L'Union sociale pour l'habitat
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Pourquoi les organismes Hlm sont-ils légitimement inquiets ?

Les décisions prises dans le cadre de la loi de Finances 2018, fragilisent les équilibres économiques actuels des organismes Hlm, et font régner un climat d’incertitude incompatible avec l’idée même d’un « choc de production ». Elles peuvent se révéler lourdes de conséquences dans les années à venir. Les explications de Dominique Hoorens, Directeur des Etudes économiques et financières de l’USH.

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Ce que coûtent et vont coûter aux organismes Hlm les mesures budgétaires décidées par le Gouvernement :

Sur la période 2018/2020, les impacts des décisions prises dans la loi de finances 2018 sont considérables :

  • La Réduction de Loyer de Solidarité, mise en place pour compenser la baisse des APL réalisée sur les ménages locataires, va priver les organismes de logement social de 3,2 milliards d’euros (0,8 milliard d’euros en 2018 ; 0,9 milliard d’euros en 2019, 1,5 milliard d’euros en 2020)
  • Le gel des loyers décidé dans la loi de finances 2018  est une perte de ressources qui s’inscrit dans le temps (environ 150 millions d’euros par an)
  • Au-delà de la prise en charge individuelle des projets eux-mêmes, l’ensemble des organismes Hlm va participer au financement du Nouveau Plan de Rénovation urbaine, par le biais de cotisations supplémentaires (150 millions d’euros en 2019 et en 2020)
  • Pour la première fois en 2019, l’Etat n’apporte plus de subventions aux constructions neuves. Ce sont les organismes qui financent le Fonds national des Aides à la Pierre (FNAP), par le biais, là encore, de cotisations supplémentaires (100 millions d’euros par an) ;
  • Le passage de 5,5% à 10% du taux de TVA sur une grande partie des investissements coûte aux organismes Hlm 1,6 milliard d’euros (0,7 milliard d’euros en 2018, 0,9 milliard d’euros en 2019).

Dans le cadre actuel, ce sont donc près de 6 milliards d’euros en trois ans qui sont mis à la charge des organismes Hlm. Pour l’Etat, cela représente un gain (des dépenses moindres ou des recettes supplémentaires) de près de 5.5 milliards d’euros.

Ce montant serait revu encore à la hausse si en 2020 la RLS était augmentée et  le taux de TVA maintenu à hauteur de 10%.

L’Etat a mis en place un système complexe de compensation dont les effets sont décalés dans le temps et pas à hauteur de la charge supplémentaire

Les principales mesures d’accompagnement – dont le cout financier n’est pas directement supporté par l’Etat  – sont  insuffisantes. Elles sont constituées :

  • du gel du taux du livret A dont l’impact évite une hausse des frais financiers payés par les organismes d’environ 2,4 milliards d’euros (montant encore soumis à des incertitudes).
  • du déploiement du prêt de haut de bilan aux conditions financières bonifiées pour un équivalent en termes de subventions de 0,8 milliard d’euros.
  • Un allongement de dette qui apporte un élément facilitateur supplémentaire à court terme mais il ne résout pas le déficit de recettes ; il le reporte.

Les mesures d’accompagnement reposent essentiellement sur un accompagnement de la fonction d’investissement des organismes Hlm entrainant un endettement supplémentaire. Or, les organismes Hlm ont un encours de dette contractée auprès de la Caisse des dépôts et Consignations qui atteint déjà  130 milliards d’euros, dette garantie par les collectivités locales.

Conséquence directe : une baisse très significative de la capacité d’investissement des organismes Hlm

Les arbitrages ou les adaptations des organismes Hlm à ce nouveau contexte ne sont pas connus à ce jour. Mais toutes choses égales par ailleurs, ces dispositifs se traduiraient, in globo, par une baisse de l’autofinancement des Hlm, c’est à dire du solde financier mesurant les moyens des organismes Hlm pour participer au financement de leurs investissements de 3,6 milliards d’euros sur trois ans. Cela représente 1,2 milliard d’euros par an en moyenne, soit l’équivalent de la moitié de leur autofinancement actuel, et donc de leur capacité d’investissement.

