L'Union sociale pour l'habitat
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OFS/BRS : l'accession par la solidarité AH

52 organismes de foncier solidaire (OFS) sont agréés à ce jour. Selon les prévisions de la toute nouvelle association Foncier solidaire de France, on comptera plus de 9 200 logements livrés en bail réel solidaire (BRS) en 2024. La Coop’Hlm Expansiel Promotion (groupe Valophis) a inauguré en fanfare, le 4 février, les premiers BRS d’Ile-de-France. Des projets émergent un peu partout en France, dans des zones tendues mais pas uniquement.

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Première livraison en Île-de-France

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Situés dans une ancienne dent creuse, sur une petite parcelle, à proximité de Paris, les deux immeubles totalisent 23 logements, tous loués ou vendus ; au premier plan, les logements en accession. © VS

Dès la constitution de l’OFS fin 2017, des opérations avaient déjà été identifiées par la Coop Foncière Francilienne permettant de lancer les premiers projets(1). C’est celle du Kremlin Bicêtre (94), portée par Expansiel Promotion (groupe Valophis), qui constitue la première livraison en BRS en région parisienne. À ce titre, elle a été inaugurée, le 4 février, en présence de tous les partenaires (Conseils régional et départemental, préfecture, Ville, bailleur) et Emmanuelle Cosse, qui a rejoint récemment le conseil d’administration de l’OFS. Abraham Johnson, président du groupe Valophis, a souligné l’intérêt du dispositif : "le BRS est un outil anti-spéculatif, accessible aux familles modestes, et dont les opérations, même à long terme, ne “partiront” pas dans l’escarcelle des promoteurs".

Outre les 13 logements locatifs sociaux situés dans le premier bâtiment, 10 autres en accession suivant le dispositif BRS ont été vendus à 4100 € le m2, parking inclus, contre 6 000 à 7 000 euros dans le neuf classique. À noter qu’une convention a été signée entre la Coop Foncière Francilienne et la Caisse d’épargne Île-de-France en vue d’accompagner les futurs acquéreurs dans la constitution de leur dossier de prêt atypique.

L’OFS francilien, qui regroupe plus de 90% des opérateurs Hlm franciliens, a d’autres projets en cours de commercialisation à Bagneux, Pantin, Ivry-sur-Seine, Malakoff, Gennevilliers et l’Haÿ-les-Roses. Emmanuelle Cosse a annoncé un objectif annuel de 1 000 logements et estime "que la qualité de telles opérations peut convaincre les élus et les banques de s’y associer". 

(1) Lire aussi AH n° 1103, p. 25.

Le Groupe Espacil obtient un double agrément d’OFS

Espacil Habitat et sa filiale coopérative Socobret sont agréées OFS depuis janvier. Le groupe compte développer, dès 2021, l’accession sociale à la propriété en BRS dans le neuf et dans l’ancien. Membre de l’OFS Foncier Solidaire Rennes Métropole, la coopérative Espacil Accession bénéficie de l’expérience de montage d’opérations en BRS, avec la commercialisation de 60 logements neufs en 2020. Elle déploiera son agrément d’OFS intégré dans les territoires non couverts par un OFS territorial. Une cinquantaine de logements sera proposée à la vente dès 2021.

Quant à l’ESH Espacil Habitat, elle commercialisera, cet été, en Bretagne, ses premiers logements en BRS dans l’ancien.

 

Une forme de propriété non spéculative

Les Organismes de foncier solidaire (OFS) et le Bail réel solidaire (BRS) ont rendu possible une forme d’accession à la propriété, sécurisée et durablement maîtrisée, qui repose sur la dissociation du foncier et du bâti et le caractère reconductible du bail à chaque vente. Les OFS ont été créés en 2014 par la loi ALUR et le BRS par la loi Croissance et Égalité des chances, dite “loi Macron” en 2015. La loi ÉLAN de novembre 2018 a permis aux organismes Hlm (OPH, ESH et coopératives) d’être agréés en tant qu’OFS et a intégré les logements en BRS dans le décompte des logements sociaux au titre de la loi SRU.

 

48 maisons en BRS sur l’Île de Ré

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Le programme “Le Fougerou”, à Sainte-Marie-de-Ré, est pensé comme un village rétais. © Agence Sébastien Pellereau Architecture

Prim’Access, la marque du groupe coopératif La Compagnie du Logement, mène un projet immobilier de 48 logements en accession sociale et de six logements en locatif social, sur la commune de Sainte-Marie-de-Ré. Les travaux débuteront en avril, pour une livraison fin 2024.

