Depuis le "choc" provoqué par la loi de Finances pour 2018 avec la RLS et la baisse des ressources concomitantes des organismes Hlm et l’annonce du projet de loi ÉLAN, les instances fédérales et les ESH sont mobilisées pour faire entendre leur point de vue, négocier, proposer des amendements pour sauvegarder leurs intérêts auprès des pouvoirs publics. Elles ont également travaillé sur l’évolution du modèle économique du secteur de manière à permettre aux sociétés de s’adapter à la nouvelle donne financière et budgétaire, sur la numérisation du patrimoine pour aller de l’avant, anticiper. Elles ont réfléchi sur les modalités de la gouvernance des ESH qui a fait l’objet de la publication d’un guide diffusé à l’AG avec tous les rapports annuels.

Un haut niveau d’activité

La production locative en neuf et en acquisition amélioration, qui oscillait annuellement autour de 54 000 logements sur la période 2010-2015, a été amplifiée à 58 200 en 2016 et 58 700 en 2017. 9 ESH sur 10 ont participé à cette production qui se compose de :

• 47 970 logements familiaux neufs (+ 6 % par rapport à 2016), avec une Vefa qui continue à progresser pour atteindre les 56% (3 ESH sur 4 y recourent) et une légère hausse d’acquisitions d’usufruit (1 040 logements par 26 ESH) ;
• 2 410 acquisitions améliorations de logements familiaux, en baisse de 44% : un chiffre historiquement bas ; 
• 8 290 équivalents-logements foyers, correspondant au niveau habituel de la période récente, après les 8 900 de 2016.

"Ce très haut niveau d’activité confirme la part prépondérante des ESH (64%) dans la production locative des organismes Hlm qui a atteint 91 500 logements en 2017 et aussi plus généralement leur part majoritaire dans la production globale de logements sociaux (Hlm et EPL)", relève Valérie Fournier. Le recours au PLUS se confirme comme très stable depuis 2012 et concerne 50% de la production 2017. La quasi-totalité des sociétés recourent au PLAI, qui avec 15 270 logements produits, progresse de 3%. Ces PLAI, ajoutés aux 30% de PLUS destinés à des ménages en deçà de 60% des plafonds permettent de dimensionner la production très sociale des ESH à 24 000 logements, soit plus de 40% de l’activité nouvelle. L’activité PLS, stabilisée à 12 250 logements, concerne à 45% la production de foyers et résidences et 17% les logements familiaux de manière à développer les parcours résidentiels. Et ce, au même titre que l’accession sociale et la vente Hlm qui représentent respectivement 2 600 logements (930 en accession classique et 1 670 en PSLA) et 6 000 logements Hlm locatifs vendus, chiffre en progression de 11% et que les ESH "sont prêtes à amplifier", comme l’affirme la présidente. Le patrimoine locatif des 220 ESH compte désormais 2,23 millions de logements familiaux et 258 000 unités de foyers et résidences. Mais c’est l’intensification des réhabilitations, dopées par les prêts de haut de bilan⁽²⁾, première génération, qui constitue le phénomène majeur de l’activité en 2017, avec 79 000 logements réhabilités : + 50%.

