L'Union sociale pour l'habitat
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Ordonnances du 15 avril et du 7 mai : les délais échus pendant la période d'urgence sanitaire AH

Moins d’un mois après la publication de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars venue proroger les délais échus pendant la période d’urgence sanitaire, l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril (complétée par celle du 7 mai) portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19, a diminué la durée de suspension de certains délais affectant les relations contractuelles dans le but de faciliter la reprise de l’activité dans les domaines de l’immobilier, de la construction et des travaux publics. Questions-réponses.

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Dans le cadre de la nouvelle ordonnance du 15 avril, ont été aménagés et précisés plusieurs dispositifs juridiques du texte du 25 mars, qui touchent aux clauses coercitives des contrats qui sanctionnent des obligations de paiement telles celles des contrats de location, aux contrats relevant de la commande publique, à la vente Hlm et au droit de préemption urbain, aux autorisations et recours en matière d’urbanisme. L’ordonnance du 7 mai précise les dates à prendre en compte en matière d’urbanisme et intègre la procédure de retrait des autorisations pour motif d’illégalité.

Gestion locative : le sort des commandements de payer
Quels effets sur les acquisitions des clauses résolutoires ?

Au titre de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 modifié par l’article 4 de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, "les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er(1).

"Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

"La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, autre que de sommes d'argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l'article 1er, est reportée d'une durée égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période. Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er."

Pour mémoire, la période juridique protégée correspond à la période allant du 12 mars au 24 juin 2020 à 0 heures (art. 4 loi du 23 mars 2020 sur l’état d’urgence sanitaire) sous réserve d’une modification ultérieure. Par ailleurs, l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

La date d’acquisition de la clause résolutoire à la suite d’un commandement de payer dépend de la date à laquelle expire le délai de deux mois suivant ledit commandement de payer. Il convient donc de déterminer la date de signification du commandement de payer pour ensuite reporter ou non la date de prise d’effet de la clause résolutoire selon l’article 4 et 2 de l’ordonnance n°2020-306 modifiée.

Plusieurs hypothèses :

  • le commandement de payer est délivré avant la période juridiquement protégée et le terme des deux mois suivant sa délivrance est antérieur à la date du 12 mars 2020. Dans cette hypothèse, la clause résolutoire produit son effet et le bail est alors de plein droit résilié.

Exemple : pour un commandement de payer délivré le 4 janvier 2020, la clause résolutoire est acquise au 5 mars 2020 ;

  • le commandement de payer est délivré avant la période juridiquement protégée mais le délai des deux mois suivant sa délivrance expire durant la période juridiquement protégée. Dans ce cas, la période écoulée entre le 12 mars 2020 et la date à laquelle aurait dû prendre effet la clause résolutoire est reportée et reprend son cours à la fin de la période juridiquement protégée.

Exemple : le commandement de payer a été délivré le 2 février 2020. La clause résolutoire aurait dû prendre effet le 3 avril 2020. La durée correspondant à la période du 12 mars au 2 avril (soit 22 jours) est reportée à compter du 24 juin. En conséquence, la clause résolutoire prendra effet le 16 juillet 2020 à 0 heures ;

  • le commandement de payer est délivré durant la période juridiquement protégée et le délai des deux mois suivant ledit commandement expire durant la période juridiquement protégée. Dans ce cas, la durée des deux mois est reportée et ne commencera à courir qu’à la fin de la période juridiquement protégée.

Exemple : le commandement de payer est délivré le 16 avril 2020. Le terme des deux mois suivant ledit commandement devrait expirer le 16 juin 2020, soit durant la période juridiquement protégée. Le délai de deux mois est reporté et ne débute son cours qu’à compter de la fin de la période juridiquement protégée, soit à partir du 24 juin 2020. Partant, la clause résolutoire ne prendrait effet que 24 août 2020 à 0 heures ;

  • le commandement de payer est délivré durant la période juridiquement protégée et le délai des deux mois suivant ledit commandement expire après la période juridiquement protégée alors il n’y a pas de report (sous réserve de modification ultérieure de la période juridiquement protégée).

