L'Union sociale pour l'habitat
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Les clefs pour réussir les projets en cœur de ville AH

Anticiper et travailler en temps masqué, s’adapter aux aléas techniques et financiers… tels sont quelques-uns des conseils donnés pour "Réussir ses interventions en centre-ville et centre-bourg", par les intervenants de la journée professionnelle, organisée le 12 mars dernier par l’Union sociale pour l’habitat.

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"Les touristes qui photographient les façades à pans de bois du centre historique de Cahors, ne soupçonnent pas que ce patrimoine médiéval abrite des logements sociaux. Et pourtant, nous sommes propriétaires de quasiment toute la rue Clément Marot", a indiqué Laurent Malien, directeur général de Lot Habitat, lors de la journée professionnelle. Cahors, patrie du poète, est aujourd’hui l’une des 222 villes du programme Action cœur de Ville. Comme Lot Habitat, les organismes Hlm pilotent les deux tiers des opérations d’habitat menées dans le cadre de ce programme national lancé fin 2017.

Et ce n’est qu’un début : "vous allez rapidement être saisis par les nouvelles équipes municipales", a prédit Marianne Louis, directrice générale de l’USH. Que ce soit dans le cadre du programme national, ou de toute autre opération de redynamisation de centres anciens, il s’agit selon elle d’une belle "opportunité pour les organismes Hlm pour montrer leur capacité à apporter plus qu’une offre de logement : une voie de vitalité urbaine". Une voie nécessaire pour densifier l’existant et ainsi répondre à l’objectif "Zan" (Zéro artificialisation nette), sachant que "la gestion technique d’une opération par un organisme Hlm est de nature à rassurer l’élu", indique Cécile Chopard, responsable du département Politiques patrimoniales à l’USH. "Ces opérations ont également un fort intérêt pour les communes carencées au titre de la loi SRU et qui ne disposent pas de foncier", a souligné Élisabeth Devalmont, directrice de la prospective patrimoniale d’Alliade Habitat.

Des projets qui font sens

Une des clés de réussite consiste pour Muriel Corporandy, directrice du développement de Gironde Habitat, à "déterminer, avec les partenaires, le projet qui fera sens". La démarche est appréciée de l’Inrap (Institut national de recherches archéologiques préventives) qui a délivré à l’OPH départemental le "diplôme" d’opérateur exemplaire, notamment pour une opération de construction neuve à Sauveterre-de-Guyenne. Dans cette bastide, les plans d’architecte de la nouvelle résidence de la Jurade (16 logements individuels avec jardin privatif) ont été décalqués sur le maillage des constructions médiévales mises à jour.

À une autre échelle, celle du projet Castéja à Bordeaux (reconversion d’un bâtiment classé de 15 000 m2), l’OPH a permis aux archéologues de prendre le temps de fouiller la nécropole du IVe siècle révélée par les travaux et d’étudier l’hypothèse d’une épidémie de peste. Cet épisode dramatique, jusque-là inconnu dans l’histoire de la ville, a été partagé avec le grand public, via une cinquantaine de visites organisées qui ont attiré un millier de visiteurs. Et voilà "comment transformer une contrainte en un outil de communication et de partage avec les habitants", commente Muriel Corporandy, sans conséquence sur le projet lui-même puisque les fouilles se sont déroulées durant les six mois d’instruction du permis de construire.

Il faut "imbriquer les contraintes dans les temps du projet", conseille également Laurence Dartiguelongue, directrice de la maîtrise d’ouvrage d’Habitat Sud Atlantic. Pour gagner du temps, "quand on connaît l’ABF, c’est mieux de le consulter en amont du dépôt de PC", sans attendre la saisine. C’est mieux aussi si la personne a une "sensibilité au patrimoine", ajoute Jean-François Deshoulières, directeur du développement de Noalis, d’autant que c’est elle qui "va déterminer avec l’ABF jusqu’à quel niveau on remonte dans le temps pour "raconter l'histoire"", note Dominique Bresard de l’USH.

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L’immeuble « La Daurade », dans la ville basse de Cahors, abrite quatre logements sociaux, deux T2 et deux T3. © Lot Habitat

Des projets qui demandent du temps

Or l’histoire peut être longue, avec des rebondissements et des imprévus. L’opération sur l’îlot Mouton de Carpentras a duré dix ans, entre la mobilisation de la collectivité en 2010 et la livraison de 35 logements sociaux en mai prochain. Parti sur une opération de réhabilitation et construction, Grand Delta Habitat doit convaincre la ville en 2015 de changer de braquet pour une démolition-reconstruction. La collectivité accepte sous fortes contraintes dictées notamment par l’ABF : conserver la logique d’îlot existante et la forme des maisons de ville en R+2 R+3, démonter et remonter les éléments architecturaux remarquables, intégrer du stationnement dans un centre semi-piéton. Malgré tout, l’expérience est positive. "Les collaborations progressent d’opération en opération, aujourd’hui nous sommes à maturité", témoigne Nicolas Luyton, directeur du développement et du patrimoine de la coop Hlm.

