L'Union sociale pour l'habitat
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Principales dispositions fiscales (2e partie) AH

En complément de l’article publié dans le précédent numéro qui traitait principalement de l’augmentation du taux de TVA applicable aux opérations locatives sociales et des mesures relatives à la taxe foncière due sur ces logements, sont traitées ici les autres mesures fiscales intéressant directement ou indirectement les organismes Hlm et leurs activités.

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"Libération du foncier" et mesures visant à inciter les particuliers et les entreprises à vendre des terrains ou autres biens immobiliers aux organismes hlm et autres opérateurs

  • La loi de Finances rectificative pour 2017 proroge le régime d’exonération des plus-values dont bénéficient les particuliers en cas de vente d’un bien immobilier à un bailleur social (organisme Hlm, SEM, AFL…). Ce régime prévu à l’article 150 U du CGI est donc applicable aux cessions réalisées jusqu’à fin 2020. On rappelle qu’il s’applique également en cas de cession à une collectivité territoriale en vue de la rétrocession des biens à un bailleur social, ou en cas de cession à une personne autre qu’un bailleur social à condition qu’elle s’engage à réaliser des logements locatifs sociaux dans les quatre ans. Il est applicable sur l’ensemble du territoire, sauf dans les quartiers faisant l’objet d’une convention au titre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
  • Parallèlement à ce régime "Hlm", la loi instaure un abattement exceptionnel, à compter de 2018 et jusqu’à fin 2020, sur les plus-values de cessions de biens immobiliers réalisées par les particuliers au profit de toute personne qui s’engage à construire des logements, sociaux ou non, dans les quatre ans. Cet abattement est toutefois réservé aux biens situés dans les zones très tendues (A et A bis). L’acquéreur doit s’engager à construire et achever, dans un délai de quatre ans, des logements dont la surface de plancher est au moins égale à 90% de la surface plancher maximale autorisée. Le taux de l’abattement est fixé à 70%. Il est porté à 85% en cas de construction de logements sociaux (conventionnés APL) ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50% de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme. Ce nouveau régime d’abattement, qui s’applique aux ventes à des opérateurs "privés", va venir "concurrencer" le régime "Hlm" évoqué précédemment. On note cependant que, contrairement au régime "Hlm", il ne permet pas une exonération totale et qu’il est réservé aux biens situés dans les zones très tendues. On peut aussi relever que ce régime d’abattement pourra être utilisé dans le secteur Hlm lorsque la cession porte sur un bien situé dans un quartier NPNRU ou lorsqu’elle est faite non pas à l’organisme Hlm lui-même, mais à une société civile de construction vente qu’il a constituée pour une opération d’accession sociale (hypothèse dans laquelle le régime "Hlm" ne peut pas s’appliquer).
  • La loi s’intéresse aussi au cas des biens immobiliers vendus, non pas par un particulier mais par une société soumise à l’impôt sur les sociétés. On rappelle que l’article 210 F du CGI prévoit un taux réduit d’imposition sur la plus-value réalisée (19%) lorsque l’opérateur qui acquiert le bien s’engage à "réaliser" des logements, sociaux ou non. Ce régime est également aménagé. Il s’applique désormais uniquement dans les zones A bis et A. Par contre, alors qu’il ne concernait que les ventes de locaux à usage professionnel destinés à être transformés en logements, il s’applique désormais aussi aux ventes de terrains à bâtir destinés à la construction de logements. L’acquéreur doit s’engager à réaliser les logements dans les quatre ans. On rappelle qu’aux termes de la loi, les acquéreurs visés sont les bailleurs sociaux (organisme Hlm, SEM…), certaines sociétés immobilières spécialisées ou tout autre opérateur soumis à l’impôt sur les sociétés. À compter de 2018, l’acquéreur peut également être une société civile de construction vente. Le dispositif s’applique jusqu’en 2020.
  • Enfin, on signale que la loi proroge également jusqu’à fin 2020 le régime d’exonération applicable aux plus-values réalisées par les particuliers en cas de cession d’un droit de surélévation, à condition que le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever exclusivement des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

Taux réduit de TVA (5,5 %) pour les opérations d’accession sociale à la propriété dans les QPV

