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Les PSP au cœur de la stratégie AH

Dans un contexte économique contraint, les organismes doivent repenser leurs arbitrages patrimoniaux : offre nouvelle, renouvellement, vente, réhabilitations énergétiques, diversification. La journée professionnelle Nouveaux enjeux, nouveaux outils : les PSP évoluent, animée par Cécile Chopard(1), a fait le point sur les nouveaux enjeux et outils des plans stratégiques de patrimoine (PSP).

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"Un PSP, c’est tout sauf anodin, affirme Erwan Robert, président de la commission Stratégies patrimoniales et foncier de l’USH, en ouvrant la journée. Nous devons nous projeter sur les 25 prochaines années par rapport aux enjeux du réchauffement climatique, de l’accompagnement au vieillissement de la population, du renouvellement de notre patrimoine, de la diversification de nos activités et des services, de la qualité de la vie dans nos quartiers. Un PSP c’est une partie visible: ce qui est programmé, et une partie invisible: ce qui ne l’est pas ! Il faut être certain que ce qui n’apparaît pas vivra tout seul et n’aura pas besoin d’intervention dans les dix ans qui viennent. Les choix patrimoniaux que nous faisons aujourd’hui sont avant tout des choix humains : ils nous engagent vis-à-vis des générations futures. Il faut parallèlement développer de nouveaux modes de construction avec des loyers abordables et engager une réflexion sur le cycle de vie du patrimoine, sa déconstruction et le traitement des déchets générés par la filière. Notre patrimoine a une valeur, c’est un actif. Nous avons une force de frappe telle que lorsque nous agissons, les effets se font sentir rapidement et les leviers sur les filières de l’innovation sont immédiats".

En amont de cette journée, les participants ont été interrogés sur les qualités idéales d'un outil numérique en support de la politique patrimoniale. Près de 70 idées ont émergé de ce brainstorming, puis partagées au début de la séquence pilotée par Isabelle Brétillon, de HTC. "Ergonomie et souplesse", "convivialité et interaction avec les autres outils de l'organisme," "collaboration et évolutivité": les attentes sont grandes sur les outils existants ou à développer pour répondre à l'ambition des organismes Hlm.

Le PSP de demain

Présentée par Flora Thuillier et Alice Cetto (HTC), la nouvelle méthodologie d’élaboration du PSP est le fruit d’un travail mené par HTC avec 22 organismes, des Associations régionales Hlm et les Fédérations (ESH, Coop’Hlm, OPH et Procivis). Ainsi, le PSP doit répondre à un triple enjeu :

  • arbitrer la stratégie de patrimoine et de développement ;
  • faire preuve de pragmatisme, mesurer les contraintes et opportunités à l’échelle macro, répondre aux besoins opérationnels et prendre la vague du numérique ;
  • proposer une approche adaptable par module thématique, indépendant mais interdépendant.

"Un taux de croissance de 7% par an avec une demande potentielle de plus de 1000 logements par an nous oblige à des arbitrages patrimoniaux et financiers, indique Philippe Martin, directeur de FDI Habitat. C’est pourquoi nous nous sommes lancés dans une démarche de PSP. Nous avons besoin de regénérer des fonds propres pour construire et trouver de nouvelles ressources. Nos objectifs : arbitrage sur la production, engagement limité dans la vente Hlm, adaptation de nos logements au vieillissement, optimisation des budgets d’entretien".

Pour Néolia, le PSP est un outil Excel évolutif internalisé, mis à jour annuellement, qui donne des projections avec des temporalités diverses. "50% des investissements concernent des réhabilitations énergétiques, explique Romuald Gadet, directeur adjoint du patrimoine locatif. La vente de 0,6% du parc par an (et un objectif de 1%) nous conduit à être syndic solidaire et à inventer de nouveaux métiers. Les stratégies sont définies par territoire. L’outil, très structurant, intègre tous les éléments de la politique de l’organisme et se décline en feuille de route interne et externe vis-à-vis des partenaires. Le patrimoine est segmenté et coté en huit classes, selon sa localisation et le produit. Une direction de l’habitat solidaire répond aux besoins d’un public vieillissant et/ou handicapé".

