L'Union sociale pour l'habitat
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Loi de Finances pour 2022 : mesures impactant le secteur Hlm (2/2) AH

Comme chaque année, la loi de Finances contient toute une série de dispositions susceptibles d’intéresser les organismes Hlm. Seconde partie de notre tour d’horizon.

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Notre précédent numéro avait évoqué plusieurs dispositions de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de Finances pour 2022, et notamment la compensation par l’État aux communes des pertes de recettes liées aux exonérations de taxe foncière (TFPB) des logements sociaux, ou encore la modification des règles de TVA des opérations d’acquisition-amélioration... Cette seconde partie détaille d’autres mesures fiscales liées au logement locatif intermédiaire, au logement social en Outre-mer, à la taxe d’apprentissage, ou encore à la TVA pour les livraisons de biens.

Logements locatifs intermédiaires

Pour rappel, les opérations portant sur des logements locatifs intermédiaires neufs peuvent bénéficier, dans les zones tendues (A et B1), d’un taux de TVA de 10% et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de vingt ans. La loi de Finances pour 2022 prévoit deux mesures importantes : d’une part, elle modifie les conditions d’application de ces régimes, et d’autre part, elle prévoit de transformer, à compter de 2023, l’exonération de TFPB en crédit d’impôt.

Modifications ­­­des conditions d’application des régimes de faveur (article 32)

Les conditions d’application sont définies par l’article 279-0 bis A du CGI relatif à la TVA. Toutefois, ces conditions sont également exigées pour l’exonération de TFPB et le futur crédit d’impôt (les articles relatifs à ces régimes faisant un renvoi vers l’article 279-0 bis A).

Parmi ces différentes conditions (logements appartenant en pleine propriété ou en usufruit à des investisseurs institutionnels, situés en zones tendues…), figure notamment une condition “de mixité” qui impose que les logements locatifs intermédiaires soient intégrés au sein d'un ensemble immobilier comprenant plus de 25% de logements locatifs sociaux. La loi de Finances pour 2022 modifie cette condition de mixité : si la règle des 25% reste en principe applicable, cette condition n’est toutefois pas requise dans les communes comptant déjà plus de 25% de logements locatifs sociaux (au ­­­­lieu de 35% jusqu’en 2021) ainsi que, comme auparavant, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Cette mesure s’applique aux opérations engagées à compter du 1er janvier 2022 (date de dépôt du permis de construire ou date de signature du contrat de VEFA ou contrat préliminaire).

Transformation du régime d’exonération de TFPB en crédit d’impôt sur les sociétés (article 81)

Rappel : l’article 1384 0 A du CGI prévoit une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâtis (TFPB) pendant vingt ans pour les logements locatifs intermédiaires qui bénéficient du taux de TVA à 10%.

Ce régime reste applicable pour les logements dont la construction est achevée avant le 1er janvier 2023. En revanche, pour les logements achevés à compter du 1er janvier 2023, la loi supprime l'exonération de TFPB et la remplace par un crédit d’impôt sur les sociétés (nouvel article 220 Z septies du CGI) d'égal montant (TFPB et taxes additionnelles sauf taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et de même durée.

Cette aide fiscale sera donc supportée par l’État et non plus les communes puisque celles-ci percevront une taxe foncière “normale” au titre de ces logements.

Concrètement, les organismes Hlm (ou autres investisseurs institutionnels éligibles) paieront leur TFPB chaque année mais bénéficieront d’un crédit d’impôt correspondant au montant de la TFPB mis en recouvrement. Ils imputeront le montant de cette créance sur l’impôt sur les sociétés dû au titre de l’exercice au cours duquel a lieu la mise en recouvrement de cette taxe. Si le montant du crédit d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent sera imputable sur les trois exercices suivants. À défaut d’imputation complète à l’issue de cette période, l’organisme pourra en demander le remboursement au Trésor public. Toutefois, dans certaines situations particulières (notamment pour les bailleurs répondant à la définition des PME), la créance sera immédiatement remboursable.

Ce mécanisme de crédit d’impôt s’appliquera pendant une durée de vingt ans à compter de la première mise en recouvrement de la TFPB pour les logements éligibles, sachant que cette durée peut être réduite si les conditions de location intermédiaire cessent d’être remplies. On précise que lorsqu'elle donnera lieu à un crédit d’impôt, la taxe foncière ne sera plus admise dans les charges déductibles pour la détermination du bénéfice imposable des personnes morales concernées.

Il est prévu que le gouvernement remettra au Parlement un rapport mesurant les impacts de l'instauration de cette mesure d’ici au 30 septembre 2025.

Logement social Outre-Mer (articles 16, 73, 88, 147)

Différentes mesures ont été adoptées concernant les régimes de défiscalisation et de crédit d’impôt applicables aux investissements dans le secteur locatif social outre-mer.