Pour rappel, le taux réduit s’applique, sous les conditions habituelles (conditions de ressources des accédants…), aux opérations portant sur des logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou entièrement situés à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers, ou encore intégrés dans un ensemble immobilier situé partiellement à moins de 300 mètres mais ne dépassant pas la limite de 500 mètres. Ce dernier cas, introduit par la loi de Finances de l’an dernier, ne concerne toutefois que les quartiers ayant fait l’objet d’une convention au titre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Cependant, la mise en œuvre de cette disposition pose des difficultés dans la mesure où, si les protocoles de préfiguration aux conventions NPNRU relatifs à ces quartiers ont déjà pu être signés, en revanche, dans la plupart des cas, les conventions elles-mêmes ne seront signées que courant 2018, voire en 2019…

Pour remédier à cette situation, la loi de Finances rectificative pour 2017 (article 66) prévoit que le taux de 5,5 % pourra s’appliquer, pour ces opérations « à cheval » sur la limite des 300 mètres, dès la date de signature du protocole de configuration (et non la convention NPNRU elle-même). Cette règle concerne les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2018 et la date de signature de la convention NPNRU.

Il est toutefois prévu que si la signature de la convention NPNRU n’intervient pas dans un délai de deux ans après la signature du protocole de préfiguration, le taux réduit cesse de s’appliquer (dans cette hypothèse, compte tenu de la rédaction du texte de loi, le taux réduit cesse de s’appliquer pour l’avenir mais il n’y a pas de remise en cause de l’application de ce taux réduit pour les opérations d’accession réalisées avant la fin du délai de deux ans).

TVA — Logements intermédiaires

Rappel : l’article 279 0 bis A du CGI prévoit l’application du taux de TVA de 10% aux opérations de construction neuve de logements locatifs intermédiaires, sous certaines conditions. Ces conditions sont assouplies sur deux points :

  • la situation des logements : l’application du taux de 10%, jusque-là réservé aux logements intermédiaires situés en zone A, A bis et B1, est étendue aux logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ;
  • la loi aménage également la condition relative à l’intégration des logements intermédiaires dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25% de surface de logements sociaux : jusqu’à présent, cette condition s’imposait, sauf dans les quartiers faisant l’objet d’une convention Anru et dans les communes comptant déjà plus de 50% de logements locatifs sociaux. Ce dernier cas de dispense est étendu aux communes comptant déjà plus de 35 % (au lieu de 50%) de logements sociaux. On note cependant que cet assouplissement ne concerne que les opérations pour lesquelles une demande d’agrément sera déposée à partir du 1er janvier 2019.

TVA certification des logiciels de caisse

Pour rappel, à compter du 1er janvier 2018, les assujettis, qui enregistrent les règlements de leurs clients au moyen d’un logiciel ou d’un système de caisse, ont l’obligation d’avoir un système sécurisé attesté par un certificat délivré par un organisme accrédité ou par une attestation individuelle délivrée par l’éditeur (disposition issue de la loi de Finances pour 2016). L’administration a précisé que ce dispositif concerne tous les logiciels et systèmes de caisse permettant l’enregistrement des opérations de règlements des clients, quel que soit le mode de règlement (il n’est pas limité aux règlements réalisés en espèces). La loi de Finances pour 2018 aménage ce dispositif en précisant que :

  • cette obligation ne concerne que les assujettis qui enregistrent des livraisons de biens ou des prestations de services ne donnant pas lieu à une "facture", c’est-à-dire des opérations réalisées avec des particuliers ;
  • sont dispensés de cette obligation, les assujettis en franchise de TVA ou ceux effectuant exclusivement des opérations exonérées de TVA.

Compte tenu de la rédaction de la loi, les organismes Hlm ne peuvent pas, en général, bénéficier de ces dispenses et sont donc concernés par cette obligation de certification dès lors que certaines des opérations qu’ils réalisent avec des particuliers sont soumises à la TVA (opérations d’accession à la propriété, certaines locations de garages…).

On rappelle que le non-respect de cette obligation est passible d’une amende de 7 500 €.

Baisse du taux de l’impôt sur les sociétés

La loi de Finances pour 2018 aménage les modalités de la réduction du taux d’impôt sur les sociétés qui avait été prévue par la loi de Finances pour 2017.