"Passer du diagnostic énergétique au plan stratégique énergétique nécessite de prendre en compte des échelles de temps différentes", souligne Nicolas Cailleau, responsable du département Énergie et environnement de l’USH: plan stratégique à cinq ans, programmation pluriannuelle de l’énergie (PPE), stratégie nationale bas carbone à horizon 2050. L’AURA Hlm (association des organismes de la région Auvergne-Rhône-Alpes) a développé un observatoire de l’amélioration du parc sous forme d’une plateforme en ligne, alimentée par 50 organismes représentant 550000 logements, avec "la cartographie énergétique du parc montrant qu’il reste 150000 logements énergivores, les investissements d’amélioration énergétique et de gros entretien (530 M€ en 2018) et le suivi des réhabilitions (entre 7000 et 9000 selon les années pour un objectif de 10000). Il s’agit désormais d’intégrer l’entretien et le couple loyer/charges", indique Victor Pichon, chargé de mission à l’Association régionale.

Afin de mieux calculer et simuler des travaux énergétiques, ERESE, filiale d’HTC, propose un nouvel outil PSP-Energétique sur Excel, évolutif et adaptable à chaque bailleur, présenté par Charles Pertuiset. L’outil décrit le patrimoine en douze champs basiques pouvant être détaillés et propose différents travaux énergétiques, les économies attendues et les temps de retour. L’USH le mettra prochainement à disposition sur le centre de ressources sur le site de l’USH.

Pratiques de diversification

Comment développer une stratégie patrimoniale pour une meilleure attractivité dans les territoires détendus ou à faible demande ? "La loi ÉLAN a ouvert des possibilités nouvelles de diversification des activités et services, se réjouit Raphaëlle d’Armancourt, responsable du département des politiques urbaines et foncières de l’USH. Se diversifier signifie aussi accroître la maîtrise d’ouvrage directe. Enfin, les organismes doivent optimiser leur foncier".

Pour l’Ophis, explique Cécile Jacquet, directrice du développement, "la diversification passe par l’aménagement, pratiqué de longue date, la production de foncier peu cher qui rassure la collectivité, la vente de prestations aux collectivités (rénovation de lycées, étude de programmation EHPAD…)". En secteur détendu, l’Ophis démolit pour reconstruire des maisons individuelles, sur site. Enfin, dans trois sites (AMI territoires détendus), le parc va être adapté en résidences sociales.

Drôme Aménagement Habitat (DAH) intervient sur un territoire détendu et est parfois le seul partenaire de l’ingénierie publique aux côtés des collectivités locales. "Autour du cœur de métier (aménagement, développement foncier, LLS, foyers), précise Samuel Coppel, directeur aménagement et renouvellement urbain, nous proposons des prestations aux collectivités, en ingénierie, services immobiliers, maîtrise d’ouvrage directe, accession sociale, syndic. On nous demande de réaliser des maisons médicalisées, des gendarmeries… Nous devons d’abord faire évoluer notre propre foncier dans les quartiers vers de l’individuel ou de l’accession. L’accompagnement des familles vers un nouveau parcours individuel est plus satisfaisant pour les équipes que de gérer de la vacance irréductible".

Aquitanis, contraint de sortir de la métropole bordelaise pour disposer de foncier moins cher, a créé en 2016 avec Mésolia, COO.PAIRS, une société anonyme de coopération au service de leurs projets de développement foncier sur la Nouvelle-Aquitaine et de la qualité de service, avec un centre téléphonique de relation clientèle partagé. Par ailleurs, plutôt que de démolir en territoire tendu, l’Office a choisi de densifier, de requalifier les espaces verts, d’ajouter des ascenseurs pour le maintien à domicile, et de développer de l’accession sociale et privée. "Nous avons travaillé sur des lieux singuliers et expérimenté le participatif et la ferme urbaine", indique Irène Sabarots, directrice adjointe.

