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Loi de Finances 2019 : principales dispositions fiscales AH

Comme chaque année, la loi de Finances contient toute une série de dispositions fiscales, budgétaires ou juridiques qui impactent, directement ou indirectement, les organismes Hlm. Regard sur les principales mesures fiscales applicables au secteur.

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Prorogation jusqu’à fin 2022 des contrats de ville et de l’abattement de TFPB pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville

(article 181 de la loi)

La loi prévoit de maintenir la validité de la liste des quartiers prioritaires de la ville (QPV) jusqu’au 31 décembre 2022 (au lieu de 2020) et prolonge l’échéance des contrats de ville jusqu’à la même date. Elle prolonge également, pour la même durée (jusqu’en 2022 inclus), l’application de l’abattement de 30% sur la TFPB des logements locatifs sociaux appartenant aux organismes Hlm et situés dans les QPV. Cet abattement continue de s’appliquer dans les mêmes conditions qu’auparavant (signature du contrat de ville et d’une convention spécifique conclue avec la commune, l'établissement public de coopération intercommunale et le représentant de l'État dans le département (cette dernière convention devra être prolongée, et donc éventuellement renégociée, pour couvrir les années concernées jusqu’à fin 2022).

Report de deux ans de la taxe sur les "ventes Hlm"

(article 26, I de la loi)

La loi de Finances pour 2018 avait institué une taxe sur la vente de logements Hlm qui devait s’appliquer dès 2018 sur les ventes de logements locatifs réalisées en 2017.

Faisant suite aux demandes de l’USH, la loi de Finances pour 2019 est venue modifier l’entrée en vigueur de cette taxe qui s’appliquera aux plus-values constatées à compter de 2019 (perception en 2020). Il sera surement proposé, d’ici là, une modification des modalités de calcul de cette taxe qui, telles que prévues initialement, posaient toutes sortes de difficultés.

Mesure visant à sécuriser le transfert des déficits fiscaux dans le cadre des fusions entre organismes de logement social

(article 62 de la loi)

La loi de Finances, prenant en compte les objectifs de rapprochement d’organismes Hlm prévus par la loi ÉLAN, règle une difficulté liée aux transferts de déficits fiscaux dans les opérations de fusions et assimilées. Pour rappel, les organismes Hlm peuvent, comme toutes les entreprises, reporter les déficits subis au titre de leurs activités soumises à l’impôt sur les sociétés (par exemple, déficits subis sur des opérations de location de gendarmerie ou autres opérations immobilières imposables, etc.) sur les résultats imposables d’exercices futurs. Ce report se fait dans le respect de certains plafonds annuels mais il est illimité dans le temps. Il existe également une possibilité de report "en arrière" de ces déficits.

En cas de fusions ou d’opérations assimilées, placées sous le régime de faveur de l’article 210 A du CGI, il est prévu que ces déficits (ainsi que les intérêts d’emprunt dus à des entreprises liées qui sont "en report") peuvent être transférés à la structure absorbante ou bénéficiaire de l’apport, sous réserve que ce transfert fasse l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du Budget. Cependant, le Code général des impôts précise que l’agrément est exclu pour les déficits et intérêts en report qui proviennent de la gestion d’un patrimoine immobilier, ce qui est de nature à bloquer les possibilités de transfert de déficit pour les organismes Hlm.

À la suite d’une proposition de l’USH, la loi de Finances pour 2019 est venue supprimer cet obstacle en précisant que cette exclusion ne concerne pas les organismes Hlm visés à l’article L. 411-2 du CCH ni les SEM de logements sociaux.

Accession à la propriété : assouplissement des règles de remise en cause du taux réduit de TVA pour les opérations de bail réel solidaire

(article 76 de la loi)

En 2016, lors de l’élaboration des règles de TVA applicables aux opérations d’accession à la propriété réalisées dans le cadre d’un bail réel solidaire (BRS), le législateur avait prévu l’application d’un taux de 5,5% sous certaines conditions et une remise en cause de ce taux réduit s’il s’avérait que les biens immobiliers acquis par l’office de foncier solidaire n’étaient finalement pas affectés à ces opérations de BRS dans les cinq ans ou cessaient de l’être dans les quinze ans.

Toutefois, la rédaction adoptée conduisait à remettre en cause le taux réduit sur la totalité du bien immobilier alors même que le non-respect de l’affectation pouvait ne concerner qu’un seul logement parmi un ensemble de logements. À la demande de l’USH, la loi de Finances a modifié cette règle en prévoyant que la sanction sera dorénavant calculée au prorata de la surface du logement concerné.