Même état d’esprit chez Jean-Luc Bondon, directeur du développement et de la maîtrise d’ouvrage d’Érilia, qui a "tout connu" durant l’opération sur l’îlot Baudin à Toulon, un des 11 restructurés dans le cadre du projet Anru engagé en 2006 sur le centre-ville. Mais avant d’en arriver là, il a fallu dix ans pour maîtriser le foncier (via l’EPF), reloger les familles (par la ville), intégrer un ABF exigeant qui voulait maintenir les façades sur rue… …"On a dû faire face à des situations que l’on n’avait jamais connues à cette échelle", se souvient Jean-Luc Bondon, mais "aujourd’hui, on a envie d’y retourner". Par exemple, sur le futur chantier de la rue d’Aubagne, à Marseille, où "nous allons nous organiser en mode projet, non pas pour des chantiers à la parcelle mais à l’îlot".

Le mode projet semble bien l’organisation interne privilégiée par les OLS pour s’attaquer à ces sujets. Quelques-uns font le choix d’une équipe dédiée, comme Noalis qui a créé un service spécifique pour les opérations Cœur de ville. Composé de trois personnes (un responsable de programme, une chargée d’opération et une assistante) dont "c’est la spécialité", insiste Jean-François Deshoulières, ce service rédige des revues de projet destinées à être infusées dans tous les services pour capitaliser les expériences.

Des projets mixtes habitat-commerce

Les opérateurs Hlm sont contraints, dans ces opérations en centre-ville, de toucher aux commerces. Le cas de figure classique : des commerces en rez-de-chaussée, vacants ou pas, ayant neutralisé les logements à l’étage et les cages d’escalier y menant. À Commentry, Évoléa, la nouvelle société coopérative de l’Allier, acquiert les immeubles et les recompose pour agencer un seul linéaire et recréer une entrée pour les logements qui sont "redispachés" à l’étage. À Moulins, le directeur du développement et du patrimoine, Pascal Giacomoni, travaille avec un manager de centre-ville sur la base d’un schéma commercial de l’hyper-centre sur lequel sont cartographiés les priorités et les axes stratégiques.

Philippe Charton, directeur général d’Habitat du Littoral, l’OPH de Boulogne-sur-Mer, se félicite également de travailler avec un partenaire local expert sur les questions commerciales. En l’occurrence : l’agence d’attractivité, d’urbanisme et de développement économique de la Côte d’Opale. Habitat du Littoral loue depuis 2014 à la Fnac une cellule commerciale avec un loyer "moins gourmand que celui des promoteurs". Pour autant, "nous voulons éviter les grandes enseignes, qui appliquent une stratégie nationale d’implantation et n’hésitent pas à partir", indique Philippe Charton.

Même lorsque les travaux ne concernent que l’habitat, le maintien de l’activité commerciale est souvent exigé par la collectivité. Là encore, anticipation et dialogue sont les maîtres mots de Laurence Dartiguelongue d’Habitat Sud Atlantic. L’OPH basque rencontre en amont les commerçants de Bayonne pour proposer des solutions de relocalisation et élaborer un protocole d’accord sur le temps des travaux. Ce protocole prévoit des contreparties, comme le nettoyage des vitrines ou des pas-de-porte, l’engagement d’interrompre les travaux durant les fêtes de Noël et les périodes de soldes, voire une indemnisation des commerçants.

Éloge de la complexité

"Les opérations en centre ancien sont plus complexes, il faut de l’anticipation et de la méthode, mais financièrement ce n’est pas forcément une mauvaise affaire", souligne Jean-François Deshoulières, directeur du développement de Noalis, affichant des coûts de travaux autour de 1 500 à 1 600 euros/m2. Il faut aussi des partenaires solides, car "les organismes Hlm ne peuvent pas mener seuls ces opérations complexes", rappelle Chrystel Gueffier-Pertin, conseillère Accession, Vente Hlm et copropriétés à l’USH. Par ailleurs, l’ingéniosité est de mise pour attirer les entreprises sur ces chantiers de dimension réduite en couplant plusieurs opérations, comme présenté par Laurent Gallais, directeur de la maîtrise d’ouvrage d’Habitat 17.

Maîtriser la complexité est aussi un savoir-faire rare, qui sera de plus en plus demandé. Pour pallier le manque d’ingénierie des collectivités, et aussi pour conserver une équipe expérimentée menacée par la RLS, Samuel Coppel, directeur de l’aménagement et du renouvellement urbain de Drôme Aménagement Habitat, répond présent pour des interventions sur le parc privé. De même que CDC Habitat avec une direction dédiée à la rénovation des copropriétés dégradées. "Nous étendons l’éventail des compétences pour aller chercher d’autres ressources, et d’autres recettes, et poursuivre ainsi notre cœur de métier", observe Raphaële d’Armancourt, responsable du pôle Politiques territoriales et urbaines à l’USH.

La complexité est aussi "un élément de motivation" pour les jeunes salariés, assure Loranne Bailly, directrice générale EPF Nord-Pas de Calais, et partenaire privilégié d’Habitat du Littoral.

Une aide d’Action Logement de 1 000 euros/m2

Action Logement accompagne les investisseurs bailleurs publics et privés qui participent à la requalification du bâti ancien de centre-ville dans le cadre du programme Action cœur de ville, pour des logements locatifs ou en accession, dans la limite de 1 000 euros/m2 composé de prêt et de subvention. C’est l’"effet de transformation" qui est recherché, insiste Vera Lizarzaburu, directrice du programme Action cœur de ville à ALS. "Sans l’intervention d’Action Logement, notre opération en centre-ville de Boulogne aurait été déficitaire pendant trente ans", témoigne Philippe Charton, directeur général d’Habitat du Littoral, qui a dû revoir ses plans et son ambition à la hausse avec Action Logement, si bien que les montants de travaux atteignent 4 000 euros/m2 et que "ça passe".