Pour éviter un impact mécanique immédiat sur leurs investissements prévus à court terme, des organismes Hlm utiliseront deux marges de manœuvre non reconductibles : un endettement supplémentaire, une mobilisation de leur trésorerie.

L’absorption des impacts sur 2018/2020 va être étalée ou reportée jusqu’à 2040. Il n’est donc pas supportable de prolonger au même rythme les prélèvements et baisses de recettes, sauf à connaître une baisse massive des investissements.

Vers une baisse de moitié de la production de logement social ?

Un travail prospectif réalisé sur un horizon long terme par la Caisse des Dépôts, sur des hypothèses pourtant plutôt « optimistes » (forte contrainte sur les frais de gestion, augmentation du nombre des ventes…) aboutit à :

  • une forte dégradation des indicateurs financiers du secteur Hlm : autofinancement qui s’effondre jusque 0 ; annuités de dette rapportées aux loyers qui augmentent de 7 points (de 40 à 47 points) ;
  • une chute de la production de logements sociaux qui passe progressivement à moins de 65.000 logements par an (contre plus de 100.000 actuellement) ;
  • une baisse sensible des réhabilitations de logements (90.000 contre 110.000 actuellement).

Cette situation projetée est une moyenne. Dans les faits, de nombreux organismes connaitront donc une situation bien pire et baisseront d’autant plus leur production. Et c’est donc une baisse importante et continue de la production de nouveaux logements locatifs sociaux et du nombre de logements réhabilités qui est à craindre.

Augmenter la vente, pas si simple…

La vente n’est pas accessible partout et il n’est pas envisageable de mettre un fonds de péréquation lié aux ventes (plus personne ne vendrait) et le stock de logements vendables/achetables va vite s’amenuiser. La vente aux ménages ne peut pas s’accélérer rapidement. Et d’ailleurs, le chiffre de 40.000 logements sociaux vendus par an, qui a circulé lors des débats sur la loi Elan, n’est aujourd’hui repris par aucun acteur du secteur, Ministère du Logement compris.

Quant à la vente en bloc à des structures Hlm, il s’agit d’une solution d’attente et d’accélération qui permet d’anticiper le produit de ventes futures, mais elle ne crée pas de richesse supplémentaire. Elle se traduit macro-économiquement, dans un premier temps, par un endettement supplémentaire du secteur.

Enfin, la restructuration du secteur mobilise les acteurs concernés et va coûter 300 millions d’euros aux organismes Hlm qui vont devoir organiser leur regroupement ou leur coopération.

Les dispositifs d’aides envisagés par la Caisse de Garantie du Logement locatif social seront en tout état de cause financés par les organismes Hlm eux-mêmes, via une cotisation.

Une baisse confirmée également pour l’accession sociale

Parallèlement, les projets de construction destinés à l’accession sociale à la propriété sont également revus à la baisse, les différentes aides publiques aux futurs accédants ayant été dégradées ou supprimées (APL accession, prêt à taux zéro - PTZ…). Les premières données conjoncturelles en attestent

  • 6 900 logements neufs vendus en 2018 par les organismes Hlm, soit -19% par rapport à 2017 (8 500 ventes)
  • 5 100 logements neufs destinés à l’accession sociale ont été mis en chantier en 2018, contre 6 300 en 2017, soit un recul de -19%.

Voilà les raisons pour lesquelles le Mouvement Hlm tire le signal d’alarme : les conséquences de ces mesures sont de nature à lourdement peser sur la capacité des organismes Hlm à jouer leur rôle, c’est-à-dire construire pour loger et contribuer ainsi à l’activité du secteur du bâtiment.