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Logements locatifs intermédiaires : modalités de fiscalisation à compter de 2020 AH

Le 30 mars dernier, l’administration fiscale a publié une mise à jour du Bulletin officiel des impôts dans laquelle elle précise les modalités du changement de régime fiscal des logements locatifs intermédiaires appartenant aux organismes Hlm.

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L’article 207,1,4° du Code général des impôts prévoit une exonération d’impôt sur les sociétes au profit des organismes Hlm, notamment pour les opérations réalisées au titre du service d’intérêt général (SIEG), défini a l’article L 4211-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Or, la loi du 6 août 2015 (n° 2015-990) avait programmé la “sortie” des logements locatifs intermédiaires du périmètre de ce SIEG, à compter du 1er janvier 2020 (avant 2020, ces logements intermédiaires faisaient partie du SIEG à condition de représenter moins de 10% des logements locatifs sociaux détenus par l’organisme). La date étant arrivée, l’activité de location de “logements intermédiaires” des organismes peut se poursuivre mais est désormais soumise à l’impôt sur les sociétés. À compter de l’exercice 2020, les loyers de ces logements constituent des produits imposables ; parallèlement, les charges se rapportant à ces logements sont déductibles du résultat imposable. En outre, en cas de vente de ces logements, la plus-value sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Dès 2016, l’USH avait saisi l’administration fiscale pour demander que ce changement de régime s’accompagne de mesures spécifiques afin d’éviter les “frottements fiscaux”. Malgré de multiples relances, la réponse a tardé à venir mais l’administration a fini par apporter des précisions permettant aux organismes ayant des logements locatifs intermédiaires de procéder à une réévaluation extra-comptable de ces logements, en franchise d’impôt.

Un exemple pour illustrer les enjeux

Un organisme a construit, puis loué un immeuble de logements locatifs intermédiaires en 2010 dont la valeur d’origine était de 1 000. Cette opération a été exonérée d’impôt sur les sociétés jusqu’à fin 2019, époque à laquelle l’organisme a décidé de vendre cet immeuble pour un prix de 1 200. À défaut de réévaluation, deux scenarii étaient possibles selon que la vente soit réalisée pendant la période d’exonération ou après la fin de cette période :

- en cas de vente le 31 décembre 2019 (vente pendant la période d’exonération) : la plus-value était exonérée d’impôt ;

- en revanche, si la vente intervenait le 1er janvier 2020, la plus-value etait en principe imposable.

C’est pour corriger cette situation anormale que l’administration permet aux organismes concernés de procéder à une réévaluation extra-comptable, en franchise d’impôt, des actifs concernés. L’objectif est de “neutraliser” la période antérieure au 1er janvier 2020 en faisant, en quelque sorte, comme si l’organisme avait acquis les logements en question le 1er janvier 2020, pour leur valeur vénale à cette date.

Il s’agit en fait du même mécanisme de réévaluation que celui qui avait été mis en œuvre en 2006, lorsque les organismes Hlm étaient passés d’un régime d’exonération totale d’impôt sur les sociétés à une régime d’exonération partielle.

Si on reprend l’exemple précédent, l’organisme va pouvoir réévaluer l’immeuble à la date du 1er janvier 2020, en franchise d’impôt. On suppose que cette réévaluation conduit à retenir une valeur de 1 200, correspondant au prix de vente envisagé (valeur “du marché”) : c’est cette valeur qui va servir de référence pour le calcul de la plus-value. Il en résulte que, si l’immeuble a été vendu le 1er janvier 2020 à un prix de 1 200, la plus-value réalisée sera certes imposable mais son montant sera, en l’espèce, égal à zéro.

Les conséquences de la réévaluation

L’administration précise, dans le Bulletin officiel des impôts précité, que :

- pendant la période de détention des logements concernés, l’organisme Hlm pourra déduire de son résultat imposable un amortissement fiscal complémentaire à l’amortissement comptable, au titre de l’écart de réévaluation (l’écart de réévaluation est égal à la différence entre la valeur réévaluée au 1er janvier 2020 et la valeur nettte comptable à cette même date) ;

- en cas de vente ultlérieure de ces logements, la plus-value imposable sera égale à la différence entre le prix de cession, d’une part, et la valeur vénale réévaluée au 1er janvier 2020 minorée des amortissements pratiqués au plan comptable et de l’amortissement fiscal correspondant à l’écart de réévaluation sur le bien concerné, d’autre part.

