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Lois de Finances : principales dispositions fiscales et financement de l’accession AH

Les lois de Finances adoptées en décembre 2017 (loi de Finances pour 2018 et loi de Finances rectificative pour 2017) contiennent, comme chaque année, toute une série de dispositions fiscales, budgétaires ou juridiques qui impactent, directement ou indirectement, les organismes Hlm.

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Cette année a été particulière, en raison des dispositions prévues au regard de l’APL et de la réduction de loyer de solidarité (RLS), mais aussi de la hausse de TVA sur les opérations locatives sociales.

Cet article présente les principales mesures qui ont finalement été adoptées et publiées au Journal officiel concernant, la TVA, la taxe sur les ventes Hlm, la taxe foncière et le PTZ/APL accession. Il sera complété par un deuxième article à paraître dans un prochain numéro qui présentera les autres mesures fiscales contenues dans ces lois.

Taxe sur la valeur ajoutée

La loi de Finances augmente le taux de TVA applicable aux opérations locatives sociales : ce taux passe de 5,5% à 10% pour les constructions neuves achevées à compter du 1er janvier 2018 et pour la plupart des travaux réalisés dans les logements existants. En revanche, le taux de 5,5% est maintenu pour les opérations d’accession sociale à la propriété réalisées dans le cadre du PSLA, en zone Anru ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (ou dans les 300 mètres autour de ces zones), ou encore dans le cadre du dispositif de bail réel solidaire ou des sociétés d’accession progressive à la propriété.

Le taux est également maintenu à 5,5% pour les opérations de construction portant sur des établissements d’hébergement temporaire ou d’urgence ou pour les établissements gérés par une structure sans but lucratif hébergeant des personnes âgées ou handicapées faisant l’objet d’une convention avec l’État.

  • Quelques précisions sur les opérations de construction neuve de logements locatifs sociaux

Les acquisitions de terrains à bâtir, les acquisitions de logements locatifs sociaux en VEFA ainsi que les livraisons à soi-même (LASM) sur les constructions neuves de logements locatifs sociaux sont désormais soumises au taux de 10% et non plus de 5,5%. En outre, le délai imparti aux bailleurs sociaux pour liquider la TVA sur la livraison à soi-même d’une construction neuve est raccourci à trois mois : la TVA devra être déclarée et liquidée au plus tard le dernier jour du troisième mois qui suit celui au cours duquel est intervenu l’achèvement de l’immeuble, sans qu’aucune prorogation ne puisse être accordée par l’autorité administrative (auparavant la date butoir était le 31 décembre de la deuxième année qui suivait celle de l’achèvement de l’immeuble). L’administration apportera sans doute prochainement des précisions sur les modalités pratiques à suivre (notamment si, au terme des trois mois, certaines factures n’ont pas encore été reçues, etc.).

Comme indiqué précédemment, ces nouvelles règles concernent les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2018. Cela signifie que le taux de 10% et le raccourcissement du délai de paiement des LASM s’appliquent à toutes les constructions de logements locatifs sociaux achevées à partir du 1er janvier 2018, même si ces opérations ont été agréées et financées avant cette date (on rappelle à cet égard que l’objectif poursuivi par le législateur étant d’assurer un volume de recettes fiscales supplémentaires pour l’État dès 2018, en contrepartie d’un "étalement" du dispositif de réduction de loyer de solidarité, il n’aurait pas pu être atteint si le taux de 10% ne s’était appliqué qu’aux opérations agréées à compter de 2018, les effets de la hausse du taux étant alors décalés de plusieurs années). En revanche, pour les opérations achevées avant le 1er janvier 2018, les LASM continuent de bénéficier des règles antérieures : taux de 5,5% et déclaration avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achèvement de l’immeuble (ainsi, par exemple, pour un immeuble achevé en 2017, la LASM devra être liquidée au plus tard le 31 décembre 2019 et non pas début 2018).

