François Rebsamen, maire de Dijon et président de Dijon Métropole, a remis le 22 septembre au Premier ministre Jean Castex, en présence de la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon, le 1^er tome du rapport de la commission pour la relance durable de la construction de logements qu’il préside depuis mai. Pressé par le débat parlementaire sur le projet de loi de Finances pour 2022, présenté quelques heures auparavant en Conseil des ministres (voir p.5), François Rebsamen s’est concentré sur 13 propositions de nature fiscale et budgétaire⁽¹⁾. La plupart devraient se retrouver dans des amendements gouvernementaux au PLF, selon le ministère du Logement. Et pour celles qui n’y seraient pas, ou partiellement, des députés et sénateurs devraient s’en emparer.

Compensation intégrale de la TFPB

Le Mouvement Hlm sera particulièrement attentif au sort que réservent le gouvernement et le parlement à la proposition
n°3 : “Prévoir la compensation intégrale par l’État du coût pour les communes des exonérations de TFPB applicables au logement social, pour les logements autorisés durant le mandat municipal actuel et pour les 5 à 10 premières années de service”.

En 2018, la DGFIP estimait le montant de cette exonération à 463 Me avec une allocation compensatrice à 15 M€, soit un taux de compensation de 3,2%. Concrètement, dans le plan de financement d’un bailleur, “être exonéré de TFPB pendant 25 ans permet de réduire le montant des loyers de 35 euros par mois”, souligne Dominique Hoorens, directeur des études de l’USH.

Sur le principe, plusieurs membres de la commission, et notamment les élus locaux, estiment que, dans la mesure où les exonérations de TFPB “constituent un élément essentiel de la politique nationale en faveur du logement social”, elles doivent être compensées intégralement par l’État. “Les élus locaux ne veulent pas être les otages de l’État dans leurs relations aux bailleurs”, résume Emmanuelle Cosse. La présidente de l’USH, qui, au sein de la commission, a porté le débat en faveur d’une meilleure compensation, se félicite que “François Rebsamen ait été sur notre position depuis le début”. Car une autre alternative était dans les tuyaux, soufflée cette fois par le gouvernement : supprimer les exonérations et compenser la perte induite pour les bailleurs par un crédit d’impôt sur les sociétés remboursable⁽²⁾. La commission a considéré que cette option aurait “manqué de cohérence et de lisibilité dans un secteur, celui du logement social, qui échappe à l’impôt sur les sociétés”. Sans même parler des doutes sur la pérennité d’un tel crédit d’impôt.

La commission a choisi de limiter la compensation à la fois dans le temps et dans l’espace. Dans le temps, car elle ne vaudrait que pour le flux de logements neufs - et non pour le stock - ; elle n’interviendrait que sur les 5 à 10 premières années de mise en service du logement - et non pas sur les 15 à 30 années des exonérations - ; le dispositif serait soumis à une clause de revoyure à la fin du mandat municipal actuel - seuls les logements autorisés entre le 1^er octobre 2021 et le deuxième trimestre 2026 seraient couverts. Dans l’espace, car le dispositif serait appliqué “par priorité” aux zones tendues (A bis, A, B1). Le coût annuel moyen pour l’État serait dès lors de 289 M€ durant quinze ans, avec un pic la 10^e année à 459 M€, pour un coût total estimé à 4,3 Md€. À condition naturellement de préserver le montant de cette compensation dans les arbitrages budgétaires successifs de l’État.

Un contrat local dans les zones très tendues

Parmi les autres propositions du rapport : remplacer l’aide à la relance de la construction durable (ARCD) du Plan de relance - dite “aide aux maires densificateurs” - par un contrat local avec des objectifs de construction de logements, signé par l’État, l’intercommunalité et les communes, dans les zones les plus tendues. Et ce serait l’atteinte des objectifs qui déclencherait le versement d’une aide de l’État (proposition n°2). Ces contrats locaux porteraient également une politique du foncier public et de l’évolution des prix du foncier concertée (n°8). La pérennisation du fonds friches devrait par ailleurs être assortie d’objectifs et de moyens “ambitieux” (n°10).

Croyant toujours à la mobilisation du foncier public d’État, la commission propose de compenser les administrations affectataires de la perte de recettes issue des décotes (n°6) et de simplifier son application (n°7). Enfin, elle réaffirme le besoin d’une réforme fiscale structurelle, qui augmenterait la fiscalité sur le stock et abaisserait la fiscalité sur le flux, pour lutter contre la rétention foncière (n°13).

(1) Le second tome sera remis en octobre, avec des propositions de simplification et d’urbanisme.
(2) Mécanisme proposé pour le logement intermédiaire.