Si on reprend l’exemple précédent, en supposant cette fois que l’organisme attend 2025 pour vendre l’immeuble, cela se traduit de la manière suivante :

- entre 2020 et 2025, l’organisme va déduire, chaque année, non seulement l’amortissement comptable correspondant à son immeuble de logements locatifs intermédiaires, mais également un amortissement fiscal complémentaire au titre de l’écart de réévaluation constaté. Si la valeur nette comptable de l’immeuble était de 800 au 1er janvier 2020 (amortissement comptable de 20 par an depuis 2010), l’écart de réévaluation est de 400 (1 200 - 800). Si l’organisme décide d’amortir cet écart de réévaluation sur 40 ans, l’amortissement fiscal complémentaire sera alors de 10 par an, montant qui viendra diminuer le résultat imposable ;

- si la vente de l’immeuble intervient le 1er janvier 2025 pour un prix de 1 500, la plus-value soumise à l’impôt sur les sociétés sera de 350, à comparer avec la plus-value comptable qui sera, quant à elle, de 800.

Détail du calcul de la plus-value fiscale :

- le montant des amortissements déduits depuis 2020 s’élève à 150 (20 x 5 ans pour l’amortissement comptable et 10 x 5 ans pour l’amortissement fiscal) ;

- la plus-value imposable est donc égale à : 1 500 - (1 300 - 150) = 350.

Cet exemple montre tout l’enjeu et l’intérêt de cette réévaluation pour les organismes concernés.

Quelques précisions

- La réévalution en franchise d’impôt concerne, selon le Bulletin officiel des impôts, "tous les éléments de l’actif et du passif afférents au secteur du logement intermédiaire exclus du service d’intérêt économique général" au 1er janvier 2020.

- L’administration n’a pas fait de commentaires sur la définition des logements concernés. On doit donc se reporter à la définition donnée par l’article L 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir, les logements locatifs à loyers plafonnés "destinés à des personnes de revenu intermédiaire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés au titre IX du livre III du Code de la construction et de l’habitation" (plafonds des prêts locatifs intermédiaires).

- Les modalités de réévaluation sont libres mais il peut être conseillé de faire appel à un expert extérieur, spécialisé en évaluations immobilières (une évaluation interne étant potentiellement plus facile à contester par l’administration fiscale en cas de contrôle). La réévaluation peut être faite dans le courant de l’année 2020, étant précisé que l’expert devra se replacer, rétroactivement, à la date du 1er janvier 2020 pour retenir la valeur vénale des logements à cette date.

- Lorsque les organismes concernés déposeront leur déclaration de résultat au titre de l’exercice 2020 (début 2021), ils devont joindre à celle-ci un tableau, précisant pour chaque bien concerné :

  • la valeur comptable d’inscription au bilan comptable ;
  • la valeur vénale à la date du 1er janvier 2020 ;
  • l’amortissement pratiqué au plan comptable ;
  • l’amortissement fiscal de l’écart de réévaluation.

- L’administration a précisé que "pour l’amortissement fiscal, les organismes peuvent allonger la durée d’amortissement initialement retenue et fixer un nouveau taux d’amortissement en fonction de la durée probable d’utilisation à la date de réévaluation". On rappelle, en outre, que cet amortissement fiscal sera déduit de manière extra-comptable sur le tableau n° 2058-A-SD (CERFA n° 10951) de détermination du résultat fiscal.

En conclusion, ces règles devraient permettre aux organismes ayant des logements locatifs intermédiaires d’atténuer temporairement - et de manière souvent conséquente - les effets de l’application de l’impôt sur les sociétés à cette activité.

Pour plus de précisions sur ce sujet : www.union-habitat.org/espace-droit-et- fiscalite/note-du-3-avril-2020.

Texte de référence : Bulletin officiel des impôts BOI-IS-CHAMP-30-30-10 du 30 mars 2020 (BOI-IS-CHAMP-30-30-10).

Thème : Impôt sur les sociétés.

Contact : Pascale Loiseaux, responsable du Département fiscalité, Direction juridique et fiscale, USH - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org