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Loi ELAN : restructuration Hlm, un bilan "mitigé" sleon les députés AH

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La commission des Affaires économiques de l’Assemblée nationale a adopté, le 23 février, le rapport d’information sur l’évaluation de la loi ÉLAN avec un chapitre intitulé “La restructuration des organismes de logement social : un bilan mitigé”.

Il rappelle qu’entre la promulgation de la loi, le 23 novembre 2018, et fin 2021, le nombre d’OLS est passé de 638 à 556. Une baisse de -12,9% en trois ans, c’est-à-dire “du même ordre de grandeur (-12,2%) que celle constatée entre 2015 et 2018”. Pour les rapporteurs, il n’est donc “pas possible de conclure (…), à un impact significatif de la loi ÉLAN en matière de restructuration des OLS”.

Les députés observent des disparités entre les familles. Le tissu des OPH s’est réduit de 13,9%, de 19,1% pour les SA d’Hlm, 5,5% pour les SEM et a augmenté de 5% pour les Coop’Hlm. S’il n’y a pas de soucis exprimés du côté des Fédérations des ESH, des Coop’Hlm et des EPL, les parlementaires ont noté que la Fédération des OPH regrettait la création d’une “distance entre les réalités et les besoins locaux, et les centres décisionnels” et que, “là où des filiales de grands groupes s’implantent, la capacité décisionnelle locale se réduit”. Ils ont également écouté le président de la Fnar, Jean-Luc Vidon, lorsqu’il les prévenait que “dans les territoires où il y a peu de bailleurs, il va falloir s’assurer que la proximité avec les réalités du terrain perdure”. Mais aussi quand il leur a confié qu’il attendait, notamment en Île-de-France, des “gains d’efficacité du fait d’opérateurs plus puissants”.

Concernant la vente Hlm, les députés observent que le dispositif encouragé par la loi ÉLAN a été “jusqu’ici peu sollicité”. L’USH leur a rapportés qu’entre l’adoption de la loi et fin 2020, la part des organismes dotés d’une stratégie de cession de patrimoine était passée de 75% à 77%. En 2020, 122 000 logements ont été mis en vente dans ce cadre, débouchant sur 10 000 ventes effectives à des personnes physiques (contre 5 000 ventes par an pendant la période 2000-2010). Pour la Fédération des OPH, la vente “représente un simple élément de respiration patrimoniale, qui ne saurait être le mode de financement du logement social”, notent les députés. Ils comprennent que les Coop’Hlm sont “peu actives” du fait de la typologie du parc locatif géré. Ils relèvent en revanche que pour la Fédération des ESH “les ventes Hlm représentent environ 7 000 logements par an, soit la moitié de (leur) résultat”.

Les députés n’ont aucun doute sur l’efficacité de l’extension de l’agrément OFS aux bailleurs sociaux permise par la loi ÉLAN. Alors que le dispositif créé avec la loi ALUR en 2014 ne comptait que 20 OFS fin 2019, ils étaient 69 en janvier 2022, dont 39 organismes Hlm (soit 56%), selon les informations recueillies auprès de Foncier solidaire France (FSF). La Fédération des OFS estime que 372 logements en BRS ont été livrés à fin 2021, que près de 2 300 logements sont en commercialisation et que 11 000 seront livrés à horizon 2025.