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Les rencontres du Congrès : Point sur l'actualité du secteur AH

Tour d’horizon sur cinq thèmes qui font ou ont fait l’actualité : la deuxième convention d’utilité sociale, l’ordonnance loyer du 15 mai 2019, la réduction du loyer de solidarité, la modernisation des APL, le revenu universel d’activité.

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L’actualité 2019 a été riche en dispositifs nouveaux, tous à des degrés d’avancement divers.

Deuxième convention d’utilité sociale

La loi ÉLAN prévoit un dépôt des projets de CUS avant le 30 juin 2019. Or le dernier arrêté est paru le 14 août. "Le ministre, saisi par l’USH, a demandé aux DREAL une souplesse dans l’instruction", précise Pierre Frick. Le calendrier est le suivant : signature au 31 décembre 2019 avec le préfet de Région et prise d’effet au 1er juillet 2019 : c’est donc une CUS de mi-année 2019 à mi-année 2025. Des dérogations sur le calendrier sont prévues en cas de regroupement ou d’intention de regroupement. Un bilan de consolidation ne pourra pas être effectué les six premières années par la DHUP ; il sera annuel. Rappelons que l’USH a mis à jour le guide CUS, paru en ligne le 9 septembre.

Les personnes publiques auxquelles sont rattachés les organismes sont signataires de la CUS et les autres personnes publiques concernées peuvent décider d’être signataires. Les CUS accession, qui concernent les organismes n’ayant pas de patrimoine locatif, ont plus de souplesse mais dans tous les cas, les collectivités concernées sont celles où l’organisme intervient. Les modalités de concertation des locataires sont mentionnées dans le plan de concertation locative (PCL).

Quelles sont les principales évolutions issues de la loi ÉLAN ?

- Le plan de mise en vente figure dans la CUS avec des engagements pour le développement de partenariats avec la personne morale chargée du SIAO (service intégré d’accueil et d’orientation), avec des associations et organismes en vue d’accompagner les personnes "Dalo" et les prioritaires;
- il est possible d’envisager une nouvelle convention en cas de changements substantiels d’activité non prévus par la CUS;
- les indicateurs concernant la rénovation énergétique et la réhabilitation sont transmis annuellement;
- l’instauration de deux nouveaux indicateurs sur les frais de gestion et sur la vente.

Ordonnance loyer du 15 mai 2019

L’ordonnance du 15 mai 2019 relative à l’expérimentation d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social, prévue par la loi ÉLAN, vise à permettre l’accueil des ménages les plus modestes (Logement d’abord, 25% des attributions à effectuer hors QPV pour le premier quartile des revenus des demandeurs, ménages Dalo). Elle prévoit des baisses à la relocation sans pour autant que l’organisme ne perde des recettes, avec des hausses de loyer permises à la relocation. Il s’agit d’un dispositif expérimental facultatif, pour cinq ans, à l’initiative du bailleur, après délibération du conseil d’administration et après déclaration au préfet. L’action est menée sur les loyers pratiqués.

Pierre Frick rappelle que la nouvelle politique des loyers (NPL) est un outil pérenne, mis en place de façon facultative, au plus tôt, le 1er janvier 2020, par avenant à la CUS. L’action est menée comme pour l’expérimentation, uniquement à la relocation et à masse constante. En revanche, elle est conduite sur les loyers maximums et non sur les loyers pratiqués et seule la NPL permet la valorisation des réhabilitations.

Cette nouvelle politique concerne le parc conventionné depuis plus de six ans et les logements non conventionnés. Dans la déclaration au préfet, les organismes indiquent le ou les ensembles concernés et les modalités de leur politique de loyer dérogatoire.

L’objectif à la relocation est de proposer des baisses de loyer aux ménages dont les ressources sont inférieures à 80% des plafonds PLAI, les loyers ne devant pas excéder les plafonds APL. Cela est valable pour les nouveaux entrants et pour les mutations du fait de sous-occupation ou départ d’un logement adapté. La baisse de loyer est appréciée comme la différence entre le loyer appliqué au dernier locataire et le nouveau loyer inscrit dans le bail. Les organismes s’engagent à un bilan entre minorations et majorations (dans la limite du PLS) au terme de cinq ans, et non logement par logement et année par année. Chaque année, le bilan intermédiaire est transmis au préfet, lequel a un droit d’arrêt de l’expérimentation.

