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Les Coop'Hlm à l'heure du zéro artificialisation nette AH

Assemblée générale revendicative pour la Fédération des Coop’Hlm, le 27 mai(1). La présidente, Marie-Noëlle Lienemann,
a interpelé la ministre chargée du Logement sur de nombreux sujets  : le prêt à taux zéro, les organismes de foncier solidaire, le coût du foncier… à l’heure du zéro artificialisation nette (ZAN). Comme chaque année, les quatre lauréats des Opérations Remarquables ont été dévoilés.

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“Pour les Coop’Hlm, l’année a été plutôt positive, contrairement à ce qu’on pourrait imaginer”, se réjouit Marie-Noëlle Lienemann en ouverture de l’Assemblée générale de la Fédération des Coop’Hlm qu’elle préside. Si l’accession sociale à la propriété s’est maintenue (lire encadré), elle regrette cependant que les organismes bancaires ne tiennent pas compte de la sécurisation des opérations, alors que “la sinistralité dans notre secteur est infime”. Pour faciliter l’accession sociale, Marie-Noëlle Lienemann profite de la présence de la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, pour glisser quelques propositions à l’État, en particulier concernant la reconduction du prêt à taux zéro (PTZ) au-delà de 2022. Son idée : soit un PTZ spécifique au PLSA, qui prenne en compte les revenus au moment de la signature du prêt, soit “un critère spécifique qui permette à la personne, lorsqu’elle entre dans le logement, de savoir si elle peut prétendre au PTZ et à quelles conditions”. Emmanuelle Wargon lui répond que “des adaptations sont en cours d’analyse, pour être en capacité de proposer un PTZ qui continuera au-delà de 2022 et qui sera le plus adapté possible aux besoins des Français”.

Alors que les ventes en bail réel solidaire (BRS) se développent, la présidente des Coop’Hlm propose d’améliorer cet outil pour l’adapter à la reconfiguration dans l’ancien. Elle souhaite par ailleurs que les Départements accordent leur garantie d’emprunt aux organismes de foncier solidaire (OFS). Elle interpelle également la ministre sur une exemption de l’impôt sur les sociétés pour les OFS coopératifs. Sur ce sujet, comme pour le PTZ, la ministre lui donne rendez-vous à la prochaine loi de Finances, estimant que “c’est un point qu’il est tout à fait possible d’étudier d’ici là”.

ZAN et coût du foncier

Le projet de loi Climat et Résilience, bientôt discuté au Sénat, prévoit par ailleurs de diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols d’ici dix ans. Un sujet qui ne manque pas d’inquiéter la Sénatrice de Paris qui craint que le coût du foncier n’augmente. “Si on laisse faire le marché, on va accroître la rente foncière et la ségrégation sociale”, estime-t-elle. Pour produire du logement abordable et intégrer de la mixité sociale dans les territoires, elle propose que 30% d’une opération de construction soient réservés au logement social, dès lors qu’un foncier a obtenu des aides publiques, y compris lors de construction de surfaces commerciales avec, dans ce cas, une compensation en logement social sur le modèle de la compensation carbone.

Sur le thème de la production de logement abordable à l’heure du ZAN, objet d’une table ronde, Raphaële d’Armancourt, responsable du pôle Politiques territoriales et urbaines à l’USH, souligne qu’“il va falloir acquérir de nouvelles compétences sur le recyclage foncier, sur la surélévation, conforter la compétence aménagement en allant au-delà du lotissement et gérer l’équation économique, sans doute en portant des projets plus importants, dans une logique d’ensemblier, aux côtés de la collectivité, de manière à mutualiser les coûts”. Pour Stéphane Raffali, maire de Ris-Orangis et Conseiller départemental de l’Essonne, toute la question consiste à créer un nouveau modèle d’aménagement urbain pour “conforter les populations dans les métropoles, notamment là où se trouve l’emploi”. Le plus difficile étant, pour l’architecte François Pellegrin, d’“éviter le rejet de modèles urbains devenus insupportables pour les habitants”. “Il faut produire plus de logements, ce qui ne veut pas dire qu’il faut en construire autant parce qu’il y a par exemple du recyclage urbain à faire, avec des requalifications architecturales”.