Exemple : le commandement de payer est délivré le 27 avril 2020. La clause résolutoire devrait alors prendre effet le 28 juin 2020 après la période juridiquement protégée.

Attention, si la période juridiquement protégée devait être prolongée et que l’échéance des deux mois suivant le commandement de payer devait expirer durant cette période prolongée, les deux mois seraient reportés et ne commenceraient à courir qu’à la date de la fin de la période juridiquement protégée.

Vente Hlm procédure - droit de préemption urbain - délai de rétractation
Une rétractation en matière d'acquisition immobilière (délai de dix jours) peut-elle être valablement réalisée après la période d'urgence sanitaire si le délai expirait après le 12 mars 2020 ?

Non, le délai de rétractation de dix jours, prévu par article L 271-1 du CCH dont bénéficie l'acquéreur non professionnel, lors de la conclusion d'un contrat préliminaire (VEFA ou PSLA) ou d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente (par exemple, pour un compromis de vente dans le cadre de la "vente Hlm") portant sur un immeuble à usage d'habitation, ne rentre pas dans le champ d'application de l'article 2 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période. Par conséquent, une rétractation ne pourra être valablement faite à l'issue de la période d'urgence sanitaire : le terme du délai de dix jours est inchangé, s'il intervient pendant cette période.

Il en est de même pour le délai de réflexion de dix jours, prévu par le même article L 271-1 du CCH, et applicable, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique de vente ou de location-accession (PSLA).

L'article 2 de l'ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de Covid-19 clarifie cette question des délais de rétractation et de réflexion, en complétant l'article 2 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 susvisée, et en précisant que cette modification a un caractère interprétatif donc rétroactif.

Par conséquent, ainsi que le rappelle la circulaire de présentation des dispositions du titre I de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 "les délais concernés ne sont pas prorogés, même s’ils ont commencé à courir avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance n°2020-427, c’est-à-dire avant le 17 avril 2020".

Les délais de réponse en cas d'exercice du droit de préemption urbain (DUP) sont-ils suspendus pendant la période d'urgence sanitaire, notamment pour les déclarations d'intention d'aliéner (DIA) réalisées dans le cadre de la vente Hlm ?

Oui, les délais relatifs au DPU sont suspendus et reprendront leur cours à compter du 24 mai 2020 (article 12 quater de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, modifié par l’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d'urbanisme, d'aménagement et de construction pendant la période d'urgence sanitaire).

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les ventes de logements par les organismes Hlm sont soumises aux dispositions de l'article L 213-1 (4°) du Code de l'urbanisme qui prévoit un droit de préemption urbain (sous réserve des droits des locataires définis à l'article L 443-11 du CCH). Par conséquent, sauf exception, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) doit être faite dans le cadre de la vente Hlm. Le titulaire du droit de préemption a un délai de deux mois pour y répondre (art. L 213-2 et R 213-7 du Code de l'urbanisme).

Afin de "retarder au minimum la délivrance des autorisations d'urbanisme", l'ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 (article 8 créant un article 12 quater à l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période) avait limité la suspension du délai pour l'exercice du DPU à la seule période de l'état d'urgence sanitaire, et non un mois plus tard comme prévu initialement.

Le prolongement de la période d’urgence sanitaire au-delà du 23 mai 2020 a conduit à une nouvelle modification apportée par l’ordonnance du 7 mai 2020.

En effet, "si l'objectif de cette disposition était de concilier les intérêts des bénéficiaires des droits de préemption et les enjeux économiques attachés à la poursuite des transactions foncières et immobilières, le maintien du terme initial de la fin de la période de suspension, à savoir le 23 mai 2020, doit permettre une reprise de l'activité" (cf. Rapport au président de la République relatif à l'ordonnance n°2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d'urbanisme, d'aménagement et de construction pendant la période d'urgence sanitaire). Ainsi, le délai de réponse de deux mois susvisé, qui n'avait pas expiré avant le 12 mars 2020, reprend son cours, à compter du 24 mai 2020.

En outre, "le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 est reporté à l'achèvement de celle-ci." (dernier alinéa de l’article 12 quater de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 modifiée).

Commande publique : cas d’exclusion des achats publics
Quel est l’impact de cette ordonnance sur les délais contractuels ?