Pour les exercices ouverts en 2018, le taux sera de 28% pour la fraction des bénéfices n’excédant pas 500 000 € et de 33,33% au-delà.

Pour les exercices ouverts en 2019, le taux applicable sera de 28% pour la fraction des bénéfices n’excédant pas 500 000€ et de 31% au-delà.

Pour les exercices ouverts en 2020, le taux sera de 28% pour la totalité des bénéfices. Il sera ensuite de 26,5% pour 2021 puis de 25% à compter de 2022.

Crédit d’impôt compétitivité-emploi (CICE)

Le taux du CICE dont les organismes Hlm peuvent bénéficier "au prorata" de leur activité soumise à l’impôt sur les sociétés, est diminué de 7% à 6% pour les rémunérations versées à compter du 1er janvier 2018. Ce crédit d’impôt sera supprimé à compter de 2019 (on rappelle qu’en contrepartie, il est prévu un allègement de six points de la cotisation patronale d’assurance maladie sur les rémunérations inférieures à 2,5 SMIC versées à compter de 2019).

Taxe sur les salaires

La loi de Finances supprime le taux majoré de 20% qui s’appliquait jusqu’à présent à la fraction des rémunérations individuelles annuelles excédant 152 279 €. Ainsi, pour les rémunérations versées à compter du 1er janvier 2018, le taux maximum applicable est désormais de 13,60%.

Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties au profit de certains locaux commerciaux situés dans les "BUD"

La loi de Finances rectificative pour 2017 instaure un régime d’exonération temporaire d’impôt sur les bénéfices et d’impôts locaux en faveur des PME créées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020, dans les bassins urbains à dynamiser (BUD), et définis dans un nouvel article 44 sexdecies du CGI.

S’agissant de la taxe foncière, le dispositif prévoit un mécanisme d’exonération partielle ou totale, selon les cas, pendant une durée de sept ans, suivi d’un abattement dégressif pendant trois années supplémentaires.

Lorsque les PME éligibles à ce dispositif sont locataires de leurs locaux, c’est en réalité le propriétaire bailleur qui va bénéficier de l’exonération de TFPB en tant que redevable légal de la taxe (cet avantage pouvant ensuite être répercuté dans le "prix" du bail). Le dispositif peut donc concerner des organismes Hlm qui donnent en location des locaux d’activité à ces entreprises situées dans les BUD.

L’entreprise locataire doit, pour être éligible, remplir différentes conditions, notamment être une PME au sens de la réglementation européenne. Pour que ce régime s’applique, une déclaration devra être déposée au service des impôts du lieu de situation des biens avant le 1er janvier de l’année au titre de laquelle l’exonération est applicable (soit avant le 1er janvier 2019 pour bénéficier de l’exonération dès 2019). A priori, cette déclaration doit être déposée conjointement par l’organisme Hlm propriétaire des locaux et l’entreprise locataire.

Les entreprises locataires de locaux commerciaux concernées par ce dispositif doivent se rapprocher des propriétaires de locaux qu’elles occupent pour faire cette déclaration. Un arrêté doit établir la liste de ces communes visées.

On rappelle que ces mécanismes d’exonération de TFPB sur les locaux d’activité occupés par des PME peuvent exister également sur d’autres territoires, notamment dans les QPV, les zones franches urbaines, les "bassins d’emploi à redynamiser".

Dispositions diverses 

Pour finir, on signale également quelques autres mesures qui peuvent intéresser les organismes : la reconduction du dispositif "Pinel" jusqu’à fin 2021, avec une modification du zonage (seuls les logements situés dans les zones A, A bis et B1 sont éligibles, sans dérogation possible — en revanche le dispositif "Pinel" devient applicable dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de sites de défense, même si ces communes sont en zone B2 ou C) ; le report au 1er janvier 2019 de l’entrée en application du mécanisme du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ; des aménagements concernant le régime spécial des fusions ; la fixation du coefficient de revalorisation des valeurs locatives à 1,012 pour 2018 ; la suppression de la majoration de plein droit de la valeur locative des terrains constructibles situés dans certaines communes ; une modification des barèmes de la taxe sur les véhicules de sociétés ; la suppression de la contribution de 3% sur les revenus distribués…

Thème : Fiscalité.

Contact : Pascale Loiseaux, fiscaliste ; Direction des études juridiques et fiscales ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org