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LFI 2022 : mesures fiscales et juridiques impactant le secteur Hlm (1/2) AH

Comme chaque année, la loi de Finances contient toute une série de dispositions susceptibles d’intéresser les organismes Hlm. Première partie de notre tour d’horizon des principales mesures fiscales et juridiques.

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La loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de Finances pour 2022 prévoit plusieurs mesures favorables aux logements sociaux, en particulier la compensation par l’État aux communes des pertes de recettes liées aux exonérations de taxe foncière applicables à ces logements, la prolongation du régime d’abattement de taxe foncière pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, des assouplissements au régime de TVA à 5,5% applicable aux opérations d’acquisition-amélioration…

On peut également noter des modifications importantes concernant le régime fiscal des opérations de logements locatifs intermédiaires et des aménagements du régime fiscal applicable aux logements sociaux en Outre-Mer (sujets qui seront traités dans le prochain numéro). Lire aussi notre article page 6.

L’exonération de taxe foncière devrait faciliter la création de nouveaux logements sociaux dans des communes qui pouvaient être réticentes.

 

Prise en charge, par l’État, du coût des exonérations de taxe foncière applicables aux logements sociaux (article 177)

Comme suite aux annonces du Premier ministre le 28 septembre 2021 lors du Congrès de l’USH de Bordeaux, la loi de Finances pour 2022 prévoit que l’État compense la perte de recettes supportée par les communes, les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre et la Métropole de Lyon du fait des différents régimes d’exonération de taxe foncière de longue durée dont bénéficient les logements sociaux.

Le texte vise les opérations agréées entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026 et prévoit une compensation intégrale pendant les dix premières années d’exonération (pour rappel, jusqu’à présent, la compensation par l’État était nulle ou quasi nulle, si bien que le “coût’’ des exonérations pesait quasi intégralement sur les collectivités locales).

Ce nouveau régime n’a pas d’impact direct sur la taxe due par les organismes Hlm, uniquement sur les relations financières entre l’État et les collectivités locales, mais il devrait faciliter la création de nouveaux logements sociaux dans des communes qui pouvaient être réticentes.

Les différents régimes d’exonération compensés

La nouvelle règle de compensation vise les régimes suivants : exonération de 25 à 30 ans dont bénéficient les opérations de construction neuves de logements locatifs sociaux (art. 1384 A, I à II du CGI), exonération de 25 ans dont bénéficient les opérations d’acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux (art. 1384 C du CGI), exonération de 25 ans dont bénéficient les opérations de création de structures d'hébergement temporaire ou d'urgence (art. 1384 D du CGI) mais également exonération de 15 ans dont bénéficient les opérations en PSLA (art. 1384 A, III et IV du CGI).

Exemple : soit une opération de construction neuve de logements locatifs sociaux agréée en 2021 qui bénéficie d’une exonération de 25 ans à compter de l'année qui suit celle de son achèvement. Si l’achèvement intervient en 2022, l’exonération s’applique à la taxe foncière des années 2023 à 2047. L’État compensera à la commune (et EPCI) le coût de cette exonération au titre des années 2023 à 2032. L’exonération continuera de s’appliquer entre 2033 et 2047 mais ne sera plus compensée par l’État, sauf à ce que, d’ici là, les dispositions applicables soient modifiées.

La loi prévoit en effet que le gouvernement remettra au Parlement, avant le 30 septembre 2024, un rapport d’évaluation des conséquences de la mise en œuvre de ce mécanisme de compensation.

Précision

Parallèlement à cette mesure, l’USH a demandé, pendant la discussion du projet de loi, des aménagements sur la durée des régimes d’exonération de TFPB de 25 ans précités. Pour rappel, ces régimes d’exonération applicables aux logements locatifs avaient, lorsqu’ils ont été instaurés, une durée de 15 ans mais celle-ci avait été prolongée à 25 ans pour les opérations agréées entre 2004 et 2009, date repoussée à plusieurs reprises, aujourd’hui jusqu’au 31 décembre 2022. La demande visait donc à prolonger à nouveau cette échéance, sans attendre la prochaine loi de Finances, de manière à assurer une visibilité pour les nouveaux projets initiés courant 2022. Malheureusement, le gouvernement et le Parlement ont repoussé la décision à plus tard. L’USH renouvellera cette demande  au prochain projet de loi de Finances.

Prolongation d’un an du régime d’abattement de 30% sur la taxe foncière des logements locatifs sociaux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (article 68)

Ce régime d’abattement est prolongé jusqu’en 2023 (au lieu de 2022 précédemment). On rappelle qu’il est conditionné, notamment, par la signature d’une convention d’utilisation (signature en 2022 pour une application en 2023).

