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Les contrats multi-services au crible AH

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Nombreux sont aujourd’hui les organismes d’Hlm qui signent des contrats multi-services avec une entreprise prestataire, dans un souci de bon entretien des logements. Quid de leur mise en œuvre ?

Les contrats multi-services proposent, le plus souvent, une maintenance préventive des logements via une visite annuelle ainsi qu’une maintenance curative qui permet aux locataires de recourir à un prestataire pour des dépannages d’électricité, de robinetterie, de la ventilation, etc.

Si ces types de contrats ne font pas l’objet d’une définition légale ou d’une réglementation spécifique, ils ont pour point commun de porter, pour l’essentiel, sur des prestations qui sont juridiquement à la charge du locataire, au titre de son obligation de procéder à l’entretien courant du logement et aux menues réparations (art. 7, d, de la loi du 6 juillet 1989).

Nécessaire accord du locataire

Parce que les prestations relèvent des obligations du locataire, l’accord du locataire est nécessaire. En ce sens, un arrêt de la Cour d’appel de Colmar, en date du 15 janvier 1998, a considéré que le contrat multi-services proposé par un organisme Hlm pour les parties privatives nécessitait l’accord du locataire pour sa mise en application (CA Colmar, 15 janvier 1998, n° 3B/9804415).

L’accord individuel du locataire peut être recherché à l’entrée dans le logement, lors de la signature du bail. L’acceptation du locataire résulte alors du contrat de location signé. L’accord peut également être recherché par un accord individuel en réponse à la proposition que le bailleur pourrait faire.

Au-delà, un accord collectif peut-il porter un contrat multi-services ?
Une décision de la Cour d’appel de Douai, en date du 21 juin 2007, a admis la voie de l’accord collectif pour conclure à l’opposabilité d’un contrat multi-services. En l’espèce, le locataire contestait la mise en application d’un contrat multi-services ; la Cour a considéré que l’accord collectif s’imposait au locataire en vertu des dispositions de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 et que le locataire était mal fondé à réclamer le remboursement de cette charge qu’il ne pouvait contester (CA Douai, 21 juin 2007, n° 06/01089). À ce jour, la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur cette question.

Des rapports de contrôle récents de l’Ancols soulignent que, pour certains patrimoines Hlm, l’entretien des installations individuelles de chauffage, d’eau chaude sanitaire, des systèmes de ventilation, des robinetteries et des détecteurs du fumées est assuré dans le cadre d’un contrat multi-services. L’Agence note alors que "afin de pouvoir se substituer aux locataires, l’office a conclu […] un accord collectif conforme à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée. Il assure un suivi rigoureux du prestataire et les résultats de la dernière enquête de satisfaction font apparaître une amélioration sensible de la satisfaction des locataires. Il engage tous les moyens nécessaires pour assurer l’entretien de l’ensemble des appareils à gaz, y compris les procédures contentieuses." L’Agence ne relève donc pas d’irrégularité sur ce point, ce qui assoit l’opposabilité aux locataires d’un accord collectif actant d’un contrat multi-services.

Dans la mise en place de tels accords, il conviendra néanmoins d’être vigilant quant à la procédure : celle-ci devra scrupuleusement respecter les formalités prévues par l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 qui, pour mémoire, renvoient à un vote des locataires.

Montant récupérable

Le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 relatif aux charges récupérables en Hlm prévoit que "les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations d’installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire". Au regard de ces dispositions, la partie récupérable du contrat d’entretien ne peut porter que sur les réparations assimilables à des réparations locatives. Par exemple, le remplacement d’un robinet reste à la charge du bailleur.

Sur les aspects fiscaux

L’entreprise qui facture son service appliquera en principe une TVA à 10% dès lors que la prestation porte sur des logements de plus de deux ans.

Une fois la facture réglée, l’organisme va la refacturer aux locataires et la question du régime de TVA applicable à cette refacturation de charges peut se poser, dès lors qu’elle repose sur un contrat multi-services distinct du contrat de location lui-même.

Le bailleur peut-il se contenter de refacturer le montant TTC réglé ? En principe, le bailleur est censé collecter de la TVA sur toute refacturation sauf à appliquer le régime dit "des débours", c’est-à-dire s’il peut être considéré comme un intermédiaire qui refacture, à l’euro et sur justificatifs, des dépenses engagées au nom et pour le compte des personnes bénéficiaires.

Dans le cas présent, il n’est pas certain que les conditions requises pour le régime des débours soient strictement remplies. Toutefois, l’administration fiscale admet que "les charges locatives qui présentent véritablement un caractère locatif, et dont le montant est avancé par le propriétaire pour le compte du locataire qui les lui rembourse exactement, sont exclues de la base d’imposition du propriétaire" (réponse ministérielle "Frédéric-Dupont" AN du 8 février 1982 n° 6057). Elle a précisé dans le Bulletin officiel (BOI-TVA-BASE-10-10-20) que cette règle s’appliquait à "la liste des charges récupérables est respectivement fixée par le décret 87-713 du 26 août 1987 et par le décret 82-955 du 9 novembre 1982 modifié". Par conséquent, et sous réserve des conditions précitées, il paraît admis que l’organisme puisse répercuter sur les locataires le montant TTC des factures payées, sans avoir besoin de collecter lui-même de la TVA.

La situation serait en revanche différente si les prestations d’entretien étaient assurées directement par le personnel de l’organisme (cas d’une régie de travaux).

THÈMES : Gestion locative – Bail d’habitation – Obligations du locataire. Gestion technique – Contrats d’entretien.

CONTACTS : Direction juridique et fiscale : Louis du Merle, conseiller juridique; Pascale Loiseaux – responsable du Département fiscalité; Tél. : 01 40 75 78 60; Mél : ush-djef@union-habitat.org

Direction de la Maîtrise d’ouvrage et des Politiques patrimoniales : Alban Charrier, responsable du Département politiques techniques; Tél. : 01 40 75 70 33; Mél : alban.charrier@union-habitat.org