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Loi de Finances pour 2020 : principales dispositions fiscales intéressant le secteur Hlm AH

Pour le secteur Hlm, la loi de Finances pour 2020 a surtout été l’instrument de la mise en œuvre de la "clause de revoyure" : stabilisation du montant de la réduction de loyer de solidarité, baisse des cotisations CGLLS des organismes Hlm, rétablissement du taux de TVA de 5,5% sur certaines opérations.

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Le présent article ne développe que le "volet" fiscal de la loi de Finances, à savoir la réforme de la TVA et les principales autres mesures fiscales ayant un impact sur le secteur.

NOUVELLE RÉFORME DES RÈGLES DE TVA APPLICABLE AUX OPÉRATIONS DE LOGEMENT SOCIAL

Comme prévu, la loi de Finances baisse le taux de TVA de certaines opérations de logement social. Le législateur en a profité pour réécrire totalement les dispositions du Code général des impôts régissant le régime de TVA du logement social, ce qui a aussi été l’occasion de régler certaines difficultés liées à la rédaction des textes.

Avant de présenter les principaux points de la réforme, on note le maintien des règles de TVA applicables aux opérations d’accession sociale à la propriété : le taux de 5,5% continue de s’appliquer, dans les mêmes conditions que précédemment, aux logements neufs vendus dans le cadre d’une opération PSLA, ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville et à proximité de ces quartiers, ou encore dans le cadre d’un bail réel solidaire, etc.

Entrée en vigueur des nouvelles règles

Les modifications entrent en vigueur au 1er décembre 2019, de manière rétroactive. Les baisses de taux s’appliquent aux opérations "en cours", déjà engagées et financées, sous réserve d’être achevées à compter du 1er décembre 2019. Précision : pour les contrats de VEFA portant sur des logements éligibles au taux de 5,5%, signés avant le 1er décembre 2019, mais pour lesquels la livraison intervient après cette date, le taux de 5,5% s’applique à la totalité du prix, y compris aux acomptes qui ont pu être facturés courant 2019. Dans le cas où ces acomptes ont été facturés avec une TVA à 10%, le vendeur devra procéder à une régularisation (factures rectificatives et remboursement du "trop-perçu").

Les constructions neuves de logements locatifs sociaux

Le tableau n° 1 (cf. p. 34) récapitule des nouvelles règles applicables. Le taux de TVA est abaissé à 5,5% pour les constructions neuves financées en PLAI ou en PLUS dans le cadre du NPNRU.

Les travaux sur des logements existants (travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien)

Les modifications apportées par la loi de Finances ne portent pas sur les règles de taux applicables à la facturation des travaux qui demeurent inchangées (10%, 5,5% ou 20% en fonction de la nature des travaux et de l’âge des logements).

Elles créent un mécanisme de livraison à soi-même (LASM) à 5,5% sur certains types de travaux, à savoir :

- les travaux réalisés dans le cadre d’une opération d’acquisition-amélioration financée en PLAI ou en PLUS, quelle que soit la situation géographique ;
- les travaux réalisés sur des logements existants situés dans les quartiers prioritaires de la ville faisant l’objet d’une convention NPNRU.

En dehors de ces cas, les bailleurs sociaux gardent, comme auparavant, la possibilité de faire une LASM à 10% sur les travaux qui auraient été facturés à 20%, sous réserve que les logements soient conventionnés à l’APL.

Précisions sur les opérations de travaux sur des logements existants dans le cadre du NPNRU : le mécanisme de LASM à 5,5% est ouvert lorsque certaines conditions cumulatives sont remplies (voir tableau n° 2).

Les travaux de démolition

La loi prévoit une LASM à 5,5% sur les travaux de démolition des logements locatifs sociaux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville lorsque ces travaux sont réalisés "dans le cadre d’une reconstitution de l’offre des logements locatifs sociaux prévue par la convention de renouvellement urbain". Cette formulation devra être précisée, en particulier concernant le lien avec la "reconstitution de l’offre". Des discussions sont en cours avec l’administration fiscale sur ce sujet.