Pour mémoire, la date d’achèvement d’un immeuble est définie, au regard de la TVA, par référence à la date de dépôt à la mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, étant précisé que l’administration fiscale se réserve la possibilité, dans le cas où les règles de dépôt de cette déclaration ne seraient pas respectées, de retenir la date d’achèvement "effectif".

Concernant les acquisitions de logements locatifs sociaux en VEFA, le taux de 10% concerne les immeubles livrés à compter du 1er janvier 2018. Cela étant, la loi dispose que le taux de 10% ne s’applique pas "aux encaissements pour lesquels la taxe sur la valeur ajoutée est exigible avant cette date" ; ce qui semble signifier qu’il n’y aura pas de régularisation sur les paiements partiels déjà effectués à 5,5% avant le 1er janvier 2018. Il conviendra là aussi de vérifier les commentaires que l’administration publiera au Bulletin officiel des impôts sur ce point.

  • Quelques précisions sur le régime de TVA des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien sur les logements locatifs sociaux existants

La loi de Finances, en augmentant le taux de 5,5% à 10%, procède également à un grand "toilettage" des règles de TVA applicables à ces travaux.

Elle supprime les livraisons à soi-même à 5,5% sur les travaux réalisés à l’occasion d’une opération d’acquisition-amélioration et sur les travaux de rénovation relatifs aux économies d’énergie, à l’accessibilité aux personnes en situation de handicap, à la mise en conformité des locaux avec les normes "d’habitabilité", à la protection contre l’amiante ou le plomb et à certains travaux de sécurité.

Les travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien réalisés dans les logements locatifs sociaux sont désormais soumis aux règles de droit commun, c’est-à-dire aux mêmes règles que celles applicables aux travaux réalisés dans les logements "privés" : pour les travaux portant sur des logements achevés depuis plus de deux ans, la plupart des travaux seront facturés au taux de 10%, sous réserve de quelques travaux portant sur des équipements ou matériaux très performants en matière d’économie d’énergie qui peuvent être facturés directement à 5,5% (équipements visés à l’article 200 quater du CGI tels que certaines chaudières à haute performance énergétique, certains matériaux d’isolation thermique, etc.).

Parallèlement, la loi maintient une possibilité de LASM à 10% pour les travaux qui auraient été facturés à 20% (par exemple, les travaux réalisés dans des logements locatifs sociaux achevés depuis moins de deux ans, les travaux de remplacement d’un ascenseur…).

La suppression des LASM à 5,5% concerne les travaux achevés à compter du 1er janvier 2018 (on rappelle que la LASM doit être réalisée dès l’achèvement des travaux, ou, pour les travaux d’entretien courant, avant la fin du trimestre, comme auparavant).

Taxe sur les "ventes Hlm"

Il est institué une taxe sur les plus-values réalisées à l’occasion des cessions de logements locatifs situés en France métropolitaine par les organismes Hlm et les SEM de logement sociaux. Cette taxe sera versée à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) qui la reversera au Fonds national des aides à la pierre (FNAP).

Elle sera calculée annuellement, à un taux fixé par arrêté ministériel à 10% maximum, sur la somme des plus-values réalisées par le bailleur lors des cessions de logements locatifs, à l’exception des cessions réalisées au profit d’un autre bailleur social ou d’une collectivité territoriale (cessions visées aux 5e et 7e alinéas de l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation). On précise que la plus-value retenue est égale, non pas à la plus-value comptable, mais à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du logement par le bailleur social, actualisé pour tenir compte de l’effet de l’érosion monétaire. Ce prix d’acquisition peut être majoré, notamment des dépenses de travaux réalisés dans le logement.

Cette taxe sera due dès 2018 sur les plus-values constatées au cours des exercices clos, à compter du 31 décembre 2017.

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Les règles relatives à la durée des exonérations de TFPB applicables en cas de construction neuve ou d’acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux sont modifiées. On rappelle que ces exonérations ont actuellement une durée de 25 ans mais que cette durée devait être ramenée à 15 ans à compter de 2019. La loi de Finances pour 2018 reporte ce délai : l’exonération continuera à s’appliquer pendant 25 ans pour toutes les opérations bénéficiant d’une décision d’octroi de subvention ou de prêt aidé prise jusqu’au 31 décembre 2022.

