L'Union sociale pour l'habitat
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Les plénières du Congrès : Hlm demain, quelles organisations, quels partenariats ? AH

La loi ÉLAN conduit à une accélération du mouvement, déjà en cours, de regroupement des organismes Hlm en fixant des seuils de taille minimale et propose de nouveaux outils de coopération structurée. Regard sur trois expériences de regroupements pas seulement motivées par cette loi.

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Pour lancer la séquence, Marie-Dominique de Veyrinas, chargée par le gouvernement, avec Pierre Quercy, d’une mission d’accompagnement de la réorganisation du tissu Hlm, a brossé, dans une vidéo, un état des lieux des regroupements inscrits dans la loi ÉLAN. "Cela s’est plutôt bien passé", reconnaît-elle. Sur les 357 organismes concernés par cette obligation, 312 sont engagés dans des projets dont 134 sont définis et 11 finalisés. 45 bailleurs ne donnent pas d’information ou n’ont pas encore de projets. Et des organismes qui n’étaient pas visés par le seuil se sont engagés dans des structures de coopération. "Tout n’est pas encore gagné, il faut que les projets continuent de mûrir et les formes de coopération ne devront pas oublier la proximité et la qualité de service à rendre à l’usager. Ceux qui ne seraient pas rentrés dans les clous, au 1er janvier 2021, on pourrait leur couper le cou et disperser leur patrimoine" souligne-t-elle, avec sa verve légendaire.

Une SAC dans le Grand-Est

Première illustration de regroupement présentée, la SAC du Grand-Est. Une nouveauté introduite par la loi ÉLAN, correspondant à une intégration horizontale avec mise en commun de moyens, qui s’ajoute aux panels de solutions existantes (fusion ou intégration dans un groupe). "Notre objectif en 2018 était, en choisissant de créer ce regroupement d’organismes interdépartementaux et inter-familles de Meurthe-et-Moselle et Vosges, d’être maîtres de notre destin, en respectant l’ancrage territorial. Et étonnamment, ce fut extrêmement simple de se mettre autour de la table", souligne Valérie Debord. Quatre organismes étaient partants à l’origine, l’Office métropolitain de l’habitat du Grand Nancy, Le Toit Vosgien, Lunéville et Baccarat Habitat, Épinal Habitat (qui depuis a choisi de faire une pause pour discuter avec l’Office départemental) ; puis Toul Habitat les a rejoints. L’idée est de constituer la SAC d’ici la fin de l’année et d’obtenir l’agrément avant les municipales, en février 2020. Les minorités municipales associées à l’élaboration du projet s’étant engagées à ne pas le remettre en cause en cas d’alternance. "Sans doute, aurions-nous dû développer des mutualisations plus tôt", admet Frédéric Richard. "Nous avons choisi la formule coopérative, avec une gouvernance dualiste : un conseil de surveillance où siègent les élus et un directoire avec les directeurs généraux. Nous avons symboliquement choisi d’installer notre siège à Saint-Dié, où se trouve le plus petit des organismes. Et nous avons informé l’ensemble des personnels du projet, en toute transparence. Il n’y aura pas de transfert de personnel dans la société de coopération, mais nous jouerons la synergie entre les équipes. Ainsi, lors de la création d’un poste, il sera ouvert à l’ensemble du personnel avant de rechercher à l’extérieur", relate Frédéric Richard. Lequel considère que les représentants des locataires sont sous-représentés dans la SAC, du fait de la loi, d’où l’idée de créer un conseil de concertation locative de la SAC qui se réunira avant toute réunion du Conseil de surveillance et du directoire, dans un souci de transparence. La vice-présidente de la région Grand-Est attend "des synergies positives de ce regroupement", faisant siens les mots de la Cour des Comptes sur les regroupements des régions, mais aussi des économies d’échelles.

Olivier Sichel précise que la Banque des territoires, qui est force d’accompagnement et se positionne comme "banquier conseil" a apporté dans le Grand-Est son soutien à la définition de systèmes d’informations et pris en charge les assistances à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour financer les études nécessaires induites par le regroupement. Revenant sur les nouveaux produits financiers créés par La Banque des territoires (prêt Octo foncier sur 80 ans, Titres participatifs, Tonus…) pour donner de la visibilité financière au secteur, il a confirmé que son établissement "ne laisserait aucun organisme sur le bord de la route" dans le cadre des regroupement qu’"il garderait sa neutralité dans la distribution des produits des fonds d’épargne".

Pour conclure, Mme Debord affirme "qu’elle n’acceptera pas que l’argent des territoires ne soit pas réinvesti sur les territoires."

Un OFS pour de l’accession sociale sur l’île de Ré

Pour assurer une vie pérenne à Sainte-Marie-de Ré et garantir école, crèche et collège, Gisèle Vergnon, maire de la ville, a fait appel à Terra Noé, un organisme foncier solidaire créé à l’initiative de la Coop’Hlm La Compagnie Vendéenne du Logement, l’OPH Habitat 17 et l’ESH Vendée Logement, pour acquérir 2,4 hectares de terrain réservés par la commune pour du logement social et réaliser 63 logements sociaux, dont 55 maisons en accession sociale. Car comme le souligne l’édile, qui a déjà, en douze ans de mandat, construit 43 logements sociaux sur sa commune, "sur l’île de Ré, site classé pour sa totalité, où il y a plus de résidences secondaires que de résidences permanentes - excepté sur ma commune - les contraintes sont fortes et les prix inaccessibles aux jeunes qui ont la nécessité de se loger. Impossible pour eux de se loger dans le privé à moins de 1200 euros par mois en locatif et encore moins d’acheter". Philippe Hubault, directeur de la Coop’Hlm et administrateur de l’OFS, a dû rencontrer durant 1 an et demi tous les particuliers, propriétaires de parcelles de la zone réservée, pour les convaincre de vendre leur terrain à un prix compatible avec le prix de sortie envisagé pour réaliser de l’accession sociale. "Si un seul refusait, l’opération capotait et les terrains restaient bloqués, en friche". L’exonération de plus-value a dû être un argument convaincant. L’OFS a pu acheter le terrain et va le louer aux opérateurs, la Coop’Hlm pour l’accession, l’OPH pour les logements locatifs Les maisons en accession, qui bénéficient d’une TVA à 5,5%, vont être vendues entre 160 000 et 170 000 euros. "C’est la solution pour produire du logement social en zone tendue", affirme Gisèle Vergnon. L’OFS va renouveler ce type d’opération sur l’ile d’Oléron.

