L'Union sociale pour l'habitat
Chargement en cours

Logements et bâtiments connectés : quelles perspectives pour le logement social ? AH

Articulée autour de témoignages de bailleurs sociaux, la journée professionnelle du 3 juillet, sur le thème "Logements et bâtiments connectés : quelles réalités ? Quels enjeux ? Quelles perspectives pour le logement social ? ", a mis l’accent sur les avantages concrets des nouveaux outils numériques dans les logements et les bâtiments pour les locataires, mais aussi pour les bailleurs gestionnaires. Avec un point de vigilance sur le contrôle et la maîtrise des données.

Lire l'article

Plusieurs années après avoir mis en place des équipements pour réaliser des économies d’énergie, assurer le maintien à domicile ou augmenter la sécurité de leurs locataires, les bailleurs se sont livrés à un retour d’expériences sur ces expérimentations et les nombreuses questions qu’elles suscitent. "L’offre existe, elle est même foisonnante, les évolutions technologiques sont très rapides et l’obsolescence de ces objets également, livre en introduction Christophe Boucaux, directeur de la Maîtrise d’ouvrage et des Politiques patrimoniales de l’USH. Comment cela peut-il contribuer à la qualité de services et à la qualité du patrimoine Hlm, à son exploitation ? Pour quels usages ? Comment cela peut-il renforcer nos missions vis-à-vis des locataires ?".
Un premier éclairage est apporté par Godefroy Jordan, président de la start-up SmartHab : "Au service de la maintenance, il y a des retours sur investissement et des bénéfices immédiats. Le fait de connecter les équipements critiques permet d’avoir une notification en temps réel des incidents et de réagir plus vite pour réduire les sinistres et donc les charges. La gestion de l’énergie est un autre gisement considérable d’économie et de pouvoir d’achat pour le résident."
De nouveaux services émergent au bénéfice des locataires : détecteurs de fumée connectés qui déclenchent l’appel des pompiers, comptage connecté permettant de donner des conseils aux résidents, alerte en cas de faiblesse des signaux d’activité détectés dans le cadre du maintien à domicile, etc.

Atouts et difficultés

  • Luc Stéphan, de Nantes Métropole Habitat, témoigne de l’instrumentalisation de plusieurs bâtiments, qui ont permis de détecter des locataires oubliant de fermer leur robinet d’eau, ou des situations de précarité énergétique. "Sommes-nous responsables de la santé des locataires dans leur logement ? Est-il de la responsabilité du bailleur d'intervenir ? Sous quelle forme ? Si nous ne réagissions pas, sommes-nous juridiquement menacés ? » s’interroge le bailleur.
  • À l’occasion de réhabilitations, Partenord Habitat a installé un dispositif d’instrumentation des consommations énergétiques, d’eau, des paramètres de confort des logements et de suivi des équipements. L’analyse des données a permis de conduire des actions correctives sur les équipements qui se sont révélés insatisfaisants : optimisation de l’installation d’ECS solaire, surveillances du fonctionnement de la ventilation et nettoyage poussé des bouches d’aération.
  • CDC Habitat a recherché les différents services connectés déjà présents au sein de son patrimoine – 50 000 logements pré-connectés – susceptibles d’apporter des services utiles et attendus par ses locataires, tels qu’ils les ont exprimés à l’occasion d’une étude conduite dans le cadre du Lab CDC. Un recensement des contrats d’entretien a eu lieu et un travail conduit avec les prestataires afin de valoriser les données collectées.
  • Logévie a expérimenté quatre solutions de soutien à l’autonomie dans ses résidences services mais s’est heurté à la difficulté de mobiliser des seniors. Plusieurs questions ont émergé portant sur l’accompagnement à mettre en place, le modèle économique à trouver pour solvabiliser les investissements et les ressources internes chargées de gérer les données. Même difficulté chez Habitat du Nord, dont les équipes ont compris que le logement connecté n’était pas prioritaire pour les locataires, mais que d’autres fonctionnalités étaient plus simples à mettre en œuvre. "Le gain est très rapide sur la maintenance des équipements, estime Stéphane Berriot, DSI, à partir du moment où on automatise les systèmes et qu’ils rentrent dans nos processus internes. Tout l’enjeu se trouve dans la collaboration avec le prestataire, qui évolue puisque nous partageons les informations en temps réel." Il conseille de bien construire le contrat avec le prestataire, d’autant que le nouveau règlement européen pour la protection des données le met aussi en responsabilité.
  • Habitat 76 gère désormais son patrimoine neuf en BIM dynamique qui offre une vue du bâtiment combinant les données du BIM et celles issues des différents systèmes de gestion technique centralisée (GTC). Parmi les atouts relevés, la maîtrise de la donnée liée aux contrats d’exploitation, la baisse des charges par l’optimisation des coûts d’exploitation et de nouveaux services offerts aux locataires. Philippe Cottard, sous-directeur de la gestion et de la stratégie patrimoniale, alerte cependant sur la pérennité du matériel installé, la conduite du changement des équipes et la fracture numérique avec les locataires. Un risque confirmé par Céline Albert, responsable innovation et partenariats chez Patrimoine SA Languedocienne, qui a réalisé une enquête auprès des locataires et des collaborateurs pour comprendre leurs freins et leurs attentes en matière de numérique. Les plus de 75 ans n’ont été que 5% à participer, parmi les 713 locataires répondants. Elle retient de l’expérience la nécessité de "revenir à l’essentiel" : le métier de base des bailleurs et les besoins des locataires.

