2018 a été une année mouvementée pour le logement, tant dans le secteur concurrentiel que social. Si les marchés immobiliers ont été déstabilisés et fragilisés par le recentrage des aides publiques en faveur du logement neuf en 2017, et notamment la suppression de l’APL accession, la réduction de moitié de la quotité du PTZ en zones B2 et C et la suppression du dispositif Pinel dans ces mêmes zones, "Procivis a montré sa capacité de résistance et réalisé des résultats confirmant l’impact de son ancrage local (1,13Md de chiffre d’affaires et 7200 logements commercialisés pour mémoire⁽¹⁾)", a rappelé Yannick Borde, président du réseau. Trait d’union entre le secteur privé et public, le réseau assure une présence active sur de nombreux territoires, y compris les zones Anru, et sur tous les métiers de l’immobilier (construction de maisons individuelles, promotion immobilière, aménagement et lotissement, services immobiliers, gestion d’un patrimoine Hlm, financement de la rénovation du parc privé de logements) grâce à ses 52 Sacicap et leurs 46 filiales immobilières et sa croissance externe.

De nouveaux développements

2018 a aussi une année charnière pour mesurer ses potentiels de développement. Dans la poursuite de l’exécution conforme du plan de résolution du CIF, les Sacicap ont perçu leur premier dividende de CIFD⁽²⁾ qui a permis de nouveaux projets de développement pour les Sacicap. Et notamment la signature d’un accord de partenariat stratégique avec Action Logement, en septembre 2018, permettant la sortie d’Action Logement Immobilier de l’actionnariat de 8 Sacicap qu’elle contrôlait et des 24 dans lesquelles ALI détenait des participations minoritaires, ainsi que l’acquisition des filiales d’administration de biens d’Action Logement.

L’UESAP a également œuvré à la création d’une Foncière Procivis, effective depuis février 2019, dont l’objectif est de mobiliser 75 M€ sur trois ans pour financer des opérations de logements intermédiaires et libres réalisées par des filiales immobilières des Sacicap ou par des opérateurs extérieurs.

Par ailleurs, un groupe projet a été constitué pour créer un groupe Hlm Procivis Locatif social, regroupant 9 ESH et 17 Coop’ Hlm, contrôlé par 18 Sacicap. Et un grand projet d’accompagnement des pôles immobiliers dans leur transition numérique a été lancé.  

Les Sacicap, opérateur des politiques publiques

2018 a été aussi une année de renforcement des relations avec les pouvoirs publics. Cela a notamment débouché sur la signature avec l’État de la convention-cadre Missions sociales 2018-2022, lors de l’AG de 2018, qui engage le réseau dans le financement de la rénovation du parc privé à hauteur de 477M€ au bénéfice de 60000 ménages. Cette convention s’inscrit dans le cadre du Plan de rénovation énergétique, du programme Action cœur de ville et du Plan Initiative Copropriétés du gouvernement. Des engagements qui "collent à l’ADN du réseau, particulièrement implanté dans ces territoires délaissés par les grandes enseignes nationales et confirme le réseau en tant qu’acteur majeur de la lutte contre la précarité énergétique et de l’accompagnement des copropriétés fragiles et en difficulté", comme le souligne Yannick Borde. D’ailleurs, la nouvelle convention quinquennale prévoit de financer la rénovation de 25000 logements dans les copropriétés fragiles et 20000 dans les copropriétés dégradées, d’ici 2022. Procivis a également joué un rôle moteur dans le déploiement, en 2019, de la certification QualiSR.

L’UESAP entend valoriser ce positionnement unique et participer davantage au débat public sur les politiques du logement. Elle a créé, pour cela, en mai dernier, le think-tank Procivis Lab⁽³⁾. Objectif : faire émerger des propositions concrètes sur les politiques du logement, avec pour premier terrain de réflexion "les 30 propositions du réseau Procivis pour stopper la dégradation des copropriétés", remises officiellement à Julien Denormandie, présent à l’AG. "Des propositions qui arrivent à point nommé" selon le ministre du Logement, qui s’engage "à les regarder avec bienveillance. Elles viendront alimenter l’ordonnance prévue par la loi ÉLAN". "Il faut veiller à ce que le parc existant ne sorte pas du marché", insiste le Président Borde. Toujours sur la question de la rénovation du parc existant, le ministre dit vouloir mettre en place des indicateurs, afin de suivre les objectifs affichés, comme cela existe pour la construction neuve.