Précisions sur le régime de taxe foncière des EHPAD

La loi ne contient pas de disposition nouvelle sur le sujet mais un débat a eu lieu, entre le ministre délégué chargé des Comptes publics et les parlementaires concernant la problématique actuelle des EHPAD. Pour rappel, cette problématique est la suivante : un arrêt du Conseil d’État du 25 juin 2021 (n° 441377) a jugé que la valeur locative de ces établissements devait être évaluée selon les règles applicables aux locaux professionnels et non selon les règles applicables aux locaux d’habitation ; cette décision suscitant beaucoup d’inquiétude pour les organismes propriétaires de tels établissements (risques d’augmentation de taxe foncière et risque, pour les établissements concernés, d’être exclus des régimes d’exonération ou d’allègement de taxe foncière prévus pour les logements sociaux).

Le débat s’est engagé à propos d’un amendement, proposé à l’origine par l’USH, qui visait à ce que la loi précise que la valeur locative des logements-foyers, conventionnés à l’APL, devait être évaluée en tant que locaux d’habitation. Bien que l’amendement n’ait pas été adopté, le ministre a apporté des précisions sur les conséquences de la décision du Conseil d’État. Selon ses indications, l’administration fiscale, qui travaille actuellement sur le sujet, considère que, même si certains établissements du type EHPAD doivent être évalués en tant que locaux professionnels, cette situation ne doit pas remettre en cause la possibilité, pour ceux qui remplissent les conditions, de bénéficier des régimes d’exonération de longue durée applicables aux logements sociaux.

Ces déclarations n’ont qu’une valeur indicative et ne permettent pas de résoudre totalement le problème. Toutefois, elles sont de nature à rassurer les organismes concernés sur le risque de perte du bénéficie des régimes d’exonération (et montrent que les actions conduites depuis cet été par l’USH ont permis de mobiliser les pouvoirs publics sur le sujet, ces actions étant appelées, bien entendu, à se poursuivre).

Régime de TVA applicable aux opérations d’acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux (article 32)

Depuis 2020, les opérations d’acquisition-amélioration financées en PLAI ou en PLUS peuvent bénéficier du taux de TVA de 5,5% (application d’une TVA à 5,5% sur l’acquisition de l’immeuble ancien lorsque le vendeur opte pour la TVA et LASM à 5,5% sur les travaux réalisés par le bailleur-acquéreur suite à cette acquisition).

La loi de Finances pour 2022 élargit la portée de ce régime pour viser 3 nouvelles situations :

- le taux de 5,5% pourra s’appliquer aux mêmes opérations lorsqu’elles sont financées par un PLS mais à condition, dans ce cas, que les travaux consistent en une transformation en logements locatifs sociaux de locaux à usage autre que d’habitation ;
- le taux de 5,5% pourra s’appliquer même si les travaux réalisés à la suite de l’acquisition de l’immeuble ancien sont considérés comme ayant rendu l’immeuble à l’état neuf (au sens de l’article 257 du CGI). Cette évolution permet de résoudre une difficulté particulière : jusqu’à présent, lorsque l’immeuble était “remis à neuf”, le bailleur devait appliquer les règles de taux prévues pour les constructions neuves. Or si ces dernières prévoient une LASM (Livraison à soi-même) à 5,5% lorsque l’opération est financée en PLAI, c’est en revanche le taux de 10% qui devait s’appliquer en cas de financement en PLUS hors NPNRU. Le problème est désormais résolu puisque la nouvelle mesure prévoit que la LASM à faire sur l’opération bénéficiera du taux de 5,5% (sous les mêmes conditions de financement que celles visées ci-dessus : PLAI, PLUS ou PLS sous certaines conditions) ;
- enfin, il est précisé que les livraisons de logements dans le cadre de l’article L. 262-1 du CCH peuvent également bénéficier du taux de 5,5% sous les mêmes conditions. On vise ici le cas d’un opérateur qui réaliserait une “vente d’immeuble à rénover” (VIR) au profit d’un bailleur social, en optant pour la TVA. Jusqu’à présent, le régime des acquisitions-amélioration ne pouvait pas s’appliquer (les travaux d’amélioration sur l’immeuble ancien étant réalisés par le vendeur et non, comme l’exige le texte qui définit les opérations d’acquisition-amélioration, par le bailleur-acquéreur). Désormais, ces VIR pourront, si le vendeur opte pour la TVA, bénéficier du taux de 5,5% sous les mêmes conditions de financement (PLAI, PLUS ou PLS sous certaines conditions).

La date d’entrée en vigueur de ces différents aménagements n’a pas été définie de manière claire par la loi. Concernant l’élargissement aux opérations financées en PLS, il est précisé que les nouvelles règles seront applicables aux opérations pour lesquelles “le fait générateur de la TVA et la décision d’accorder un prêt locatif social sont intervenus à compter du 1er janvier 2022”. Pour les autres cas, la rédaction est moins précise mais on peut, a priori, considérer que les nouvelles dispositions s’appliquent aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2022.

