L'Union sociale pour l'habitat
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Observatoire des charges locatives : stabilité depuis 2014 AH

Plus de 35 ans après sa création par l’USH, en 1982, l’Observatoire des charges locatives constitue un outil précieux pour mesurer l’évolution des charges et, au-delà, valoriser les résultats des actions engagées par les organismes Hlm sur leur patrimoine. La dernière campagne révèle une stabilité des charges locatives depuis 2014 mais une baisse à plus long terme.

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Pour la campagne 2017, 61 organismes Hlm ont participé, représentant 23 022 résidences et 663 390 logements. Trois enseignements principaux en ressortent :

  • premier enseignement, le niveau des charges se stabilise depuis 2014, avec une dépense comprise entre 27 et 28€ TTC/m2, soit environ 150€(1) de charges mensuelles récupérables pour un logement moyen de 65 m2. Sur le long terme, cette dépense diminue de 13 % en euros constants depuis 1984, malgré les hausses des tarifs de l’eau et de l’énergie dans les années 2000 et une technicité accrue des équipements ;
  • deuxième enseignement, on constate un fort recul du poids relatif des charges chauffage/ECS sur le long terme. Ce poste reste le plus lourd, représentant 36% de la dépense totale, mais il était de 68% en 1982. En euros constants, ces charges baissent de 58% entre 1982 et 2017 en zones climatiques H2-H3 et de 55% en zone H1. Cette forte baisse est imputable à la politique d’amélioration patrimoniale des organismes Hlm ;
  • à l’inverse, les charges sur lesquelles les organismes n’ont pas de prise - l’eau et les taxes récupérables - ont connu une forte croissance, de 8% en 1982 à 22% en 2017 pour l’eau, et de 3 à 12% pour les taxes récupérables. Le poste eau froide a connu une augmentation de 14­­­­2% entre 1982 et 2017, de 2,4€ TTC/m2 SHAB à 5,80€ TTC/m2 SHAB en euros constants. Une telle augmentation s’explique par l’augmentation du coût moyen du m3 d’eau en France.

Pour les locataires les plus modestes, ces charges restent élevées, et particulièrement, pour les familles avec enfants dont le logement est plus grand. Elles ne sont que partiellement prises en charge par les aides au logement, et de façon forfaitaire, sans prendre en compte les disparités patrimoniales.

C’est dans les QPV que les postes chauffage/ ECS et eau génèrent les dépenses les plus élevées, en raison de la forme architecturale des résidences, de l’année de construction, de la performance énergétique des bâtiments, de la prédominance du chauffage par réseau de chaleur - plus cher - et de l’état des réseaux. D’autres facteurs sociaux s’y ajoutent : une surreprésentation de ménages sans emploi occupant leur logement sur des plages horaires importantes, un taux d’occupation des logements plus important, une composition majoritaire de familles avec enfants. Malgré des modes de gestion économes sur les autres postes de charges (entretien, propreté des ascenseurs…), globalement, les charges récupérables sont plus élevées de 11% dans les QPV.

La campagne 2018 de collecte des données est actuellement en cours. Les organismes peuvent encore alimenter le fichier de saisie adressé par courrier - si l’organisme a déjà participé les années précédentes - ou disponible sur le centre de ressources du site Internet de l’USH ou sur le site www.web-charges.com. Pour pouvoir mieux analyser les performances des réhabilitations réalisées, qui commencent à être collectées dans l’Observatoire, les organismes sont invités à les intégrer dans la prochaine campagne.

(1) Ce montant s’applique sur la typologie principale de résidence, à savoir des résidences collectives dont les principaux postes de charges (chauffage, ECS, eau, entretien ménager, ascenseur) sont à gestion collective.

Contact : Cécile Chopard, responsable du département Politiques patrimoniales, Direction de la maîtrise d’ouvrage et des Politiques patrimoniales, USH. Mél : cecile.chopard@union-habitat.org

 

Appel aux organismes : l’Observatoire évolue

La Direction de la maîtrise d’ouvrage et des politiques patrimoniales (DMOP) recherche des organismes volontaires pour participer au groupe de travail et co-construire les évolutions de l’Observatoire des charges, pour la campagne 2019, lancée mi-2020. Un premier travail a été conduit entre l’USH, les Fédérations qui la composent et HTC. L’objectif est de faciliter la rentrée des données par les organismes, d’améliorer l’ergonomie de l’outil et de moderniser la restitution des données.