L'Union sociale pour l'habitat
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Livre Blanc : définir le cadre, les objectifs et faciliter, en la sécurisant, la vente Hlm aux occupants

L’Union sociale pour l’habitat a retranscrit, au sein d’un Livre Blanc, les 85 propositions du Mouvement Hlm formalisées dans le cadre de la préparation du projet de loi Elan.

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La vente d’un logement social à son occupant, à un autre locataire Hlm en priorité ou à d’autres personnes physiques, est pratiquée régulièrement par les organismes Hlm. Elle peut constituer un des éléments de la politique locale du logement ou un axe de la stratégie patrimoniale de l’organisme. Elle est retenue comme indicateur dans les Conventions d’Utilité Sociale.

Du point de vue de l’accédant, elle peut être une étape dans le parcours résidentiel, une des voies à leur accession sociale à la propriété.

Dans une démarche pragmatique, concertée avec les autres acteurs du logement social sur le terrain, pilotée et à l’initiative des organismes Hlm, la vente Hlm porte sur un volant de 7 000 à 8 000 logements vendus par an sur la période 2014/2016. Ce volume est à rapprocher des 100 000 logements qui sont proposés à la vente par les organismes Hlm.

L’Ush et les Fédérations d’organismes Hlm accompagnent les organismes Hlm, au travers de leurs actions professionnelles, dans la professionnalisation de leurs stratégies de "vente Hlm"  : cadres méthodologiques, outils, journées professionnelles, animation de réseaux métiers pour favoriser le partage de bonnes pratiques entre organismes.

Une meilleure visibilité par le public de l’offre de logement à la vente vient d’être engagée par le Mouvement Hlm à travers l’ouverture d’un site regroupant les offres locatives de logements vacants, à la vente et en accession sociale. L’objet de Bienvéo.fr est ainsi d’encourager les parcours locatifs et une meilleure fluidité vers l’accession. Le projet est en cours de déploiement.

La dynamisation du développement de l’accession sociale à la propriété par la vente Hlm nécessite une amplification des actions aujourd’hui développées, la professionnalisation de cette mission dans les organismes. Celle-ci pourra prendre appui sur l’École de l’Accession Sociale à la Propriété (EASP) qui a déjà, pour l’activité d’accession sociale à la propriété dans le neuf, montré sa capacité à professionnaliser les organismes Hlm, les collectivités et leurs partenaires.

Contribution 22 - Un objectif de vente fondé sur une analyse des marchés locaux

Un objectif annuel de vente de 1 % du patrimoine est régulièrement évoqué. Il convient d’appliquer cet objectif à une portion du parc définie, estimée au maximum à 1,7 million de logements1, sans tenir compte des dynamiques des marchés locaux de l’immobilier, des logements mis en service de plus de 10 ans mais pour lesquels la dette reste importante.

D’ailleurs, on observe que les organismes Hlm ayant développé des stratégies spécifiques dédiées à la vente, ont vendu, en moyenne annuelle sur la période 2014/2016, 0,4 % de leur parc de plus de 10 ans (source Observatoire de la vente Hlm). Une application du taux de 0,4 % à l’ensemble du parc locatif Hlm de plus de 10 ans permettrait d’atteindre, en cohérence, un doublement du volume de ventes, soit 16 000 logements par an à pondérer par les éléments de dynamique des marchés locaux.

Contribution 23 - Affecter le produit de la vente au financement de logements de type PLAI pour reconstituer un stock de logements à bas loyers

La vente d’un logement social génère actuellement environ 80 000 euros nets2 avec de fortes disparités.

La construction d’un logement social nécessite environ 30 000 à 40 000 euros de subventions et de fonds propres, là aussi avec de fortes disparités.

L’ "effet de levier de la vente" en termes de capacités de financement supplémentaires immédiates est donc d’environ 2. Mais du point de vue économique, la vente "anticipe" des ressources d’autofinancement dont aurait bénéficié l’organisme dans le futur lorsque le logement aurait été amorti et la marge d’action procurée par la vente Hlm se traduit par une diminution des marges d’investissement futures, dans 10 à 15 ans.

Aussi l’utilisation du produit de la vente pour construire doit-elle être orientée vers les produits les plus recherchés aujourd’hui pour répondre à la paupérisation de la demande. Vendre un logement social à niveau de loyer très bas pour construire un logement au loyer PLS ou PLUS ne fera pas progresser l’accès au logement des plus modestes qui sont les plus représentés dans les demandeurs. Le produit des ventes Hlm doit être affecté au financement de logements de type PLAI pour reconstituer un stock de logements à bas loyers.

L’effet de levier sera d’autant plus rapide que le produit de la vente pourra être "anticipé" dans des "structures de portage" achetant le logement à l’organisme avant qu’il soit acheté par un ménage. Mais cette pratique conduit à un endettement supplémentaire du secteur (via les structures de portage) qu’il convient de mobiliser avec parcimonie.3

Pour l’Union sociale pour l’habitat le développement de la vente Hlm nécessite :

  • que les organismes Hlm en gardent la maîtrise ;
  • que la marge dégagée sur les logements vendus participe effectivement à un accroissement de l’offre de logements locatifs sociaux à très bas loyers ;
  • des dispositifs d’aides à l’accession sociale à la propriété et au financement des travaux de réhabilitation plus accessibles aux ménages afin que les accédants soient en mesure d’assumer dans la durée leur nouveau statut ;
  • des mécanismes de sécurisation amplifiés et proposés pour les ménages aux ressources modestes ;
  • de maîtriser le devenir de la copropriété créée dans le temps.