Par une ordonnance n°2020-319 du 25 mars 2020 portant diverses mesures d'adaptation des règles de passation, de procédure ou d'exécution des contrats soumis au Code de la commande publique et des contrats publics qui n'en relèvent pas pendant la crise sanitaire née de l'épidémie de Covid-19, le gouvernement a tiré les conséquences de la propagation du Coronavirus sur la commande publique et les contrats publics.

L’ordonnance du 15 avril n’impacte donc que les marchés publics qui sont exclus des règles de la passation des marchés publics, en vertu de l’article 14 de l’ordonnance de 2015 relative aux marchés publics, c’est-à-dire, uniquement ceux qui sont de droit privé.

Pour rappel, les personnes morales de droit public et notamment les OPH, peuvent conclure des contrats de droit privé ; tel est le cas lorsque le contrat a été passé selon les règles et conditions propres aux contrats entre particuliers et constitue un contrat de droit privé. C’est la présence ou l’absence dans le contrat de clauses exorbitantes du droit commun, qui a permis de déterminer le caractère de droit public du contrat (CE. 1912. Société des granits porphyroïdes des Vosges).

Autorisations d’urbanisme et recours
Quelles sont les dernières règles applicables pour l’instruction des permis de construire depuis l’ordonnance
n°2020-427 du 15 avril 2020 ?

- Pour les permis de construire, certificats d’urbanisme et déclarations préalables qui étaient en cours d’instruction au 12 mars :

  • le délai d’instruction est suspendu jusqu’au 23 mai 2020 ;
  • il reprend son cours à compter du 24 mai pour la durée qui restait à courir avant le 12 mars ;
  • il en est de même pour les avis demandés ainsi que les demandes de pièces complémentaires et consultations en cours d’instruction au 12 mars.

- Pour les permis dont l’instruction aurait dû commencer à courir après le 12 mars 2020 :

  • le délai d’instruction ne démarrera qu’à compter du 24 mai 2020 ;
  • il en est de même pour les avis demandés ainsi que les demandes de pièces complémentaires et consultations qui seront engagés entre le 12 mars et le 23 mai 2020.

Quelles sont les nouvelles règles de recours contre les autorisations de construire depuis l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 ?

Pour mémoire, le délai de recours contentieux à l'égard des tiers court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain. Si ce délai de recours avait commencé avant le 12 mars 2020 avec affichage continu, il se trouve suspendu jusqu’au 23 mai 2020 et le temps d’affichage effectif avant le 12 mars 2020 viendra diminuer le délai de recours qui se poursuit à compter du 24 mai. Mais le délai de recours résiduel à compter du 24 mai ne peut en aucun cas être inférieur à sept jours afin d’assurer l’exercice du droit d’agir des tiers.

Le délai de recours qui se poursuit à compter du 24 mai se prolonge au-delà du délai total de deux mois tant que l’affichage régulier du permis n’est pas effectif.

La notification du recours qui aurait dû être effectuée pendant la période d’état d’urgence sera réputée avoir été faite à temps si elle est effectuée dans le délai légal de quinze jours francs décompté à partir du 24 mai 2020.

L’ordonnance du 7 mai répare l’oubli de la procédure de retrait d’autorisations pour motif d’illégalité et aligne leur régime sur celui de l’instruction des autorisations. Le délai de retrait de trois mois est suspendu s’il a commencé à courir avant le 12 mars 2020, et il reprend son cours à compter du 24 mai 2020 pour la durée qui restait à courir avant le 12 mars. Si le délai de trois mois avait dû commencer à courir entre le 12 mars et le 23 mai 2020, son point de départ est alors reporté au 24 mai 2020.

(1) Entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, soit le 24 juin 2020 à 0 heures.

Thèmes : Vente Hlm procédure - Droit de préemption urbain (DPU) - Délai de rétractation - Urbanisme - Autorisations - Marchés des organismes Hlm - Procédures.

Contacts : Barbara Fourcade (Gestion locative), Pascal Gareau (Urbanisme), Gaëlle Lecouëdic (Vente Hlm), Alima Mial (Commande publique) - Direction juridique et fiscale de l’USH ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org