L’enjeu du ZAN, pour Marie-Noëlle Lienemann, est de “produire autrement”. Elle estime que les besoins en logement doivent être déterminés au niveau des territoires puis remontés à l’État et inscrits dans une loi de programmation nationale. Elle propose d’inventer “de nouveaux outils de planification” et estime que, plus qu’une maison individuelle, les Français souhaitent avant tout une bonne isolation phonique et thermique et un accès à la verdure. Pour Eric Hamelin, sociologue, “la densité peut être acceptée si on a une contrepartie en termes de proximité de services, en plus de la qualité de l’habitat et de l’accès à un espace extérieur”. “Ce qui est certain, rebondit Stéphane Raffali, c’est que, quel que soit le projet d’aménagement, il y aura forcément un moment de ratification citoyenne obligatoire, sans quoi les choses ne se feront pas”. Pour le maire de Ris-Orangis, les conditions d’acceptabilité d’un projet passent par exemple par la présence d’infrastructures créant de la richesse sur un territoire, comme un réseau de transports publics ou une université. Lui aussi estime que les outils d’aménagement doivent être “adaptés au modèle qu’on est en train d’imaginer”. En conclusion, il propose de créer de nouveaux indicateurs pour “mesurer le rapport entre ce que l’on consomme éventuellement comme extension urbaine et une augmentation réelle des besoins des populations et des ménages”. Cette proposition convient bien à la présidente des Coop’Hlm, qui juge nécessaire de “trouver un équilibre entre le cas par cas du ZAN et une logique d’aménagement global du territoire”.

(1) Le même jour s’est tenue l’AG de la FNOPH (voir p. 14).

L’activité se maintient

Malgré la crise sanitaire et les élections municipales, l’activité des Coop’Hlm a tenu bon en 2020. Un haut niveau d’activité commerciale a pu se maintenir, avec 3 475 nouveaux accédants (+3% par rapport à 2019) dont 45% en PSLA et 16 opérations en BRS lancées par 12 Coop Hlm, soit 266 logements (5% des ventes). La production est quasi-stable à 8 041 unités mises en chantier (contre 7 928 en 2019), dont 809 maisons individuelles, 4 285 logements en accession sociale sécurisée (VEFA, PLSA, BRS), 2 532 logements locatifs (foyers compris) et 415 lots à bâtir. 28% des mises en chantier sont financées en PLAI et 41% de la production locative mise en chantier issues de la VEFA. Le patrimoine locatif géré par les Coop’Hlm connaît une progression de 30% à 144 849 logements familiaux, suite à l’absorption de cinq bailleurs sociaux. Le portefeuille de lots principaux gérés en syndic par 32 Coopératives Hlm atteint 91 897 lots (+11%). Du côté de la transition énergétique, la réhabilitation lourde de 2 525 logements locatifs a été lancée pour un investissement de 45,9M€. 58% des logements produits ont une performance énergétique supérieure à la RT 2012 et 80% du parc global est classé D. Seuls 4% des logements sont classés F ou G.

 

Les lauréats des Trophées des Opérations Remarquables

• Trophée ORriginalité des usages : Grand Delta Habitat, écoquartier les Oliviers, à Morières-lès-Avignon(1). À proximité de sources de nuisances potentielles (A7, usine de concassage de matériaux), la qualité de l’aménagement proposé crée un cadre de vie agréable. Le programme immobilier de 187 logements comprend 70 logements locatifs sociaux, 15 appartements et sept villas en accession sociale, ainsi que 10 lots de terrains à bâtir. Il protège les habitants des contraintes du site tout en facilitant les modes de déplacement doux et le partage.

• Trophée Coopération et participation citoyenne : Maison Familiale de Loire-Atlantique, Les Champs Libres, à Nantes. Ce programme participatif mixte, pour partie en ossature bois avec isolation en ballots de paille, est composé de 13 logements en accession sociale, six logements locatifs sociaux et une maison de ville rénovée, qui ouvrent un cheminement doux au sein du quartier. Les habitants ont participé à la conception et dédié 6% du projet à la mise en commun d’espaces pour le jardinage, une buanderie et une salle collective pouvant servir d’appartement d’appoint.

• Trophée PerfORmance : Terralia, Woodway, à Chanteloup-en-Brie. Cette opération d’accession sociale de 62 logements, dont 41 PSLA, reprend les codes des longères dans un style moderne, avec des surfaces habitables généreuses et une articulation entre espace intérieur et extérieur au sein d’un parc arboré. La construction est respectueuse de l’environnement, grâce à son ossature bois et la préfabrication du clos couvert rendue possible par le recours au BIM, validée par une analyse en cycle de vie et une évaluation du potentiel d’éco-mobilité.

• Trophée AbORdable et ouvert : Les Habitations Populaires, Résidence Lakanal, à Pantin. Ce programme en BRS offre une nouvelle vie à une ancienne gendarmerie, avec huit appartements réhabilités et trois nouvelles maisons de ville. La coopérative a formé les accédants au syndic bénévole et les accompagne pendant deux ans, pour réduire les charges de copropriété.

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(1) Lire aussi AH n° 1139, p.25.