"Ce dispositif semble pertinent", conclut Pierre Frick. Dans les grandes agglomérations, il existe un patrimoine attractif avec des loyers maximums très bas qui peut permettre de faire du rééquilibrage et d’accueillir les populations les plus fragiles. Le potentiel de hausse de loyer peut exister (de 4€/m2 pour un HLMO à 13€/m2 à Paris ou 9€/m2 en province pour un PLS). Ce dispositif peut venir en complément d’une NPL et il est possible de faire les deux sur des segments de parc différents.

Réduction du loyer de solidarité

Quels sont les changements attendus pour 2020 ? Barbara Fourcade rappelle les dispositions de la clause de revoyure 2020-2022, signée en avril 2019. À l’origine, la baisse de 1,5 Md€ des APL devait être compensée par une RLS du même montant ; elle serait en fait de 1,3 Md€. Autres mesures limitant l’impact : une baisse des cotisations CGLLS de 300 M€ (compensée par Action Logement) et des reprises commerciales d’intérêts de 50 M€ de la CDC sur trois ans. L’impact net sur le compte d’exploitation serait ramené à 950 M€. Des mesures sur la TVA permettent un surcoût en baisse à hauteur de 200/250 M€.

Plusieurs dispositifs de la clause de revoyure, réexaminée à l’automne 2021, sont évoqués par Arnaud Mathieu : la refonte de l’Éco-PLS, qui a fait l’objet d’une convention pour 4,5 Md€ ; le lancement d’une nouvelle phase de prêts de haut de bilan sur 2019 ; 250 M€ d’Action Logement pour des opérations de démolition.

Sur le barème de la RLS, le projet de loi de Finances devrait proposer la suppression des indexations annuelles automatiques des forfaits RLS (plafond et montant mensuel) et des plafonds de ressources d’éligibilité. Un arrêté en fin d’année ajustera les paramètres pour obtenir un montant de 1,3 Md€.

L’USH souhaite plutôt pour ce même montant une baisse des plafonds de ressources (limitant le nombre de locataires éligibles) et une hausse des montants forfaitaires. Le lissage va perdurer : le PLF devra intégrer la baisse des cotisations CGLLS et un arrêté technique en précisera les modalités.

"On arrive à une estimation du coût net pour les prévisions budgétaires de l’ordre de 5% des loyers après lissage", indique Barbara Fourcade. Après 2022, la note technique LOLA (loyer d’équilibre des opérations locatives aidées), publiée en juillet 2019, préconise d’intégrer la RLS sur 40 ans, à un taux de 4,5% (sur la base d’une RLS de 1,3 Md€ jusqu’en 2060 sans indexation) ainsi qu’une baisse du taux du Livret A moyen de 2,4% actuellement à 1,80%.

Un décret dit "balai" RLS, attendu pour le premier semestre 2020, confirmerait le principe d’unicité de gestion entre l’APL et la RLS ; intégrerait la RLS dans la définition de l’impayé ; confirmerait l’application de la RLS en cas de bail résilié si un PCS (protocole de cohésion sociale) est signé et enfin, faciliterait le tiers-payant pour les associations d’intermédiation locative.

Modernisation des APL et actualisation de la base ressources

Arnaud Mathieu rappelle les chiffres-clés de l’APL : 6,6 millions de bénéficiaires fin 2018 ; 2,9 millions d’allocataires dans le parc social dont 95% bénéficient du tiers-payant ; un montant mensuel moyen de 316 € pour l’ALF, de 217 € pour l’APL, de 193 € pour l’ALS. Les APL représentent plus de 16 Md€.