Contrôler et maîtriser la donnée

De ces nombreuses expérimentations émergent plusieurs questions sur la propriété des données recueillies, leur confidentialité, le rapport coût/bénéfice, l’impact sur les équipes de proximité et le besoin de rassurer l’utilisateur. Alexandre Gayraud, directeur du numérique et des systèmes d’informations de l’USH, alerte sur les différents niveaux de responsabilité et de risques, en fonction des étapes de collecte des données ; le risque le plus élevé ayant lieu en phase d’exploitation « où on connaît par exemple des habitudes de vie, un nom, un versement d’APL, des impayés… Le croisement de ces données a une valeur maximale. À ce niveau, que faites-vous pour protéger la vie privée et la sécurité des données des locataires ? Êtes-vous vraiment en conformité avec la loi ? Attention à ne pas brader la valeur de ces données en les confiant à des "Google" et autres", prévient-il.
Sur les aspects réglementaires, Magali Vallet, correspondante CNIL et conseillère au département des politiques sociales de l’USH, présente le nouveau règlement européen relatif à la protection des données (RGPD), qui instaure un droit à la confidentialité de ses données(1) : "LE RGPD inverse la vapeur : on demande désormais au responsable de traitement d’aborder la question de la protection des données par une approche par le risque. Il doit être en capacité de prouver qu’il assure la confidentialité des données". Elle rappelle que les bailleurs doivent obtenir le consentement des personnes concernées et leur permettre de revenir sur ce consentement à tout moment, et conseille de ne collecter que les données nécessaires et de s’assurer que les prestataires soient en conformité avec le RGPD. En conclusion, les données ne doivent pas être placées entre toutes les mains, même au sein des équipes, mais orientées seulement vers les collaborateurs spécifiquement chargés de leur analyse. Elles peuvent aussi être anonymisées pour éviter tout risque de malveillance. Mieux vaut se concentrer sur les "vrais besoins" que sont la sécurité et les économies d’énergie, qui permettent de bons retours sur investissement.
 

'

Fin 2017, Immobilière Rhône-Alpes a mis en place une solution de logement intelligent économe, Eco Touch, dans quatre maisons tests de Collonges-au-Mont-d’Or (69), permettant de réaliser des économies d’énergie. Le système utilise la mesure de la consommation pour apprendre, analyser et automatiser en fonction des habitudes des utilisateurs. © OGGA

Un second débat tente de saisir l’impact des technologies sur la ville et les nouveaux services proposés aux habitants. "Les promesses de la smart city de clarté, de transparence, de fluidité, d’efficacité, n’ont pas été tenues", lance Thierry Marcou, de la Fondation Internet Nouvelle Génération (FING), un think tank sur les transformations numériques. Responsable du programme Audacities(2), il estime que « la smart city est derrière nous et qu’il y a un nouveau modèle de ville numérique à inventer avec de nouvelles formes de gouvernance entre acteurs publics urbains, dont les bailleurs sociaux font partie."
"Le logement connecté va nous permettre d’offrir un certain nombre de services aux locataires, à condition qu’on trouve un modèle économique, qu’on réfléchisse à l’intérêt général et qu’on puisse voir comment, aux côtés des collectivités territoriales, de nouveaux services urbains peuvent être proposés dans une logique plus globale pour raccrocher le logement connecté à une ville plus intelligente", conclut Agathe Schvartz, responsable du pôle Stratégie et Transformation à la Banque des Territoires de la Caisse des dépôts.

(1) Lire aussi Actualités Habitat n°1081, page 10
(2) Audacities a pour objectif de dresser un bilan de la smart city et du discours accompagnant le développement du numérique sur les problématiques urbaines.

Contact : Véronique Velez, responsable du département Innovation et prospective, Direction de la Maîtrise d’ouvrage et des Politiques patrimoniales de l’USH. Mél. : veronique.velez@union-habitat.org

 

L’USH recherche un bailleur pour participer à une étude

L’USH va mettre en place un plan d’action qui inclut notamment la création d’un groupe numérique inter-organismes, la réalisation d’un cahier des charges de préconisations destiné à devenir un référentiel du logement social connecté et le lancement de deux études. La première, à laquelle participent Vilogia et Brest Métropole Habitat, portera sur l’articulation entre rénovation énergétique et bâtiment connecté. L’USH recherche un troisième bailleur social intéressé. La seconde étude concernera les impacts du numérique sur la relation bailleurs/prestataires, la maîtrise et la valorisation des données techniques.