsque l’un des locataires-accédants lèvera l’option que les dispositions de l’article 32 de la loi de 1984 s’appliqueront.

En outre, à la suite de ce premier transfert de propriété, les autres locataires-accédants, bien que n’ayant pas encore levé l’option et non-propriétaires de leur logement, deviendront des “quasi-copropriétaires” et participeront à la copropriété. Toutefois, si l’immeuble était soumis au statut de la copropriété dès son achèvement (par exemple, en cas d’opération mixte : accession en VEFA et location-accession PSLA), les dispositions de l’article 32 de la loi de 1984 seraient applicables immédiatement, et l’ensemble des locataires-accédants participeront à la copropriété dès leur entrée dans les lieux.

Le syndic de copropriété peut-il appeler directement les charges auprès des locataires-accédants qui n’ont pas encore levé l’option ?

Le syndic de copropriété, qui n’existe qu’à partir du moment où l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, comme rappelé ci-dessus, pourra alors adresser les appels de provisions au titre des charges de la copropriété à tous les locataires-accédants, et les convoquer aux assemblées générales.

En effet, dès lors que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, à compter de la date d’effet du contrat de location-accession, le locataire-accédant est assimilé à un copropriétaire et en assume les charges. Au regard de la copropriété, le locataire-accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur, dans les limites résultant des dispositions de l’article 32 de la loi du 12 juillet 1984.

Par conséquent, le syndic de copropriété doit effectuer les appels de charges de copropriété, et demander les sommes dues au locataire-accédant (qui n’est certes pas encore “copropriétaire” stricto sensu avant sa levée d’option mais y est assimilé par la loi), à l’exception des sommes incombant au vendeur, c’est-à-dire, le cas échéant, celles correspondant à des “réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu’à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles” (cf. article 29 de la loi du 12 juillet 1984).

Le vendeur n’est donc pas redevable des charges de copropriété qui incombent au locataire-accédant, il est toutefois tenu d’en garantir le paiement en cas de défaillance de ce dernier. En outre, le locataire-accédant subrogé dans les droits du vendeur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires concernant des charges et réparations lui incombant en application de l’article 29 de la loi de 1984.

Il exerce également les actions ayant pour objet de contester les décisions pour lesquelles il dispose du droit de vote. Réciproquement, le vendeur dispose du droit de vote pour les réparations mises à sa charge. Chacune des deux parties au contrat de location-accession peut assister à l’assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote.

Thème : Prêt social de location-accession (PSLA).

Contact : Gaëlle Lecouëdic, conseillère juridique, Direction juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60, Mél. : ush-djef@union-habitat.org