Quelle peut être la formalisation de ces actions dans les PSP ? Pour DAH, les missions cœur de métier et les axes de diversification sont cotés dans un tableau au regard des besoins du territoire, de la légitimité de l’organisme, de la différenciation/concurrence et de la facilité de mise en œuvre. Le PSP d’Aquitanis, lui, est un PSP qui intègre trois dimensions: le bâti, la nature, l’humain (compétence habitant participative, les salariés), le tout étant transcrit en empreinte carbone.

 

Les choix patrimoniaux que nous faisons aujourd’hui sont avant tout des choix humains.

 

Stratégies patrimoniales et  regroupements

"L’échéance réglementaire de regroupement, fixée au 1er janvier 2021, approche et les études concrètes se lancent", comme l’explique Christophe Pallot (HTC). Quelle que soit la forme de regroupement choisi (groupe vertical, "fédéral" négociant des stratégies, horizontal, de type SAC, fusion), les regroupements intègrent le projet politique et territorial, les modèles économiques et organisationnel/ managérial.

Après la présentation de la palette des outils financiers de la Banque des territoires par Najoua Benfalla (direction des prêts), Carine Puyol (mission Affaires européennes, USH) souligne l’importance des fonds FEDER, qui ont permis d’améliorer la situation énergétique de 25000 ménages en France. Pour 2020/2027, la Commission européenne propose d’allouer 373 Md€ à la future politique de cohésion sur des critères de démographie, d’économie, de social auxquels s’ajoutent la migration et les rejets de CO2 ; les budgets étant environ les mêmes que précédemment pour la France.

En quoi le numérique améliore-t-il le pilotage de la stratégie patrimoniale ? "Un PSP numérique est un outil d’aide à la décision", rappelle Isabelle Brétillon (HTC) ; il aide à arbitrer les choix patrimoniaux mais il ne fera pas l’arbitrage stratégique à la place du comité de direction. Actuellement, 75% des PSP sont réalisés sur Excel, 19% sur des applications spécialisées, 3% sur des modules ERP (logiciel de gestion intégré).

Le groupe 1001 Vies Habitat (Ex Logement Français) possède un pôle métiers centralisé pour les 80000 logements. "Des comités par territoire et par filiale vérifient l’avancement de la programmation et l’adéquation avec les objectifs du PSP", précise Marie Sizun, directrice de la stratégie ; "il était nécessaire de se doter d’un outil intégrateur et d’évaluation des objectifs".

De son côté, Grand Delta Habitat a confié le PSP à un pôle qualité qui travaille en mode projet. Quatre domaines (qualité urbaine, social, produit et commercial) sont notés et partagés avec le territoire, indiquent Georges Lemaire, secrétaire général et Fabrice Tricon du pôle qualité, concluant: "Aujourd’hui, nous avons un outil collaboratif et agile, l’idée est d’actualiser le PSP tous les ans".

(1) Responsable du département Politiques patrimoniales de l’USH.

 

Nouvelles compétences issues de la Loi ÉLAN

• En propre :

- exercer l’activité d’organisme de foncier solidaire (OFS) ;
- construire, acquérir, vendre, donner en location des équipements locaux d’intérêt général ou à usage commercial ou professionnel, gérer des immeubles abritant des équipements locaux d’intérêt général (par ex, maisons médicales): pouvoir construire pour vendre, sans l’exploiter (même si non accessoires aux logements sociaux) ;

• En prestations de services :

- réaliser toute opération de construction ou d’aménagement pour le compte de collectivités territoriales (de rattachement pour les OPH et actionnaires pour les sociétés d’Hlm), dans leur champ de compétences ;
- réaliser des études d’ingénierie pour le compte des collectivités territoriales et leurs groupements.