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Les organismes Hlm et la carte professionnelle de la loi Hoguet AH

L’activité des organismes Hlm est définie et encadrée par des dispositions strictes résultant du Code de la construction et de l’habitation mais pas uniquement. Ils doivent aussi se soumettre à d’autres réglementations qui ne leur sont pas "réservées". Tel est le cas lorsqu’ils interviennent comme syndics de copropriété ou administrateurs de biens : une carte professionnelle doit leur être délivrée, sauf exceptions fixées par la réglementation. Attention, les cartes délivrées entre le 1er juillet 2008 et le 30 juin 2015 expirent au 1er juillet prochain. Leur renouvellement doit être initié très rapidement. Quelles sont les conditions d’obtention et de renouvellement de cette carte pour un organisme Hlm ?

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Les organismes Hlm peuvent exercer des activités soumises à la réglementation applicable aux intermédiaires de l’immobilier, dans le cadre de leurs compétences telles qu’elles résultent du Code de la construction et de l’habitation (CCH). En effet, en tant que syndics de copropriété ou administrateurs de biens notamment, ils sont, en principe, soumis au statut d’ordre public régissant ces professionnels de l’immobilier et défini par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, communément dénommée loi Hoguet.

Cette loi réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, complétée par un décret d‘application n° 72-678 du 20 juillet 1972, prévoit l’obligation, pour toute personne physique ou morale, d’être titulaire d’une carte professionnelle pour pouvoir exercer les activités entrant dans son champ d’application. À défaut, des sanctions civiles ou pénales sont encourues pour la personne exerçant une activité régie par la loi, sans remplir les obligations résultant de ces textes impératifs.

Ainsi, lorsqu’un organisme Hlm réalise, dans les limites de ses compétences, de manière habituelle et même à titre accessoire, certaines opérations, pour des biens immobiliers dont il n’est pas propriétaire, il devra s’interroger, au préalable, sur la nécessité de demander la carte professionnelle imposée par la loi. Il s’agit de l’activité d’intermédiaire, notamment pour les opérations suivantes (cf. article 1er de la loi du 2 janvier 1970) :

  • l’achat, la vente, la location d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
  • la gestion immobilière ;
  • l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Toutefois, les organismes Hlm peuvent être dispensés de demander ladite carte dans les cas prévus par l’article 95 du décret du 20 juillet 1972 (fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce). Il en sera ainsi notamment lorsqu’ils sont syndics de droit, conformément à l’article L.443-15 du CCH (pour des immeubles leur appartenant mis en copropriété et dans lesquels ils ont vendus des lots) ou lorsqu’ils commercialisent des logements appartenant à un autre organisme Hlm (activité d’entremise ou transaction immobilière) de même lorsqu’ils gèrent des logements, propriété d’un autre organisme Hlm ou d’une collectivité publique, d’une société d’économie mixte, ou d’un organisme à but non lucratif… Seules les modalités d’obtention et de renouvellement de la carte pour les organismes Hlm, en qualité de syndic et d’administrateurs de biens (hors cas de dispense) sont analysées ci-après.

À qui s’adresser pour demander la délivrance d’une carte professionnelle ?

Depuis l’entrée en vigueur des dispositions résultant de la loi ALUR du 24 mars 2014, c’est-à-dire le 1er juillet 2015, ce sont les Chambres de commerce et d’industrie (CCI) territoriales qui sont compétentes pour la délivrance des cartes. (Auparavant, c’étaient les préfectures).

La demande est présentée au président de la Chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la chambre départementale d’Île-de-France, dans le ressort de laquelle se trouve le siège de l’organisme Hlm (cf. articles 2 et 5 du décret du 20 juillet 1972).

Lorsque le demandeur est une personne morale, la délivrance de la carte est sollicitée par son représentant légal, en l’occurrence par le directeur général de l’organisme Hlm.

L’organisme Hlm doit indiquer sa dénomination, sa forme juridique, son siège, son objet ainsi que l’état civil, le domicile, la profession et la qualité de son représentant légal. Elle précise la nature des opérations pour lesquelles la carte est demandée (syndic de copropriété, gestion immobilière…). Effectuée selon un modèle défini réglementairement, elle est déposée contre décharge ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique(1). Elle est accompagnée d’un paiement en rémunération de l’instruction du dossier et délivrance de la carte, dont le montant (120 euros) et les modalités sont déterminés par arrêté(2).

En cas de demande incomplète, la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) notifie au demandeur, par tout moyen, la liste des pièces manquantes, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la demande. Les pièces complémentaires sont déposées contre décharge ou adressées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique.

À défaut d’être complétée dans les deux mois de cette notification, la demande devient caduque.

La carte professionnelle est numérotée. Un formulaire de demande (Cerfa n° 15312*01) et une notice sont accessibles sur Internet (www.service-public-pro.fr).

Les organismes Hlm doivent-ils justifier de leur aptitude professionnelle pour l’obtention de la carte ?

Non, les organismes Hlm en sont dispensés par l’article 95 (avant-dernier alinéa) du décret du 20 juillet 1972. Ils n’ont pas à justifier, en la personne de leur représentant légal, de diplômes et/ou d’une expérience professionnelle.