Les dispositions spécifiques au secteur médico-social

Pour rappel, après 2018, les opérations de constructions neuves de certains établissements du secteur médico-social avaient continué à bénéficier du taux de 5,5%, notamment les EHPAD ou établissements accueillant des personnes handicapées, sous réserve qu’ils soient gérés par une structure sans but lucratif (CCAS, association, etc.). Ce dispositif est maintenu mais la loi de Finances pour 2020 a été l’occasion de réécrire totalement les règles, de les compléter et, au passage, de régler certaines difficultés qui étaient apparues dans l’application de ces textes.

Des améliorations notables ont été adoptées pour ce régime, suite notamment aux demandes de l’USH. On note en particulier que la nouvelle rédaction règle enfin le problème de compatibilité de ce taux de 5,5% avec le régime d’exonération de taxe foncière (TFPB - exonération de 25 ans) prévu au profit des logements locatifs sociaux financés en PLS, PLUS ou PLAI. Pour rappel, entre 2018 et 2020, les constructions éligibles à ce taux de 5,5% et qui étaient, en même temps, financées par un prêt règlementé, avaient des difficultés à bénéficier de l’exonération de TFPB (car le texte relatif à cette exonération faisait un renvoi au taux de TVA de 10%). Désormais, cette question est réglée. Ainsi, par exemple, un EHPAD financé en PLS et géré par une association, pourra bénéficier du taux de 5,5% et de l’exonération de TFPB de 25 ans. On note toutefois que la nouvelle rédaction s’applique à compter "des impositions établies au titre de 2020" ; ce qui permet de viser les logements achevés à compter du 1er janvier 2019 mais laisse "un flou" sur les logements achevés en 2018.

Une note décrivant de manière plus détaillée le nouveau régime de TVA est disponible sur l’espace "droit et fiscalité" du site de l’USH.

AUTRES MESURES FISCALES SPÉCIFIQUES AUX ORGANISMES HLM

On note six mesures fiscales.

Suppression de la taxe sur les plus-values réalisées sur les ventes de logements Hlm

La loi supprime définitivement la taxe sur les plus-values réalisées par les organismes Hlm sur les ventes de logements locatifs (abrogation de l’article L. 443-14-1 du Code de la construction et de l’habitation). En définitive, cette taxe instaurée par la loi de Finances pour 2018 mais dont la date d’application avait été reportée en 2019, est supprimée avant toute entrée en vigueur.

Suppression de l’exonération d’impôt sur les sociétés sur certaines opérations d’aménagement

La loi abroge l’article 207, 1, 6° bis du Code général des impôts qui prévoyait une exonération spécifique d’impôt sur les sociétés au profit des organismes Hlm, des établissements publics et des sociétés d'économie mixte sur certaines opérations d’aménagement (notamment les zones d'aménagement concerté, lotissements...).

Ce texte venait compléter le champ de l’exonération, plus large, prévue par ailleurs - et non modifié - pour les opérations relevant du service économique d’intérêt général des organismes Hlm (location sociale, accession sociale etc.).

En pratique, le dispositif d’exonération qui est supprimé concernait essentiellement les ventes de "lots à bâtir" réalisées par les organismes.

L’entrée en vigueur est toutefois différée : l’exonération continue de s’appliquer aux opérations pour lesquelles la demande de permis d’aménager ou la déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2020 ou, en cas de concession d’aménagement, aux opérations pour lesquelles l’appel d’offres, prévu au deuxième alinéa de l’article L. 300-4 du Code de l’urbanisme, a été réalisé à la date du 1er janvier 2020.

Cette mesure ne va pas conduire à imposer systématiquement au taux plein toutes les ventes de terrains des organismes Hlm ; on relève notamment que les OPH pourront, en tant qu’établissements publics, bénéficier des exonérations prévues par un autre article du Code général des impôts (art. 208) pour les opérations de lotissement et de vente de terrains. Les autres organismes pourront, en fonction des situations, bénéficier de certains régimes de faveur.