Dans ce cadre, l’Union sociale pour l’habitat propose de :

Contribution 24 - Sécuriser les acquéreurs, faciliter le financement, élargir les possibilités d'acquisition

  • Renforcer le PTZ "Vente Hlm" existant en portant sa quotité à 20 % du plafond de l’opération et en l’ouvrant à tout acquéreur sous condition de ressources, au-delà des locataires en place du parc Hlm.
  • Élargir les bénéficiaires de la vente Hlm aux SCI familiales.
  • Exonérer les acquéreurs des droits de mutation.4
  • Donner la possibilité à une même personne physique d’acquérir plus d’un logement vacant si elle ne peut plus occuper le premier logement acheté à titre de résidence principale (décès, divorce, dissolution du PACS, chômage, mutation professionnelle, mariage, PACS, naissance, invalidité).
  • Développer un PSLA "Vente Hlm" bénéficiant d’une exonération de la TFPB pendant 15 ans, pour permettre un mécanisme de rachat du logement et de relogement en cas de défaillance du ménage acquéreur.
  • Développer la vente Hlm au travers de la Vente d’Immeuble à Rénover. Le contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) par lequel le vendeur s’engage à réaliser des travaux sur le logement pourrait être envisagé dans certaines circonstances où la réalisation de travaux sur le logement pour permettre la vente n’est pas concevable en l’absence d’acquéreur (par exemple lorsque les marchés immobiliers sont peu dynamiques).

Contribution 25 - Maîtriser les prix et les délais de la vente aux occupants

  • Supprimer l’obligation, pour l’organisme Hlm, de reversement de TVA sur certains travaux de rénovation ou d’amélioration réalisés avant la vente.5
  • Étendre aux prêts réglementés (ex. PLI) la possibilité donnée actuellement aux organismes Hlm de poursuivre le remboursement des prêts comportant une aide de l’État, dès lors que l’emprunt demeure garanti dans des conditions équivalentes.
  • Supprimer les procédures de consultation avant la mise en vente dès lors que les consultations ont été réalisées dans le cadre des Conventions d’Utilité Sociale avec les personnes publiques concernées.
  • Rendre facultatif l’avis de France Domaine pour permettre aux organismes Hlm de la souplesse sur les prix de vente pratiqués en corrélation avec les marchés immobiliers locaux tout en conservant la possibilité de réaliser le pourcentage de décote approprié pour les locataires Hlm. À défaut, autoriser la fixation du prix de vente, dans la fourchette de +/- 35 %, à partir d’une évaluation proposée par l’organisme dans sa demande d’avis transmise à France Domaine, en l’absence de réponse dans le délai d’un mois.
  • Simplifier le processus de vente et le calendrier de mise en oeuvre, de la délibération de mise en vente à la vente effective des logements.6
  • Prendre en compte le développement des outils numériques (Bienvéo.fr) dans les modalités de publicité de la vente.

Contribution 26 - Modifier la comptabilisation SRU

  • Élargir la comptabilisation SRU à l’ensemble des logements sociaux vendus à des personnes physiques ou SCI familiales.
  • Allonger le délai de prise en compte SRU à 10 ans pour toute vente à une personne physique locataire d’un bailleur social si l’occupant d’origine y demeure.7

Parallèlement, il conviendra de renforcer les capacités et les compétences des organismes Hlm à intervenir en tant que syndic à vocation sociale, afin de garder la maîtrise des copropriétés qui vont naître de ce développement.

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1. 4,5 millions de logements sociaux desquels on retire :

  • 0,7 qui ont été mis en service depuis moins de 10 ans, et qui ne peuvent légalement être vendus ;
  • 0,2 qui ont une étiquette consommation d’énergie F et G, et qui ne peuvent être vendus ;
  • 1,3 situés en QPV où les ventes sont quasi inexistantes (faible attrait, ménages locataires pauvres, risque de marchands de sommeil) ;
  • 0,6 qui sont situés dans des communes carencées au titre de la loi SRU.

2. Prix de vente moins frais de vente moins endettement restant dû attaché au logement

3. Le cash apporté par la société de portage au bailleur vendeur a pour contrepartie un endettement de la société de portage. Au global pour un patrimoine inchangé la dette portée est plus lourde.

4. Actuellement, cette faculté d’exonération, permise par la loi (article 1594 G du CGI), est utilisée par environ 50 % des départements.

5. Actuellement, l’article 284 du CGI impose aux bailleurs sociaux qui ont bénéficié d’une livraison à soi-même au taux réduit de TVA sur certains travaux en application des règles spécifiques à la location sociale, de reverser le différentiel de TVA si le logement n’est plus affecté à la location sociale dans les 3 ans qui suivent. Il est proposé de supprimer cette obligation lorsque la cessation de l’affectation résulte d’une vente Hlm.

6. Le délai entre la délibération et la signature de la première vente, compte tenu des délais nécessaires pour obtenir les différentes autorisations, pour réaliser certains travaux puis pour enclencher la commercialisation, peut atteindre une à deux années (la vente intégrale d’un immeuble, qui s’accompagne dans le cas général de relogements de locataires non-acquéreurs, nécessite quant à elle couramment de 10 à 20 ans).

7. Pour les ventes à d’autres personnes physiques, un allongement du délai de prise en compte pourrait être fixé à l’échelle locale, en regard du contexte afin de mieux tenir compte des délais nécessaires à la reconstitution de l’offre.