Pour Bruno Arbouet, grand témoin, "la responsabilité d’Action Logement est d’accompagner les innovations et de donner des moyens pour lever les réticences et apporter des moyens financiers. Dans le cadre du Plan d’investissement, nous apporterons 200 M€ aux OFS qui le souhaiteront", avant de rappeler que "pour financer ce Plan, Action Logement allait mettre son modèle en tension en prenant dans ses réserves et en s’endettant. C’est pourquoi, pour diversifier nos ressources, nous nous sommes fait noter pour accéder au marché obligataire. Mais notre intention n’est pas de déstabiliser le modèle français de financement du logement social qui a fait ses preuves". Et de conclure, en invitant les acteurs "à mobiliser cette ressource au plus vite avant qu’elle ne soit prélevée".

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De gauche à droite, B. Arbouet, G. Vergnon, P. Hubault.

Un rapprochement inédit : logement-santé

Troisième exemple de coopération : un rapprochement entre un acteur du logement social et le secteur mutualiste ou comment le groupe Arcade devint le groupe Arcade-VYV(1). Deux acteurs qui partagent une même conviction, celle qui considère que logement et santé sont indissociables. Autrement dit, que le logement est un déterminant de santé fondamental grâce à une palette de services.

Bien que récent, le groupe VYV, né en septembre 2017 du mariage d’Harmonie Mutuelle et de la MGEN, est le premier groupe de protection sociale de France avec un chiffre d’affaires de 10 M€ ; un groupe diversifié structuré autour de deux pôles, l’assurance avec une dominante santé et un pôle services, accompagnement fort de 1 000 établissements de la maternité aux services funéraires, en passant par le soin et l’hébergement des personnes âgées et handicapées. "Un groupe, qui se positionne comme un entrepreneur du mieux-vivre, capable d’accompagner les individus tout au long de leur parcours de vie, résume François Venturini. Un groupe qui détenait l’ESH Harmonie Habitat et qui cherchait un partenaire à qui s’adosser. Dans le même temps, le groupe Arcade cherchait un partenaire. C’est ainsi que, conscients de leurs valeurs communes, ils se sont découverts et rapprochés. Pour le groupe Arcade, "il s’agit de renouer avec la finalité première des organismes Hlm, qui est de prendre soin des personnes modestes et défavorisées, et qui mieux que les mutuelles (organismes non lucratifs) y ont intérêt, interroge, Jacques Wolfrom, aujourd’hui directeur général du groupe Arcade-VYV. "Il s’agit notamment d’accompagner le vieillissement et de trouver des bouquets de services, ou d’apporter des réponses au logement d’urgence ou aux problèmes liés à l’immigration, au mal-logement, en trouvant des partenaires idoines pour construire des solutions que nous n’avons pas pour les collectivités" justifie Jacques Wolfrom. "À nous de nous positionner non pas comme des financeurs (CDC et Action Logement jouent ce rôle) mais comme des facilitateurs du mieux-vivre, poursuit François Venturini. "Dans ce contexte, le groupe Arcade-VYV entend contractualiser avec les collectivités, les départements en particulier, sur une dynamique d’action sociale et attirer d’autres bailleurs", confie le directeur général d’Arcade-VYV. "Les premiers concepts de produits, associant logement et santé en BIM, devraient bientôt voir le jour", affirme Jacques Wolfrom.

Grand témoin de cette séquence Michel Ménard, président de la CGLLS et d’Habitat 44 évoque la SAC et l’OFS qu’il a créés en Loire-Atlantique pour permettre aux personnes à revenus modestes d’accéder à la propriété ; un dispositif qui peut aider à constituer un volume pérenne de logements en accession sociale.

(1) Lire Actualités habitat n° 1095, du 28 février 2109, p. 20.
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De gauche à droite, M. Ménard, J. Wolfrom, F. Venturini.

Intervenants : Valérie Debord, vice-présidente déléguée à l’habitat, au logement, aux gens du voyage, à l’énergie et au développement durable de la Métropole du Grand Nancy, vice-présidente de la Région Grand-Est ; Philippe Hubault, directeur à la Coopérative Vendéenne du Logement, administrateur de Terra Noé ; Frédéric Richard, directeur général de l’Office métropolitain de l’habitat du Grand Nancy ; François Venturini, président du groupe Arcade-VYV ; Gisèle Vergnon, maire de Sainte-Marie-De-Ré ; Jacques Wolfrom, directeur général du groupe Arcade-VYV.

Grands témoins : Bruno Arbouet, directeur général d’Action Logement Groupe ; Michel Ménard, président de la CGLLS ; Olivier Sichel, directeur général adjoint de la Caisse des dépôts, directeur de la Banque des territoires.

Animation : Olivier de Lagarde, journaliste.