On notera, en particulier, quelques modifications concernant le régime de crédit d’impôt dont bénéficient les organismes de logement social pour leurs opérations dans les DROM (article 244 quater X du CGI) :

- le crédit d’impôt peut s’appliquer sous certaines conditions aux logements financés en PLS, sur agrément, mais il est prévu que le nombre de ces logements ne peut excéder un certain pourcentage de la moyenne des logements sociaux livrés au cours des trois années précédentes dans le département. Ce pourcentage était jusqu’à présent fixé à 25%, sauf à La Réunion où il était de 35% et à Mayotte où le nombre de ces logements était fixé à 100. Afin de tenir compte du besoin de logements adaptés au vieillissement de la population locale, la loi de Finances pour 2022 relève le taux de 25% à 35% pour les départements de la Martinique et de la Guadeloupe. Pour Mayotte, le quota est désormais fixé à 25%.

- des modifications sont apportées au régime de sanction applicable en cas de non-respect des conditions ouvrant droit au crédit d’impôt : le retrait d'un agrément et la reprise des avantages fiscaux peuvent intervenir jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle a expiré la période de location de cinq ans à des personnes physiques qui en font leur résidence principale.

Les régimes applicables pour les opérations de logement social réalisées dans les Collectivités d'Outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie ont également fait l’objet de plusieurs modifications (prise en compte des opérations de démolition en vue de la construction de nouveaux logements sociaux…). On relève aussi certaines dispositions relatives à l’APL pour les logements-foyers des DOM et des mesures sur les Fonds de garantie à l’habitat social en Outre-mer.

Ajustements relatifs au versement du solde de la taxe d’apprentissage dû au titre de 2021 (article 127)

Pour rappel, la loi n° 2018-771 pour la liberté de choisir son avenir professionnel a réformé la collecte des contributions à la formation professionnelle et à l’apprentissage en transférant notamment le recouvrement de la taxe d’apprentissage à l’Urssaf à compter du 1er janvier 2022. À compter de cette même date, les organismes Hlm ne sont plus redevables ni de la taxe d’apprentissage ni de la contribution supplémentaire à l’apprentissage pour les organismes ayant plus de 250 salariés. Au titre de 2021, les organismes étaient toujours redevables de la taxe d’apprentissage au prorata de leur activité soumise à l’impôt sur les sociétés. Une partie de cette taxe a en principe été acquittée courant 2021 mais le solde doit être réglé en 2022. La loi de Finances pour 2022 apporte certaines modifications concernant cette obligation de versement du solde de la taxe d’apprentissage calculée sur la masse salariale 2021, dont les modalités doivent être précisées par un décret à paraître.

Modification des règles d’exigibilité de la TVA pour les livraisons de biens (article 30)

La loi prévoit, à compter de 2023, que la TVA deviendra exigible à l'encaissement d'acomptes portant sur des livraisons de biens (mesure de portée générale qui n’est pas spécifique au logement social).

Actuellement, l’exigibilité intervient en principe au moment où la livraison est effectuée, le versement préalable d’acompte ne rendant pas la TVA exigible, sauf dans les cas où des règles particulières sont prévues (notamment pour la vente d’immeuble en VEFA pour laquelle il est prévu que la TVA est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances).

À compter de 2023, la règle de principe applicable aux livraisons de biens est modifiée : le paiement d’un acompte rendra la TVA exigible à concurrence du montant de l’acompte encaissé. Côté acheteur, si la TVA est déductible, cela permettra donc de déduire cette TVA dès le paiement de l’acompte, sans attendre la livraison du bien.

Cette modification vise à mettre le droit français en conformité avec les règles européennes, le délai d’un an avant l’entrée en vigueur étant destiné à permettre aux entreprises d’intégrer ces évolutions notamment sur le plan informatique.

Thème : Fiscalité du logement locatif intermédiaire.

Contacts : Pascale Loiseaux, responsable du pôle fiscalité, Mathilde Labrot, conseillère fiscaliste - Direction juridique et fiscale Tél. : 01 40 75 78 60 - Mél. : ush-djef@union-habitat.org

 

Le présent article complète un premier publié dans notre numéro daté du 15 janvier 2022, détaillant la prise en charge par l’État du coût des exonérations de TFPB applicables aux logements sociaux et les assouplissements au régime de TVA à 5,5% pour les opérations d’acquisition-amélioration.

 

MESURES DIVERSES

Concernant les investissements locatifs des particuliers, on note :

- une prorogation jusqu’au 31 décembre 2024 du dispositif expérimental de zonage, en région Bretagne, pour la réduction d’impôt “Pinel” ;
- une prorogation jusqu’au 31 décembre 2023 du dispositif de réduction d’impôt “Denormandie” qui s’applique à l’acquisition de logements anciens à rénover dans certaines communes ;
- une modification du dispositif “louer abordable” : la loi transforme le mécanisme de déduction fiscale qui existait au profit des particuliers propriétaires de logements donnés en location, dans le cadre d'une convention conclue avec l'Anah en un dispositif de réduction d’impôt. L’objectif étant d’avoir un régime plus incitatif et plus simple.

Mesures non fiscales :

- l’augmentation des concours financiers du NPNRU ;
- un report de la date limite d’engagement du NPNRU à 2026 (au lieu de 2024) ;
- un report de la durée des contrats de ville en cours, jusqu’à fin 2023 (au lieu de 2022).