Exonération des plus-values des particuliers en cas de vente d’un bien immobilier à un organisme Hlm

La loi proroge jusqu’au 31 décembre 2022 le dispositif d’exonération d’impôt sur les plus-values des particuliers en cas de cession immobilière au profit d’organismes de logement social (article 150 U, II-7° et 8° du CGI).

Maintien du PTZ pour les logements neufs en zones B2 et C

La loi de Finances pour 2020 maintient le PTZ pour les logements neufs en zones B2 et C, alors que sa suppression était programmée au 1er janvier 2020.

Exonération facultative de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les opérations PSLA "dans l’ancien" et PTZ

La loi prévoit un régime d’exonération facultatif de TFPB, sur délibération des collectivités territoriales, au profit de logements anciens réhabilités faisant l’objet d’un contrat de location-accession agréé. L’exonération, si elle est votée par la collectivité, sera de 15 ans à compter de l’année suivant l’achèvement des travaux de réhabilitation. Cette mesure pose les bases d’un dispositif de "PSLA dans l’ancien" qui ne sera toutefois effectif que lorsque les dispositions réglementaires du Code de la construction et de l’habitation auront été complétées. De plus, le texte prévoit que dans ce cadre, les accédants pourront financer par un PTZ les travaux réalisés par le vendeur (la quotité de travaux exigée par la réglementation étant apportée par les travaux effectués par le vendeur, comme c’est le cas pour le contrat de vente d’immeuble à rénover).

Ce nouveau dispositif du "PSLA dans l’ancien" sera opérationnel après adaptation des textes réglementaires relatifs au PSLA.

La loi supprime définitivement la taxe sur les plus-values réalisées par les organismes Hlm sur les ventes de logements locatifs.

Mesures en faveur du bail réel solidaire et des organismes de foncier solidaire

- Pour inciter les entreprises à vendre des biens immobiliers aux organismes de foncier solidaire, notamment des terrains, la loi modifie l’article 210 F du Code général des impôts qui prévoit l’application d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés sur les plus-values réalisées par les entreprises à l’occasion de la vente de locaux professionnels ou de terrains à bâtir à certains opérateurs qui s’engagent à réaliser des logements dans les quatre ans. Les cessions à un organisme de foncier solidaire sont désormais visées par ce texte.
- On note également l’éligibilité au financement PAS des personnes physiques achetant leur logement en BRS : la garantie du prêt d’accession sociale (PAS) est ouverte aux titulaires de droits réels immobiliers, dans le cadre d’un bail réel solidaire (BRS).

MESURES FISCALES GÉNÉRALES IMPACTANT LE SECTEUR DU LOGEMENT SOCIAL

Suppression de la taxe d’habitation et réforme des impôts locaux

La loi de Finances réforme en profondeur le régime des impôts locaux :

- suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales : la suppression concerne, dans un premier temps, 80% des foyers fiscaux. Pour les 20% restants, la suppression définitive devrait intervenir en 2023. La taxe d’habitation est toutefois maintenue pour les résidences secondaires et les autres locaux non affectés à la résidence principale (comme les sièges sociaux des organismes Hlm) ;
- un mécanisme est mis en place afin que l’État compense les baisses de recettes des collectivités locales. Dans ce cadre, la part départementale de la taxe foncière sera transférée aux communes à compter de 2021.

À noter : pour les besoins de la réforme, la loi prévoit un "gel" d’un an des dispositifs d’exonération ou d’abattement de TFPB que les communes peuvent mettre en œuvre à titre facultatif, comme par exemple le dispositif d’abattement de TFPB au profit des opérations en bail réel solidaire ou encore la mesure précitée d’exonération de TFPB pour le PSLA dans l’ancien (pas de possibilité de délibérations des communes en vue de la mise en œuvre de ces régimes en 2021).

Révision des valeurs locatives

La loi prévoit, en 2023, après l’achèvement de la suppression intégrale de la taxe d’habitation, une procédure de révision des valeurs locatives des locaux d’habitation.

On rappelle que ces valeurs locatives servent de base au calcul de la taxe foncière. La révision doit permettre d’actualiser ces bases en fonction des valeurs réelles des baux constatées sur le marché locatif. Les tarifs seraient déterminés par mètre carré à partir des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation, par catégorie de propriétés, à la date de référence du 1er janvier 2023.

