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Les copropriétés sur le devant de la scène AH

En octobre dernier, le gouvernement annonçait un plan à près de 3 Md€ sur dix ans pour résorber 684 copropriétés en difficulté, tout en améliorant le corpus législatif. Qu’en est-il ?

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Un mois après l’annonce à Marseille, en marge du Congrès Hlm, d’une stratégie nationale d’intervention sur les copropriétés, intitulée "Initiatives Copropriétés", trois immeubles s’effondraient dans cette ville, causant la mort de huit personnes, remettant sous les projecteurs cette antienne des copropriétés dégradées.

Les organismes Hlm marseillais ont spontanément proposé 230 logements pour reloger les sinistrés. Malgré les difficultés à mettre en place le traitement d’urgence, au 5 décembre, 30 relogements ont été effectués et 50 sont en cours.

Cette question des copropriétés dégradées a émergé dans les années 80, dans les quartiers anciens des logements de la reconstruction et dans de grands ensembles, et s’est développée depuis les années 90 dans les copropriétés de petite taille. Depuis, les rapports se succèdent et les dispositifs aussi, mais le phénomène prend de l’ampleur du fait de la conjonction du besoin de travaux et de la précarisation des propriétaires.

UN MODE DE FAIRE À LA CARTE

Avec le Plan, présenté le 10 octobre à Marseille, le gouvernement veut s’attaquer aux copropriétés à la dérive, s’appuyant sur les collectivités pour les repérer ; envisager le redressement de leur gestion quand cela est possible, en facilitant l’acquisition provisoire des logements par des opérateurs publics, en mobilisant notamment des bailleurs sociaux ; les "recycler" (démolition et reconstruction d’une offre nouvelle), pour les plus en difficulté. Avec des solutions de financements spécifiques de l’Anah pour combler les déficits de ces opérations coûteuses. Et dernier volet, développer la prévention afin d’anticiper l’émergence de copropriétés dégradées en mobilisant les outils existants (registre national de copropriétés, programme de prévention et d’accompagnement en copropriétés, les OPAH et le programme Habiter mieux...).

684 copropriétés, représentant 56 000 logements - dont 14 sites(1) de priorité nationale qui à eux seuls comptent 128 copropriétés et 23 330 logements - ont ainsi été identifiées. Un plan opérationnel, territorialisé et partagé a été arrêté avec les collectivités territoriales afin de permettre aux habitants de retrouver des conditions de vie normale.

2,74 milliards d’euros sur dix ans vont être mobilisés à compter de janvier 2019 :

  • 2 M€ par l’Anah pour financer le portage provisoire des lots nécessaire à un redressement durable et l’ingénierie des collectivités, renforcer le co-financement des travaux d’urgence et financer les travaux sur les copropriétés fragiles ;
  • 500 M€ par l’Anru pour financer la transformation des copropriétés situées dans les projets d’aménagement des sites du NPNRU, en complément des financements apportés sur les autres actions ;
  • 240 M€ de Procivis sous forme de prêts aux propriétaires pour leur permettre de financer des travaux.

En sus, Action Logement et la Banque des territoires se mobiliseront au cas par cas. La première pour améliorer des propositions de prêts pour financer des travaux, développer une offre de services à destination des collectivités pour assurer la gestion locative et technique des logements acquis en copropriétés, financer de manière complémentaire le déficit de recyclage… La seconde, pour financer l’ingénierie des collectivités, mobiliser des prêts sur livret pour des opérations de portage, financer du foncier et de l’immobilier dans les copropriétés les plus fragiles, créer, début 2019, une société de portage des lots de copropriété(2).

À quoi s’ajoutent différentes mesures inscrites dans la loi ÉLAN, désormais promulguée. À savoir : la simplification et l’amélioration de la procédure d’ORCOD (opération de requalification de copropriétés dégradées), la priorisation du relogement des ménages dans les opérations d’ORCOD de droit commun, l’instauration d’outils opérationnels et de financement pour accompagner les collectivités.

(1) Mantes-la-Jolie, Épinay-sur-Seine, Clichy-sous-Bois, Sevran, Villepinte, Aulnay-sous-Bois, Grigny, Evry pour l’Île-de-France, mais aussi la métropole lyonnaise, Grenoble, Lille, Rennes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nîmes, Marseille et Saint-Étienne-du-Rouvrais.
(2) Cette société dotée de 100 M€ de capital ambitionne d’acquérir 5000 logements dans les copropriétés. Elle s’appuiera sur les compétences du réseau, et les logements seront gérés par les agences de CDC Habitat.