Une poursuite des mises en chantier en 2018

Enfin, une enquête menée auprès d’un panel représentant plus de 50% du patrimoine des ESH par la Fédération "confirme que les mises en chantier seront au moins aussi importantes qu’en 2017 et pourraient même progresser de 30% en 2018", indique Valérie Fournier à Jacques Mézard. "En 2018 et en 2019, nous utiliserons à plein les contreparties que nous avons négociées ensemble, dans l’objectif simple, qui nous est commun de répondre à la demande de logements et de maintenir notre niveau d’investissement et notre rôle d’acteur économique sur tous les territoires. Nous espérons que le Gouvernement en tiendra compte lors de la préparation de la prochaine loi de Finances", enchaîne-t-elle avant de revenir sur les incidences des réformes en cours sur les ressources internes des ESH, évaluées à 1,2 Md€ en 2018 et 2019 par le Comité d’autocontrôle fédéral : 800 millions de RLS, plus le gel des loyers, le coût des annuités fixes liées à la hausse de la TVA et celle des cotisations CGLLS qui viennent abonder le FNAP et le dispositif de lissage/péréquation". C’est pourquoi, dans le cadre de la clause "de revoyure" annuelle sur l’ensemble du périmètre de l’accord signé entre la Fédération et l’Etat en décembre, qui permettra de tirer un premier bilan d’exécution de la RLS et de fixer ensemble la quotité mensuelle sur 12 mois des 800 millions de compensation d’APL pour 2019, Valérie Fournier espère "limiter, comme cela a été convenu les modifications 2019 sur l’APL du parc social à la seule modification de l’année de prise en compte des revenus à l’année n et voir, avec les pouvoirs publics, quels outils financiers utiliserons les ESH en 2020 pour répondre au besoin de réduction du coût budgétaire de l’APL sur le parc social de 1,5 Md€. Cela nécessitera que nous revisitions l’équation RLS-TVA comme nous l’avions envisagé afin de maintenir un équilibre vital et soutenable entre investissement et coût sur l’exploitation. Peut-être pourrons-nous aussi examiner comment une politique forte de travaux se traduisant par des réductions de charges pour les locataires participe à cette réduction de la charge sociale du logement sur le budget de l’État et donc sur les APL. Avec un seul objectif trouver les moyens d’atténuer la RLS en 2020 pour maintenir un rythme élevé de production".
Valérie Fournier attire aussi l’attention du ministre de la Cohésion des territoires sur les attributions, plaidant pour une politique pragmatique et active au bénéfice de la mixité sociale, contrairement à certaines évolutions législatives envisagées dans le projet de loi ÉLAN sur lesquelles il y a de fortes incompréhensions et qui risquent d’aller à l’encontre du développement de l’offre sociale. Jacques Mézard promet "de retravailler avec les sénateurs pour trouver un équilibre satisfaisant pour tous et réaffirme la nécessité de renforcer la mixité sociale dans une politique de peuplement pensée à l’échelle de l’agglomération et en développant l’offre de logements très sociaux en dehors des quartiers prioritaires".
 

Regards croisés sur les transformations en cours de la société française en présence de Jean Viard,
sociologue, Hakim El Karaoui, essayiste et consultant et Laurent Davezies, économiste. © Aximage

La cohésion sociale, une priorité

Les ESH ne se contentent pas de produire, elles sont engagées au quotidien pour le mieux vivre ensemble des locataires et accompagnent les évolutions sociétales via notamment le Fonds pour l’innovation sociale, initié en 2007, sur la base du volontariat, qui a permis de mobiliser près de 15 M€ et de financer 268 projets pour des actions au service des habitants (lire la tribune, page 1). "Avec le Fonds, nous démontrons que nous sommes toujours en perpétuelles réflexions pour participer en tant qu’acteurs et partenaires, au développement des territoires sur lesquels nous sommes implantés et à l’amélioration du cadre de vie de nos locataires vers plus d’autonomie sociale et économique". Cette année encore, un certain nombre de projets a porté sur l’économie circulaire, la réappropriation des espaces verts de proximité associée à une démarche de gestion différenciée liée à la problématique des encombrants et de développement durable. D’autres visent à rompre l’isolement des seniors et des personnes en situation de handicap, à accompagner des ménages en situation précaire dans le bon usage de leur logement avec l’appui des compagnons bâtisseurs, à permettre aux jeunes filles de maintenir leur présence dans les espaces collectifs, à aider les victimes de violence. Tous permettent à chacun de se projeter dans un nouveau mode relationnel avec son bailleur, sa famille, son environnement pour redéfinir les règles du mieux vivre ensemble.
La signature du protocole entre les ministères de l’Éducation nationale, le ministère de la Cohésion des territoires et la Fédération, lors de cette assemblée générale est le prolongement de la volonté des ESH d’être un acteur de la ville et de la cohésion des territoires de la mixité sociale. Ce protocole a vocation à améliorer la mixité sociale dans les quartiers en misant sur deux éléments de l’ascenseur républicain en France que sont l’école et le logement social en soutenant la recherche de locaux pour accueillir les nouvelles classes dédoublées dans les réseaux d’éducation prioritaire renforcée, en lien avec les rectorats dans chaque académie, et à faciliter l’accueil de stagiaires de 3^e dans les ESH. "Les écoles sont au cœur de nos quartiers, où ensemble nous faisons parfois office de derniers services de proximité", explique Valérie Fournier. "Nous avons beaucoup de choses à faire ensemble, et nous devons enclencher un travail coopératif", abonde Jean-Michel Blanquer.
En conclusion, s’adressant à Jacques Mézard, Valérie Fournier conclut, "Vous pouvez compter sur nous, en termes d’innovation sociale comme de développement des actions de concertation pour expérimenter la politique de mobilisation des énergies et des acteurs que vous souhaitez mettre au service des quartiers difficiles et plus globalement des territoires".

⁽¹⁾ Les trois vice-présidents, Maryse Prat, Daniel Biard et Dominique Duband, et ont également été renouvelés dans leur fonction.
⁽²⁾ Les ESH ont globalement obtenu plus d’1 Md€ d’enveloppe pour leurs surcroîts de rénovations énergétiques et de constructions.