Les résultats de la révision seraient pris en compte à compter de l'année 2026.

Nouvel aménagement du taux de l’impôt sur les sociétés pour les grandes entreprises

On rappelle que le taux de l’impôt sur les sociétés doit baisser progressivement jusqu’à atteindre 25% pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022.

La loi de Finances modifie toutefois la "trajectoire" pour les grandes entreprises dont le chiffre d’affaires est égal ou supérieur à 250 millions d’euros. Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2020, le taux de l’IS est rehaussé à 31% (au lieu de 28%) pour la fraction supérieure à 500 000 euros de bénéfice imposable. Pour 2021, l’ensemble de leur bénéfice sera imposable au taux de 27,5% (au lieu de 26,5%).

Facturation électronique

Les factures établies entre assujettis à la TVA devront obligatoirement être émises sous forme électronique, à compter d’une date qui sera fixée par un décret à venir, au plus tôt le 1er janvier 2023 et au plus tard au 1er janvier 2025. La loi prévoit également que les données des factures seront transmises à l’administration pour leur exploitation à des fins, notamment, de modernisation de la collecte et des modalités de contrôle de la TVA.

Le gouvernement remettra un rapport au Parlement, en 2020, sur les solutions techniques, juridiques et opérationnelles les plus adaptées pour la mise en œuvre de cette obligation de facturation électronique dans les relations interentreprises.

Régimes fiscaux visant à favoriser l’investissement locatif des particuliers

Ces régimes, qui accordent des réductions d’impôt sur le revenu aux particuliers investissant dans des logements locatifs, intéressent indirectement les organismes Hlm. On rappelle en outre que les organismes Hlm peuvent vendre des logements neufs à des particuliers investisseurs qui destinent les logements à la location dans des conditions relevant du régime "Cosse" ou dans des conditions relevant du régime "Pinel" (article D 443-34 du CCH).

Modification du dispositif "Cosse"

Ce dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. En outre, à compter du 1er juillet 2020, il sera subordonné au respect d’un niveau de performance énergétique globale du logement, fixé par un arrêté ministériel à venir.

Restriction du champ d’application du régime "Pinel"

À compter de 2021, le régime "Pinel" ne pourra s’appliquer, s’agissant des logements neufs, qu’à ceux qui sont situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

S’agissant des zones éligibles, on rappelle que la loi de Finances pour 2019 avait recentré le régime sur les seules zones tendues. Celle pour 2020 prévoit un aménagement, à titre expérimental, en Bretagne : le zonage et les plafonds de loyer et de ressources du locataire seront déterminés selon de nouvelles règles et par arrêté du représentant de l’État dans la région. L’expérimentation, qui vise à améliorer l’adéquation du dispositif aux enjeux d’aménagement du territoire avec un zonage "plus fin" que celui défini au niveau national, est prévue jusqu’à fin 2021.

La loi de Finances contient évidement toute une série d’autres mesures qui ne sont pas commentées ici. On citera, pour mémoire, des mesures fiscales visant à ajuster les dispositifs de crédit d’impôt dont bénéficient les logements sociaux Outre-mer, la possibilité pour les collectivités territoriales d’instaurer des régimes d’exonération d’impôts locaux, notamment de TFPB, au profit des activités commerciales exercées dans les zones de revitalisation des centres-villes ou les zones de revitalisation des commerces en milieu rural (ces dispositifs pouvant éventuellement concerner certains locaux commerciaux mis en location par les organismes Hlm), etc.

À noter également, bien qu’il ne s’agisse pas de mesures fiscales, que le Conseil Constitutionnel a annulé la disposition qui permettait aux collectivités locales de souscrire, sous certaines conditions, aux titres participatifs émis par les organismes Hlm.

Thème : PLF 2020.

Contacts : Pascale Loiseaux, Responsable du département fiscalité, Gaëlle Lecouëdic, Conseiller juridique et Mathilde Labrot, Conseiller fiscal. Direction juridique et fiscale – Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org