Thèmes : Taxe foncière sur les propriétés bâties - TVA applicable aux opérations de travaux - PTZ - RLS - SLS.

Contacts : Pascale Loiseaux, responsable du pôle fiscalité, Mathilde Labrot, conseillère fiscaliste, Gaëlle Lecouëdic, conseillère juridique, Barbara Fourcade, responsable du pôle Gestion locative - Direction juridique et fiscale. Tél. : 01 40 75 78 60 - Mél. : ush-djef@union-habitat.org

Le présent article sera complété par un second, à paraître dans notre prochain numéro, détaillant le régime fiscal des opérations de logements locatifs intermédiaires et les aménagements du régime fiscal applicable aux logements sociaux en Outre-Mer.

 

MESURES DIVERSES

Transformation de locaux professionnels en logements : prolongation du dispositif de faveur prévu à l’article 210 F du CGI (article 90)

La loi proroge jusqu’au 31 décembre 2023 le dispositif prévu à l’article 210 F du CGI, qui permet de taxer au taux réduit d’impôt sur les sociétés les plus-values réalisées lors de la cession de locaux professionnels (ou de terrains à bâtir), destinés à être transformés en logements (sociaux ou non). On rappelle que ce régime permet aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés de bénéficier d’un taux réduit de 19% sur les plus-values réalisées lors de la cession lorsque l’acquéreur s’engage à construire ou transformer les locaux acquis en logements dans un délai de 4 ans. Les biens cédés doivent être situés dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements (zones A bis et A).

Taxe d’aménagement : assouplis- sement des conditions d’exonération en cas de reconstruction après sinistre (article 110)

Pour rappel, le Code de l’urbanisme prévoit une exonération de plein droit de la taxe d’aménagement en cas de reconstruction à l’identique ou à la suite d’un sinistre (point 8° de l’article L. 331-7). Toutefois, les conditions à remplir étaient jusqu’à présent très strictes et conduisaient à exclure (donc à taxer) certaines situations de reconstruction sur le terrain d’origine qui n’étaient pas strictement identiques.

La loi de Finances pour 2022 assouplit ces conditions. Elle prévoit en particulier que l’exonération de plein droit peut désormais s’appliquer dans le cas d’une reconstruction de locaux sinistrés, à surface de plancher égale, réalisée sur un même terrain, qui ne remplit pas les conditions d’une reconstruction à l’identique du fait d’aménagements rendus nécessaires en application des règles d’urbanisme.

Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur au 1er janvier 2022.

PTZ : prorogation jusqu’à la fin de l’année 2023 et report de la contemporanéisation au 1er janvier 2023 (article 87)

Le PTZ, dont le terme avait été fixé au 31 décembre 2022 par la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de Finances pour 2021, est prorogé d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2023.

La mise en œuvre de la contemporanéisation pour l’appréciation des ressources des ménages emprunteurs, à compter du 1er janvier 2022, ainsi que le prévoyait la loi de Finances pour 2021, est également reportée d’un an, compte tenu de retards liés à la crise sanitaire notamment. L’appréciation de la condition de ressources sur la base des revenus de l’année de l’émission de l’offre, et non plus sur ceux de l’avant-dernière année (N-2) devrait donc entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2023.

SLS : Application du supplément de loyer de solidarité dans les ex-zones de revitalisation rurale (article 68)

Les locataires des logements situés en zones de revitalisation rurales (ZRR) sont par définition exclus du champ d’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) par l’article L. 441-3 du CCH.

La loi de Finances pour 2021 avait permis aux communes qui sont sorties de ce classement au 1er juillet 2017 de continuer de bénéficier de l’exonération de l’application du SLS jusqu’au 31 décembre 2022 en prolongeant le bénéfice du maintien des effets du classement en ZRR prévu :

- à l’article 7 de la loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 de Modernisation, de Développement et de Protection des territoires de montagne pour les communes de montagne ;
- à l’article 27 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de Finances pour 2018 pour les autres communes.

La loi de Finances pour 2022 prolonge une nouvelle fois ce délai du 31 décembre 2023.

Ces ménages ne sont donc pas à enquêter au titre du SLS jusqu’en 2023.

RLS : Gel des plafonds de ressources applicables en 2022 pour le calcul annuel de la réduction de loyer de solidarité (article 94)

Tout comme en 2021 (article 197 de la loi de Finances pour 2021), la loi de Finances pour 2022 prévoit que, par dérogation aux règles de revalorisation légales, les plafonds de ressources mensuelles applicables sur l’année ne sont pas indexés en 2022 (gel des montants).