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Les divisions foncières : outils d’optimisation et de sécurisation des montages immobiliers AH

Pour optimiser les montages immobiliers complexes, une bonne maîtrise opérationnelle des outils juridiques de divisions foncières est un atout indispensable. Retour sur les procédures les plus pratiquées.

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Réalisation d’ouvrages ou de bâtiments pour un tiers, valorisation d’actifs, densification du tissu urbain existant, autant de projets immobiliers qui peuvent rendre nécessaire pour un maître d’ouvrage la cession de terrains. Or, une telle cession ne dépend pas uniquement de la volonté du propriétaire. Qualifiée juridiquement de division foncière, elle implique le plus souvent l’obtention d’une autorisation d’urbanisme et dans tous les cas, la concrétisation d’un acte en la forme authentique.

La réussite du montage immobilier dépend étroitement de l’identification précise de l’outil permettant la division foncière.

On précise ici que les divisions foncières effectuées en vue de bâtir concernent autant les ventes que les opérations de cessions de droits réels et les locations (hors divisions en volume). Les développements suivants se limiteront, cependant, aux ventes.

Le lotissement : diviser pour construire

Un des outils les plus connus est le lotissement. Les pouvoirs publics se sont peu à peu emparés, au début du XXe siècle, de cette procédure de droit privé historiquement instaurée pour permettre aux propriétaires fonciers de valoriser leurs terrains pour des raisons d’intérêt général liées à la nécessité de prévoir un agencement des villes et d’éviter un développement anarchique. C’est ainsi que dans le prolongement de ce mouvement, la réforme, issue de l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 (et son décret d’application du 5 janvier 2007), a renforcé le pouvoir de l’administration puisque le lotissement est une division foncière et ce, dès le premier lot créé en vue de construire (article L.442-1 du Code de l’urbanisme).

Très concrètement, un propriétaire ne peut céder une partie de son terrain sans y avoir été autorisé par l’administration. C’est une condition incontournable de la vente. Depuis le 1er octobre 2007, l’autorisation de lotir a disparu laissant place à un régime dual reposant sur deux autorisations d’urbanisme pour le lotissement.

Le permis d’aménager

Il s’applique dans deux hypothèses :

  • selon la nature des travaux : la division s’accompagne de travaux portant sur des voies, espaces ou équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et internes au lotissement. Avec le permis d’aménager, l’autorité administrative peut contrôler, dès le stade de la division, que les terrains à bâtir sont viabilisés ou si cette viabilisation nécessite la création de réseaux communs ;
  • selon le secteur géographique : la division est située dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement.

La déclaration préalable

Cette déclaration se déduit du champ d’application du permis d’aménager, notamment lorsque la division ne s’accompagne pas de création de voies, d’espaces ou d’équipements communs.

Le lotissement est donc particulièrement adapté aux situations dans lesquelles le propriétaire initial cède une partie de son terrain sur lequel le ou les acquéreur(s) déposera (ront) un permis de construire en vue d’édifier des bâtiments. Attention : le lotisseur, dans le cadre d’un permis d’aménager, demeure responsable de la réalisation des voies, des espaces ou des équipements communs propres au lotissement et dont il doit prévoir les modalités de gestion dans le cadre du permis d’aménager. Lorsqu’un permis d’aménager est nécessaire, et contrairement à la déclaration préalable, aucune promesse de vente ou de location sur les terrains ne peut être signée avant la délivrance (et non le dépôt) du permis d’aménager. En pratique, cela peut poser des difficultés aux professionnels de l’immobilier qui ont besoin de souplesse dans les opérations d’aménagement conduites avec la possibilité de conclure des promesses de vente sans devoir attendre la délivrance du permis d’aménager. Après la délivrance d’un permis d’aménager, une promesse de vente peut donc être conclue mais il ne peut s’agir que d’une promesse unilatérale de vente, avec le versement d’une indemnité d’immobilisation dont le montant est limité à 5%.

Deux autres outils alternatifs à la procédure de lotissement permettent une souplesse vis-à-vis de la chronologie du montage et de l’identité du constructeur "final".

La division primaire : diviser après avoir obtenu un permis de construire

Prévue à l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme, cette procédure consiste à permettre la division par un propriétaire au profit d’un tiers doté d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager. Il suffit ainsi que l’acquéreur envisagé soit titulaire d’un arrêté de permis de construire avant la vente pour que la division foncière puisse intervenir. En pratique, il s’agit pour un opérateur, titulaire d’une promesse de vente (ou de bail), d’obtenir la délivrance d’un permis de construire (ou d’aménager) pour procéder à la réitération de l’acte authentique de vente avant de réaliser les travaux. Le respect de cette chronologie est fondamental pour éviter la requalification de la procédure.

D’un point de vue strictement opérationnel, cette procédure est séduisante par sa facilité d’utilisation et par l’optimisation de la constructibilité et d’autres règles d’urbanisme. En effet, l’autorisation de construire est instruite sur la totalité de l’unité foncière, sans tenir compte de la division à intervenir. Cette procédure s’avère, en revanche, inadaptée pour la conception et la réalisation d’un projet d’ensemble, ainsi qu’en cas d’évolution du projet rendant nécessaire l’instruction d’un permis modificatif.

(1) Sauf dans le cas d’un transfert total ou partiel du permis de construire valant division ; un opérateur peut décider de céder des lots en vue de construire, dans le cadre d’un transfert partiel du permis de construire valant division, sous réserve de ne pas avoir pour objet la construction de maisons individuelles sur les terrains divisés.

Le permis de construire valant division : diviser avant d’avoir achevé la (ou les) construction(s)

Prévu par l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme, le permis de construire valant division (PCVD) est une autorisation qui présente l’avantage de regrouper l’autorisation de diviser et de construire. Un PCVD peut porter sur la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou jouissance. Ainsi, cette solution est adaptée lorsque les projets sont définis à l’avance.

Trois critères cumulatifs caractérisent le permis valant division :

  • plusieurs constructions ;
  • un ou plusieurs maîtres d’ouvrage ;
  • une division avant l’achèvement des travaux de l’ensemble des projets.

Un des principaux avantages du PCVD est le formalisme simplifié du dossier de demande. Il correspond à celui du permis de construire, auquel sont adjoints un plan de division, ainsi que les modalités de gestion des espaces communs à la demande de permis de construire Aussi séduisant que le lotissement, s’agissant de l’application des règles d’urbanisme à l’échelle de l’entièreté de l’assiette de l’autorisation, il s’avère moins adapté lorsque l’intégralité du projet n’est pas précisément connue dès le dépôt de la demande. En effet, pour utiliser cet outil, il faut dès le départ connaître le détail de son projet, ce qui peut s’avérer malaisé pour les opérations d’une certaine taille ou avec un degré de complexité relativement élevé.

Devant intervenir avant l’achèvement des constructions, la division accompagne la construction. Elle est réalisée pendant la période de construction, avant son achèvement. La division s’opère habituellement dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement et l’autorisation porte à la fois sur la division et sur la construction. Si la division foncière intervient après l’achèvement de l’ensemble des constructions autorisées, elle s’opère selon le droit commun de la division des terrains bâtis : l’opération n’est pas constitutive de lotissement et le permis ne peut être requalifié comme permis valant division.