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Observatoire des charges locatives : la stabilité des charges se poursuit AH

L’analyse des données de l’Observatoire des charges locatives de l’USH, pour l’année 2018, confirme une stabilité des charges depuis 2014. Alors que l’outil va bientôt évoluer, une première analyse de l’impact des rénovations énergétiques peut-être livrée.

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Le poste le plus en recul pour le locataire concerne l’entretien des ascenseurs. © Schlinder/RSH

Pour la campagne 2018, 42 organismes ont participé, représentant 16 512 résidences et 566 803 logements. Principal enseignement, le niveau des charges reste stable depuis 2014, avec une dépense comprise entre 28 et 30 € TTC/m2 SHAB, pour un logement moyen de 65 m2. Sur le long terme, cette dépense est en baisse de 13% en euros constants depuis 1984, malgré une hausse des tarifs de l’énergie et de l’eau au cours des années 2000 et des taxes locales récupérables depuis une dizaine d’années.

La ventilation des dépenses reste similaire à celle de 2017, avec une concentration sur quatre postes principaux : chauffage/ECS (34,8%), eau (22,2%), entretien ménager (18,8%) et taxes récupérables (12,6%). Comme l’an dernier, les postes ayant augmenté le plus sont ceux sur lesquels l’organisme n’a pas prise : l’eau collective (+142% depuis 1982) et les taxes récupérables (+110%).

Depuis les années 2000, le poste électricité des parties communes a tendance à augmenter, de 0,6 € TTC/m2 SHAB à 1,1 € TTC/m2 SHAB en 2018. Cette tendance devrait se poursuivre avec la hausse des tarifs de l’électricité (+5,9% TTC) en juin 2019 et une consommation en augmentation dans les parties communes, notamment en raison d’équipements plus gourmands en énergie (porte automatique, détecteur de présence, etc.).

Le poste de charges le plus en recul pour le locataire concerne l’entretien des ascenseurs, avec une baisse de 49% entre 1982 et 2018, du fait de la modernisation des équipements et/ou de l’optimisation des contrats. Pour un logement moyen, la dépense est de 36 euros en 2018 (0,51 € TTC/m2 SHAB).

Concernant les espaces verts, la dépense est plutôt stable sur la période 2014-2017, après des années d’augmentation, en raison d’une meilleure gestion des contrats et de la régularisation des limites foncières. En 2018, ce poste représente 0,59 €/m2 SHAB, soit une dépense d’environ 38 € TTC pour un logement moyen de 65 m2 SHAB. À plus long terme, depuis 1982, les dépenses sont en diminution de 33%.

Analyse des performances des réhabilitations

L’Observatoire des charges locatives ne permettait pas jusqu’à présent d’analyser l’impact des réhabilitations sur la performance énergétique. C’est désormais le cas, avec une première analyse, à prendre cependant avec prudence en attendant que l’échantillon s’étoffe et que soit précisé le type de rénovations effectuées.

Le niveau de charges en chauffage et eau chaude sanitaire a été mesuré sur les résidences collectives, avant et après réhabilitation. La réhabilitation thermique du patrimoine construit dans les années 1980-2000 permet de porter le niveau de charges à un niveau équivalent à celui des constructions récentes, inférieur à 7 €/m2 SHAB. Pour les résidences plus anciennes, les réhabilitations ont parfois apporté un niveau supérieur de confort, sans impact sur le niveau de quittance, voire avec un niveau de charges légèrement supérieur.

36 ans après la création de l’Observatoire, une nouvelle évolution de l’outil est en cours, conduite par la Direction de la maîtrise d’ouvrage et des politiques patrimoniales de l’USH. Un appel d’offres a été lancé pour désigner un assistant à maîtrise d’ouvrage chargé d’en simplifier l’utilisation. Les réponses étaient attendues pour le 28 mai.

Contact : Cécile Chopard, Responsable du département politiques patrimoniales, DMOP, USH. Tél. : 01 40 75 52 82. Mél. : cecile.chopard@union-habitat.org 

Les charges qui augmentent le plus sont celles sur lesquelles l’organisme n’a pas prise