Actualités Habitat n°1208

La maîtrise d'ouvrage dans les organismes Hlm renvoie à une définition originelle précise : construire et gérer. Construire en vue de gérer des logements répondant à des caractéristiques fixées par l'autorité administrative et destinés aux personnes et aux familles disposant de ressources modestes. Les textes ajoutent que le rôle des organismes consiste également à améliorer les conditions d'habitat de ces personnes. La notion de gestion contient donc la demande d'une valeur ajoutée sociale. Cet ensemble de missions est résumé par la notion de maîtrise d'ouvrage sociale.

Il s'agit ainsi d'un métier d'ensemble qui doit s'exercer globalement. L'histoire des organismes Hlm, la capacité qu'il ont eu de convaincre la société française de leur utilité face à la question du droit au logement pour tous, le service qu'ils ont rendu et rendent à des générations entières est le résultat direct de l'exercice global de ce métier d'ensemble. Et, au moment où une part importante de la production est réalisée par le recours à la VEFA, cette VEFA doit être regardée comme un démembrement de la vocation, lui-même porteur d'un affaiblissement des organismes mais surtout de la cause du logement social. Car le sens, les intérêts servis par la production, selon qu'elle se réalise en régie directe ou en VEFA, ne sont évidemment pas les mêmes.

La VEFA ne fait pas l'objet d'un refus de principe de la part du Mouvement Hlm, mais lorsque son niveau devient tel qu'il fait croire à certains que le mode de production est neutre, au regard d'une culture et du devenir des acteurs qui l'incarnent, s'il permet d'augmenter facilement le patrimoine, alors il devient nécessaire de réagir.

Il faut alors se pencher sur les conditions dans lesquelles les organismes réalisent les opérations de production. Les organismes Hlm sont des "acheteurs publics" soumis aux règles de la commande publique, définies dans le code des marchés publics. Intervenant dans le champ de la construction, ils sont également soumis à la loi MOP relative aux relations entre les maîtres d'ouvrages publics et la maîtrise d'œuvre privée. Cette loi date dans ses principes de 1985. Elle organise l'intervention en séquences successives du maître d'ouvrage (qui définit les programmes), de la maîtrise d'œuvre (l'architecte, lui-même choisi dans le cadre d'un concours dès que l'opération atteint une certaine taille, traduit le programme en projet) puis des entreprises qui sont choisies dans le cadre d'une consultation et d'une mise en concurrence. La consultation des entreprises se fait selon le principe de l'allotissement. Il est possible sous certaines conditions d'y déroger et de recourir à l'entreprise générale. Il est possible d'échapper au séquençage de la loi MOP en recourant à la conception-réalisation. Celle-ci, grâce à une dérogation expérimentale à la loi MOP accordée jusqu'à fin 2018, permet un travail collaboratif dès l'amont entre les acteurs.

Ce processus est complexe. Il crée une distorsion de conditions d'activité avec la promotion privée qui ne subit aucune contrainte pour réaliser un même produit totalement administré. Le séquençage de la loi MOP apparait hors du temps tandis que la maquette numérique appelle dès l'amont à travers la conception-réalisation les collaborations entre le maître d'ouvrage, la maîtrise d'œuvre, les entreprises. De même, la formule de l'entreprise générale est aujourd'hui dans certains cas la mieux adaptée pour définir au mieux et réaliser dans les meilleures conditions les logements devenus un produit de plus en plus technologique.

Tous, architectes, petites entreprises, doivent pouvoir trouver leur place dans des évolutions devenues totalement nécessaires. Le Mouvement Hlm est à la fois déterminé à obtenir les adaptations que la pérennité de la maîtrise d'ouvrage sociale exige, mais il est en même temps attentif à la prise en compte de la place de ses partenaires de leur rôle indispensable dans l'acte de construire.

Frédéric Paul,Délégué général de l'Union sociale pour l'habitat