Devant le ministre du Logement, le président est revenu sur les coups de rabot portés à l’APL et au PTZ et leurs effets négatifs sur le marché de l’accession, qu’il avait dénoncés dès l’annonce des mesures, fin 2017, appelant au rétablissement de ces dispositifs sur tous les marchés dans le projet de loi de Finances 2020. Le ministre ne l’a pas suivi, mais il se dit prêt à revoir les zonages et à expérimenter en Bretagne, dès l’année prochaine, la territorialisation des dispositifs fiscaux.

2018 a aussi permis à Procivis de réaffirmer son appartenance au monde Hlm et sa volonté de se battre aux côtés des autres Fédérations, lors de la Conférence de consensus et dans le cadre de la réforme du secteur Hlm. "Nous avons signé avec les ESH, le premier accord qui prévoyait la clause de revoyure, puis le second", rappelle Yannick Borde, par ailleurs, président de la Commission prospective économique et financière de l’USH. Il indique aussi que le réseau Procivis s’est mis en mouvement pour la vente Hlm grâce au maillage Immo de France, contrôlé par les Sacicap, et qu’il est prêt à accompagner les organismes et à les sécuriser, avec une offre actuellement à l’étude. "L’unité de notre Mouvement est au cœur de notre action", affirme le président de l’USH, Jean-Louis Dumont, qui a salué le chemin parcouru par le réseau.

(1) Les résultats de Procivis ont été présentés dans le détail dans Actualités Habitat n° 1101, du 30 mai, page 12.
(2) Le retour de fonds propres du CIF burden sharing est estimé à environ 370 M€ au titre des quatre premières années, 2018 à 2021. Les missions sociales vont mobiliser 80M€ du burden sharing pour le soutien aux copropriétés fragiles et dégradées. 225M€ seront consacrés au développement : 121 à la croissance externe et 104 pour renforcer les fonds propres des filiales immobilières.
(3) Lire Actualités Habitat du 30 mai, page 5.

Le réseau, acteur majeur de la lutte contre la précarité énergétique et de l’accompagnement des copropriétés fragiles et en difficulté.

 

Copropriétés : les 30 propositions de Procivis Lab 

Alors que les ordonnances de réforme de la loi de 1965 régissant le droit de la copropriété, prévues par la loi ÉLAN, sont en préparation et devraient être ratifiées avant la mi-novembre 2019, Procivis Lab, le think tank du réseau Procivis sur les politiques du logement, a présenté 30 propositions pour stopper la dégradation des copropriétés et éviter d’en arriver à l’effondrement de deux immeubles, comme cela s’est produit à Marseille à l’automne dernier. Ces copropriétés représentent 9,7 millions de logements en France, soit 28% du parc total, dont 15% des immeubles sont touchés par des difficultés plus ou moins importantes.

"Les mesures proposées s’appuient sur une analyse globale de la copropriété et veulent remettre le syndic au cœur de la gestion pour orchestrer la gouvernance, préserver la valeur du bien et prévenir les impayés de charges, pour enrayer la spirale négative qui entraîne le déclin de la copropriété", explique José de Juan Mateo, directeur délégué aux services immobilier de Procivis immobilier.

C’est pourquoi, le groupe de travail invite à :

- mieux mobiliser les acteurs de la gouvernance de la copropriété, en responsabilisant tous les acteurs, au premier rang desquels figure le syndic, seul capable d’apporter une vision prospective, en le remettant au cœur de la gestion de la copropriété dans un rôle qui va bien au-delà d’une simple assistance au conseil syndical. Cela passe notamment par l’établissement de documents prospectifs sur l’état de la copropriété tous les trois ans et la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux afin de lutter contre la vision court-termiste de nombreux copropriétaires ;
- mieux accompagner la rénovation en structurant une filière de la rénovation, de la sensibilisation jusqu’au financement, pour stimuler une demande de travaux encore insuffisante. Ainsi, il est proposé de créer un guichet unique de la rénovation des copropriétés, à l’échelle régionale, pour coordonner l’offre de financement et d’assistance à la maîtrise d’ouvrage, de créer un prêt travaux à 0% et de rétablir l’APL travaux ;
- mieux prévenir et traiter les impayés de charges. L’évolution de la sociologie des copropriétés, couplée au durcissement des conditions économiques, conduisent à améliorer encore l’arsenal à la disposition des copropriétés et des syndics. Ainsi est-il proposé, à titre préventif, la mensualisation des charges de copropriétés, le renforcement de la phase de conciliation, et des mesures visant à rendre plus efficace la phase contentieuse.