L’aptitude professionnelle ne doit pas être confondue avec l’obligation de formation continue, instituée par la loi ALUR pour les demandes de renouvellement de carte. Les organismes Hlm ne sont pas dispensés de cette dernière obligation (cf. infra).

Quels sont les conditions et les justificatifs à produire lors de la demande de carte ?

Les pièces énumérées par l’article 3 du décret de 1972 doivent être jointes à la demande, il s’agit notamment, de :

  • l’attestation de garantie financière ;
  • l’attestation d’assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle ;
  • l’extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d’un mois si la personne est immatriculée à ce registre, ou d’un double de la demande si elle doit y être immatriculée ;
  • l’attestation d’ouverture au nom de chaque mandant des comptes bancaires prévus par l’article 71 du décret de 1972 (activité de gestion immobilière ou de syndic de copropriété).

L’article 5 du décret de 1972 prévoit en outre : "En vue de vérifier que le demandeur n’est pas frappé d’une des incapacités ou interdictions d’exercer définies au titre II de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, le président de la Chambre de commerce et d’industrie territoriale ou celui de la Chambre de commerce et d’industrie départementale d’Île-de-France demande un bulletin n° 2 au casier judiciaire national."

Existe-t-il des modèles de carte différents selon l’activité exercée (administrateur de biens, syndic…) ?

Non, il s’agit d’une seule et même carte, établie selon un modèle défini par l’arrêté du 19 juin 2015 précité, portant la ou les mentions correspondant à l’activité exercée (art.1er du décret de 1972). Pour les organismes Hlm, compte tenu de leurs compétences, il s’agit le plus fréquemment des mentions "Gestion immobilière" et/ou "Syndic de copropriété". La loi ALUR a distingué l’activité de syndic de copropriété de celle de gestion immobilière et, par conséquent, a ajouté à la liste des activités entrant dans le champ d’application de la loi Hoguet "L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis".

Les titulaires d’une carte en cours de validité, portant la mention "gestion immobilière" et exerçant l’activité de syndic de copropriété peuvent, le cas échéant, continuer à exercer avec cette carte (cf. art.18 du décret n° 2015-702 du 19 juin 2015).

Quelle est la durée de validité d’une carte ?

Depuis la modification de l’article 80 du décret du 20 juillet 1972 par le décret n° 2015-702 du 19 juin 2015, la carte est valable trois ans. Avant l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2015, de ce décret de 2015, cette durée était fixée à dix ans.

Toutefois, des dispositions transitoires sont prévues par le décret de 2015 :

  • pour les cartes délivrées avant le 1er juillet 2008, elles demeurent valables jusqu’à leur date d’expiration ;
  • pour les cartes délivrées entre le 1er juillet 2008 et le 30 juin 2015, elles sont valables jusqu’au 1er juillet 2018.

Certains changements concernant l’organisme Hlm ont-ils un impact sur la carte ?

Il résulte de l’article 6 du décret du 20 juillet 1972 que le titulaire de la carte, doit notamment déclarer, sans délai, à la CCI tout changement :

  • d’adresse de son siège social ;
  • de dénomination de la personne morale ;
  • de forme de la personne morale ;
  • d’identité de son représentant légal ;
  • d’identité du garant ou de l’assureur de responsabilité civile professionnelle.

Une demande de modification, entraînant la délivrance d’une nouvelle carte après remise de l’ancienne, doit être faite dans ces circonstances par l’organisme Hlm.

Une déclaration devra être effectuée "en cas d’avenant à la garantie financière ou à l’assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle".

Quelles sont les obligations particulières à remplir lors de la demande de renouvellement de la carte (formation continue) ?

La demande de renouvellement doit être présentée deux mois avant la date d’expiration de la carte et déposée contre décharge ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique (art. 80 du décret de 1972).

Les mêmes justificatifs prévus pour la demande initiale (garantie financière et assurance professionnelle notamment) doivent être joints à la demande de renouvellement de la carte établie selon un modèle réglementaire (arrêté du 19 juin 2015 précité).

En outre, depuis l’entrée en vigueur de dispositions issues de la loi ALUR, complétées par un décret n° 2016-173 du 18 février 2016 (relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier) lors de ce renouvellement, il doit être justifié du respect de l’obligation de formation continue.

L’article 3-1 de la loi Hoguet dispose expressément que pour les personnes titulaires de la carte, "eur carte professionnelle ne peut être renouvelée si elles ne justifient pas avoir rempli cette obligation." Le décret du 18 février 2016 relatif à la formation continue est entré en vigueur le 1er avril 2016.

La durée de cette formation est fixée à quatorze heures par an ou à quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d’exercice (art. 2 du décret du 18 février 2016). Toutefois, des dispositions transitoires sont mises en place par l’article 7 du décret de 2016 ; ainsi, pour la demande de renouvellement de leur carte, les titulaires de la carte professionnelle expirant :

  • entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017, la durée minimale était fixée à quatorze heures ;
  • entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2018, la durée minimale est fixée à vingt-huit heures.