Le programme “Le Fougerou” permettra de loger les ménages actifs sur un territoire au foncier devenu inabordable, où 61% des logements sont des résidences secondaires et où le marché locatif est quasi exclusivement occupé par les locations saisonnières destinées aux touristes. Les loyers sur l’Île de Ré sont 30% plus élevés que sur la ville de La Rochelle.

Les 48 logements en accession sociale seront construits par Maisons Prim’Access et commercialisés en BRS. La redevance mensuelle sera versée à Terra Noé, OFS créé à l’initiative d’Habitat 17, du Conseil départemental de la Charente-Maritime et de La Compagnie du Logement. Le prix d’achat sera 15 à 30% moins élevé que le prix du marché local.

Situé à proximité du bourg et des plages, le programme a été pensé "comme un village", avec ses ruelles et ses pistes cyclables, et emprunte à l’architecture traditionnelle de l’île. Les superficies des logements vont de 68 à 93m2, avec deux, trois ou quatre chambres. Chaque logement bénéficie d’un jardin privatif. Les six logements locatifs sociaux seront gérés par Habitat 17.

Maisons Prim’Access signe ici sa seconde réalisation sur l’Île de Ré. En 2020, le constructeur a livré 19 maisons en location-accession (PSLA) à La Flotte-en-Ré, “Le  Village de la Maladrerie 2”. À l’époque, près de 200 dossiers de candidature avaient été envoyés.

 

Une association nationale

Le réseau des OFS s’est structuré, le 15 février, en une association baptisée “Foncier solidaire de France” dont l’ambition est de regrouper l’ensemble des OFS pour capitaliser et mutualiser les expertises et se positionner auprès des pouvoirs publics et partenaires nationaux. Foncier solidaire de France compte à sa création 20 membres fondateurs, parmi les 54 OFS créés à ce jour. Des groupes de travail sont constitués autour des thématiques du périmètres des activités des OFS et de l’optimisation économique du modèle. L’association prépare également les 3e rencontres du Réseau prévus cet automne.

Honoré Puil, président de l’OFS Foncier Solidaire Rennes Métropole et vice-président de Rennes Métropole en charge du logement, occupe la présidence pour deux ans. Stanislas Dendievel, conseiller de la Métropole européenne de Lille et secrétaire de l’OFS de la Métropole Lilloise, est élu vice-président.

 

L’OFS Érilia s’attaque aux secteurs tendus, aux centres-bourgs et aux quartiers

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La première opération en BRS de l’OFS Érilia, en Haute-Savoie, sera commercialisée en 2021. © S.Ballot

En obtenant fin décembre, les agréments préfectoraux en tant qu’OFS, Érilia entend enrichir sa palette de produits destinés à l’accession sociale dans les régions PACA, Corse, Auvergne-Rhône-Alpes, Nouvelle-Aquitaine et Occitanie. L’objectif principal de l’OFS Érilia est d’agir dans le neuf, mais il souhaite également apporter des solutions pour conforter la vente Hlm dans le parc ancien. Il se positionne comme un acteur de la prévention des copropriétés dégradées, une situation souvent redoutée dans le cadre de l’accession sociale à la propriété. L’OFS interviendra également dans le cadre d’opérations d’acquisition-amélioration en centre-bourg, pour accompagner la revitalisation d’un centre ancien, ou encore pour favoriser les opérations de logements en accession sociale dans un quartier en renouvellement urbain. Il précise que les logements neufs ou anciens mis en vente sont comptabilisés au titre des obligations SRU des communes carencées sans limitation de durée.

La première opération en BRS sera commercialisée en 2021 à Cranves-Sales, dans l’agglomération d’Annemasse-Les Voirons. Elle concerne 12 appartements neufs du 2 au 5 pièces, avec terrasse, cuisine équipée et garage boxé. Les prix de vente des droits réels pourront être jusqu’à 35% inférieurs au prix moyen du neuf pratiqué sur ce territoire tendu. La charge mensuelle des futurs propriétaires sera complétée par une redevance de 85€ pour un T3 de 62m2, soit au total une économie mensuelle estimée à 25%.