Une modulation prorata temporis a également été mise en place lorsqu’un logement, affecté dans un premier temps à une opération BRS, change ensuite d’affectation.

Accession à la propriété : exonération de TFPB pour les opérations de location-accession dans des logements anciens

(article 158 de la loi)

Les logements faisant l’objet d’un contrat de location-accession PSLA bénéficient actuellement d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de quinze ans. Ce régime est réservé aux logements neufs (cf. III de l’article 1384 A du CGI).

Sur proposition de l’USH, la loi de Finances prévoit que cette exonération de quinze ans pourra également s’appliquer à des opérations de location-accession réalisées dans des immeubles anciens réhabilités, lorsque ces opérations sont réservées à des personnes sous plafonds de ressources PLS majorés de 11%. Toutefois, à la différence de l’exonération prévue pour les PSLA neufs, qui s’applique de plein droit, la mise en œuvre de cette mesure sera subordonnée, pour les logements anciens, à une délibération de la collectivité territoriale et des EPCI sur le territoire desquels l’opération est réalisée.

Accession à la propriété : PTZ ET PSLA

(article 185 de la loi)

Il résulte de la loi de Finances pour 2018 que les logements neufs situés en zones B2 et C ne seront plus éligibles au PTZ à compter du 1er janvier 2020. Toutefois, la loi de Finances pour 2019 exclut cette condition de localisation pour les logements neufs donnant lieu à un contrat de location-accession signé avant le 1er janvier 2020. Par conséquent, la levée d’option des logements réalisés dans le cadre d’opérations de location-accession PSLA, situés sur tout le territoire, demeure finançable avec un PTZ jusqu’au 31 décembre 2021.

Autres dispositions

Sans être exhaustif, on peut citer les mesures suivantes :

  • plusieurs aménagements et modifications sont apportés aux dispositifs de défiscalisation en faveur du logement social dans les départements d’Outre-mer. On note également que le bénéfice de l’APL accession est rouvert, de manière temporaire, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion, pour les opérations ayant donné lieu à une décision de financement de l’État avant le 31 décembre 2018 (article 227 de la loi) ;
  • le dispositif de réduction d’impôt "Pinel" est élargi aux logements anciens réhabilités dans certaines villes : cette réduction d'impôt, qui bénéficie aux particuliers pour des investissements locatifs intermédiaires, est étendue aux acquisitions, réalisées jusqu’à fin 2021, de logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ainsi que dans les communes signataires d'une convention d'opération de revitalisation du territoire prévue par l'article 157 de la loi ÉLAN. Les logements devront faire l'objet de travaux de rénovation d’un montant au moins égal à 25% du coût total de l'opération (article 226 de la loi) ;
  • par ailleurs, le dispositif "Pinel classique" est aménagé : pour rappel, la loi de Finances pour 2018 avait prorogé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2021 en le recentrant sur les zones très tendues (zones A et B1) ainsi que pour les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD). Les logements situés en zones B2 et C étaient donc exclus du dispositif Pinel, sauf pour les opérations dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et lorsque l’acquisition était réalisée au plus tard le 31 décembre 2018. La loi de Finances pour 2019 modifie cette dernière date : l’acte d’acquisition devra être signé au plus tard le 15 mars 2019 pour ces logements (article 187 de la loi).

De plus, le dispositif "Pinel" est étendu aux logements situés sur les territoires ayant été couverts par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) au cours des huit dernières années (article 11 de la loi) ;

  • au titre des dispositions de portée plus générale que le secteur du logement, on signale, notamment, une réforme des dispositifs de limitation de la déduction des charges financières (déduction sur le résultat soumis à l’impôt sur les sociétés) et la mise en place, à compter du 1er janvier 2019, d’une contribution unique à la formation professionnelle et à l'alternance, composée de la contribution à la formation professionnelle et de la taxe d'apprentissage (corrélativement, aucune taxe d'apprentissage ne sera due au titre des rémunérations versées en 2019).

Thèmes : TFPB, bail réel solidaire, impôt sur les sociétés, PTZ, PSLA, conditions de construction et de vente des organismes Hlm.

Contacts : Pascale Loiseaux, responsable du département fiscalité, Gaëlle Lecouëdic, conseiller juridique – Direction des études juridiques et fiscales – Tél : 01 40 75 78 60 – Mél. : ush-djef@union-habitat.org

 

La loi prévoit de maintenir la validité de la liste des quartiers prioritaires de la ville (QPV) jusqu’au 31 décembre 2022 (au lieu de 2020) et prolonge l’échéance des contrats de ville jusqu’à la même date.