La mesure de modernisation consiste à calculer les aides sur la base d’une période de référence, constituée des douze derniers mois glissants, au lieu de revenus en décalage de deux ans. Pour l’État, il s’agit de mieux tenir compte de la situation réelle des allocataires, de contribuer au calcul d’un "juste droit", tout en enclenchant un processus de simplification lié au prélèvement à la source et à la déclaration sociale nominative. "Cette mesure, soutient Arnaud Mathieu, ne modifie ni la nature des ressources prises en compte, ni les règles de calcul et ne fait pas peser de nouvelles obligations déclaratives sur les allocataires".

À partir de janvier 2020, l’aide sera versée le 25 janvier dans le parc social et calculée avec les ressources des douze derniers mois connus. Les CAF et les MSA vont récupérer automatiquement les ressources actuelles des ménages ; certaines ressources (revenus d’activité non salariale, revenus du patrimoine ou de source étrangère) resteront obtenues à partir des déclarations fiscales avec un décalage de deux ans, d’autres seront sur un mode déclaratif (pensions alimentaires, frais réels…). Le versement sera actualisé trimestriellement à partir de janvier pour les locataires en place, et au fil de l’eau pour les nouveaux allocataires. Un simulateur sera mis en place par la CAF et les MSA. La revalorisation annuelle des barèmes est inchangée.

Des réunions techniques sont programmées d’ici la fin de l’année avec les Fédérations et l’USH ainsi que des bailleurs volontaires. Il reste des inquiétudes sur la capacité de l’État d’arriver à mener dans les délais ce projet, tant sur les aspects "informatique" que "communication vis-à-vis des locataires", avec des enjeux financiers très importants pour les bailleurs.

Le revenu universel d’activité

Le principe du RUA, annoncé en septembre 2018 dans le cadre de la stratégie de lutte contre la pauvreté, est une nouvelle prestation qui sera accompagnée par la création d’un grand service public de l’insertion. Le socle fixé par le président de la République comprend la fusion du RSA, de la prime d’activité et des allocations logement avec pour objectifs de simplifier les prestations sociales, de lutter contre le non-recours et de favoriser la reprise d’emploi.

Le calendrier de la concertation court jusqu’en fin d’année avec un collège national, un collège des territoires et des sous-collèges représentant les associations, les jeunes, le logement, le handicap, les partenaires sociaux ainsi qu’un groupe d’experts et des parlementaires. L’USH est associée aux collèges associations et logement et demande à faire partie du collège d’experts. Ces collèges traitent de principes. Une concertation publique intervient à compter du 9 octobre, pour une durée de six semaines, avec un jury citoyen, des consultations en ligne… L’objectif est de clôturer la concertation en janvier pour un projet de loi en 2020 et une mise en œuvre effective en 2023, soit à la fin de la clause de revoyure de 2022.

"L’USH souligne plusieurs points de désaccord, indique Dominique Hoorens. La réflexion s’opère à enveloppe constante, ce qui signifie une baisse si l’on accroît le non-recours avec un périmètre qui n’est pas encore arbitré. L’APL est un sujet important car c’est un pilier du financement des politiques publiques du logement représentant 6 à 7 Md€ pour 20 Md€ de loyers en tiers payant. Elle considère que les aides personnelles au logement ne sont pas un complément de revenu de même nature que les prestations monétaires aux ménages à bas revenus car elles font partie intégrante des politiques publiques du logement et permettent d’agir sur les situations indignes. Les APL ont déjà fait l’objet de nombreuses mesures d’économies, ces dernières années, de l’ordre de 6 milliards si l’on comptabilise les 5 euros sur trois ans, les non indexations, la RLS. Les taux d’effort ont déjà beaucoup augmenté. Les réduire encore serait inacceptable, notamment s’il s’agit de distinguer parc social et parc privé ; ce qui reviendrait à organiser une redistribution entre ménages pauvres."

Participants : Barbara Fourcade, Direction juridique, USH ; Pierre Frick, Direction de la Maîtrise d’ouvrage et des politiques patrimoniales, USH ; Dominique Hoorens, Direction des Études économiques et financières, USH ; Arnaud Mathieu, DHUP.

Animation : Christophe Canu, USH.