Pour ceux dont la carte expirait entre le 1er avril 2016 et le 31 décembre 2016, il n’y avait pas lieu de justifier de cette obligation lors de la demande de renouvellement.

Aujourd’hui, il doit en être justifié lors de la demande de renouvellement de la carte professionnelle, y compris pour les organismes Hlm qui n’en sont pas dispensés.

Quelles sont les personnes soumises à l’obligation de formation continue ?

Afin d’assurer " la mise à jour et le perfectionnement des connaissances et des compétences nécessaires à l’exercice de leur profession", les personnes mentionnées aux articles 3-1 de la loi Hoguet, et 1er du décret du 18 février 2016, sont soumises à une obligation de formation continue.

Par conséquent, pour un organisme Hlm, titulaire de la carte, sont visés :

  • le directeur général (représentant légal) de l’organisme Hlm ;
  • les collaborateurs, chargés ou gestionnaires de copropriété, c’est-à-dire les "personnes habilitées par le titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier". Il s’agit de collaborateurs, salariés de l’organisme Hlm qui sont habilités par le titulaire de la carte, conformément aux dispositions des articles 4 de la loi Hoguet et 9 du décret de 1972.

L’organisme Hlm, titulaire de la carte, remet à ses collaborateurs une attestation conforme à un modèle réglementaire. Cette attestation est "visée par le président de la Chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la Chambre départementale d’Île-de-France compétente", puis délivrée par l’organisme Hlm, titulaire de la carte professionnelle.

L’obligation de formation continue est distincte de l’aptitude professionnelle pour laquelle une dispense est prévue pour les organismes Hlm lorsqu’ils sollicitent la délivrance de leur carte (cf. supra et article 95 du décret du 20 juillet 1972).

Il n’y a pas de dérogation pour les organismes Hlm : le directeur général et les collaborateurs concernés sont soumis à la formation continue, pour permettre le renouvellement de la carte de l’organisme. À défaut, sa carte ne pourra pas être renouvelée et l’activité de syndic de copropriété, par exemple, ne pourra plus être exercée (en dehors des exceptions prévues par l’article 95 du décret de 1972).

Quelles sont les activités permettant de justifier de la formation continue ?

Les activités validées sont précisées à l’article 3 du décret du 18 février 2016.

  • La participation aux actions de formation suivantes :
    – actions d’adaptation et de développement des compétences des salariés ;
    – actions d’acquisition, d’entretien ou de perfectionnement des connaissances ;
    – actions de formation continue relatives au développement durable et à la transition énergétique ;
     
  • L’assistance à des colloques, dans la limite de deux heures par an ;
  • L’enseignement, dans la limite de trois heures par an.

"Ces activités ont trait aux domaines juridique, économique, commercial, à la déontologie ainsi qu’aux domaines techniques relatifs à la construction, l’habitation, l’urbanisme, la transition énergétique. Elles ont un lien direct avec l’activité professionnelle exercée" (…). Au cours de trois années consécutives d’exercice, la formation continue inclut au moins deux heures portant sur la déontologie.".

Ces activités sont accomplies auprès d’organismes de formation, enregistrés ou ayant déposé une déclaration d’activité en cours d’enregistrement.

Une attestation est délivrée par l’organisme ; elle mentionne "les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation de l’activité. Lorsqu’il s’agit d’un colloque, ce document atteste de la présence du professionnel à cette manifestation" (cf. art. 5 du décret de 2016). Compte tenu des sanctions encourues, en cas d’exercice des activités entrant dans le champ d’application de la loi Hoguet, sans être titulaire de la carte, ou de l’attestation pour les personnes habilitées par le titulaire de la carte (cf. art. 14 de la loi : six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende), les organismes Hlm doivent être vigilants sur les formalités à accomplir lorsqu’ils ne sont pas dispensés de l’obligation de détenir la carte.

Ainsi, peuvent-ils exercer leurs compétences, telles que définies par le Code de la construction et de l’habitation, sous réserve de remplir au préalable les conditions résultant de la loi Hoguet qui s’impose, en principe, à tout professionnel agissant en tant qu’intermédiaire de l’immobilier dans le cadre des activités définies par cette loi.

Thèmes : Conditions d’exercice en loi Hoguet — Compétence de syndic de copropriété.

Contact : Gaëlle Lecouëdic, conseiller juridique, direction juridique et fiscale ; Tel 01 40 75 78 60. Mél : ush-djef@union-habitat.org

(1) Art. 5 du décret du 20 juillet 1972 et arrêté du 19 juin 2015 fixant le modèle unique de demande, de renouvellement ou de modification de la carte professionnelle, de la déclaration préalable d’activité, de la déclaration de libre prestation de services et le modèle de demande d’attestation de personne habilitée prévus par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 applicable aux agents immobiliers, syndics et gestionnaires de biens.
(2) Arrêté du 19 juin 2015 fixant le paiement dû en rémunération de procédures prévues par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 applicables aux agents immobiliers, syndics et gestionnaires de biens.