Concernant l’exonération prévue à l’article 1384 C du CGI pour les opérations d’acquisition-amélioration, il est toutefois précisé qu’elle ne pourra pas s’appliquer aux logements qui ont déjà bénéficié, dans le passé, d’une exonération de longue durée (disposition destinée à éviter le cumul de deux périodes d’exonération en cas de cession entre bailleurs).

Par ailleurs, des aménagements sont apportés au dispositif d’abattement de 30% sur la TFPB des logements locatifs sociaux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). On rappelle que cet abattement est subordonné à plusieurs conditions, notamment au fait que le bailleur ait signé avec la commune, l’établissement public de coopération intercommunale et le représentant de l’État dans le département, une convention relative à l’entretien et à la gestion du parc et ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires.

La loi de Finances rectificative pour 2016 avait prévu que cette convention devait être signée au plus tard le 31 mars 2017. Toutefois, pour éviter que les bailleurs n’ayant pas été en mesure de signer ces conventions avant cette date butoir perdent le bénéfice de l’abattement non seulement pour 2017 mais aussi pour les années suivantes, la loi de Finances rectificative pour 2017 aménage cette règle. Elle permet aux bailleurs de bénéficier à nouveau de l’abattement pour les impositions postérieures à 2017, à condition que la convention soit signée avant le 1er octobre de l’année qui précède celle d’application de l’abattement, sauf pour les impositions établies au titre de 2018 pour lesquelles il est admis que la signature puisse intervenir au plus tard le 28 février 2018.

Les organismes qui n’ont pas encore signé de convention et qui souhaiteraient bénéficier du dispositif en 2018 doivent donc entrer rapidement en contact avec les autres signataires (commune, EPCI, État) pour pouvoir aboutir à une signature avec fin février.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est prorogé pour quatre ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021.

  • PTZ pour les logements neufs

À compter du 1er janvier 2018, le PTZ pour les logements neufs est maintenu sur tout le territoire, mais la quotité est moindre en zones B2 et C (20% au lieu de 40%). Toutefois, à partir du 1er janvier 2020, le PTZ sera :

– réservé aux logements neufs situés en zones très tendues (zones A et B1) et dans les communes signataires d’un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) ;
– supprimé pour les logements situés en zones B2 et C.

  • PTZ pour les logements anciens

Au 1er janvier 2018, le PTZ dans l’ancien est octroyé sous condition de travaux et de localisation dans les zones B2 et C. Désormais, les logements anciens situés en zones très tendues ne sont plus éligibles au PTZ. Ce financement est maintenu sous condition de vente du parc social à ses occupants sur l’ensemble du territoire.

En outre, sont à présent éligibles les logements anciens donnant lieu à un contrat de vente d’immeuble à rénover. Le décret n°2017-1861 du 30 décembre 2017 et l’arrêté du même jour précisent les modalités d’octroi du PTZ.

  • APL accession

L’APL accession est supprimée sauf pour les opérations portant sur un logement ancien et réalisées, avant le 1er janvier 2020, en zone détendue, définie par voie réglementaire (zone 3).

Toutefois, l’APL accession sera maintenue pour les opérations en cours, pour lesquelles une demande de prêt ou de contrats de location-accession a été faite avant le 31 décembre 2017, et à condition que ce prêt ou ce contrat soit signé avant le 31 janvier 2018.

Thèmes : Fiscalité - Conditions de construction et de vente des organismes Hlm - PSLA - PTZ.

Contacts : Pascale Loiseaux, Responsable du département Fiscalité, Gaëlle Lecouëdic, Conseiller juridique ; Direction juridique et fiscale ; Tel. : 01 40 75 78 60 ; Mèl : ush-djef@union-habitat.org