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Programme Action cœur de ville : Les Hlm au cœur AH

Les organismes Hlm participent depuis le début, avec discrétion mais efficacité, au programme Action cœur de ville (ACV). Un programme qui surfe aujourd’hui sur la vague - réelle ou supposée - de l’exode urbain et l’attrait renouvelé pour ces villes dites longtemps “moyennes” auxquelles la crise sanitaire confère de grandes vertus.

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La reconquête des no man’s land en bordure urbaine fait partie des enjeux du programme Action cœur de ville. © P. Madry

Le programme Action cœur de ville, déployé depuis mars 2018 dans 222 villes avec une enveloppe de 5 Md€, semble prendre un nouveau départ à la faveur de la pandémie de Covid-19. La crise sanitaire aurait réveillé chez des citadins le goût des espaces urbains moins denses et ouvert un nouveau mode de vie professionnel fondé sur le télétravail qui, tout à coup, a rendu possible cette aspiration. Sans compter des prix au mètre carré qui permettent de gagner au moins une pièce et un accès extérieur (jardin, terrasse ou balcon) et, dans le parc locatif social, l’espoir de se voir attribuer un logement un peu plus vite.

Sans doute y a-t-il aussi le désir de tourner la page, construire une nouvelle vie davantage en accord avec des valeurs et des envies jusque-là contenues par le principe de réalité. «En révélant les fragilités des grandes villes, la pandémie a accéléré l’attractivité des villes moyennes», observe Hélène Peskine, secrétaire permanente du PUCA. Selon elle, le phénomène «se raccroche à un mouvement existant» et touche «surtout celles qui ont conservé des services publics, notamment leurs universités». Les villes moyennes trop éloignées d’une gare TGV ou du rayonnement d’une métropole n’ont pas non plus cette chance.

« On revient de loin »

Rollon Mouchel-Blaisot, directeur national du programme ACV préfère parler de villes «à taille humaine» plutôt que de villes «moyennes», notamment lorsqu’il s’adresse aux investisseurs privés potentiels. «Il y a trois ans, les opérateurs m’écoutaient poliment, se souvient-il, mais quand j’arrive aujourd’hui avec mon catalogue de 112 terrains, les investisseurs, les promoteurs, les grands cabinets de promotion immobilière montrent de l’intérêt  : la tonalité des échanges n’a plus rien à voir». « On revient de loin », avouait-il le 28  avril à la presse, en présentant les résultats de la consultation nationale «Réinventons nos cœurs de ville», qui a permis l’organisation de 37 appels à projets locaux portant sur un total de 112 «verrues urbaines» ou «no man’s land» en périphérie.

Il reste aussi de grands équipements publics situés en cœur de ville et en attente d’un nouvel usage immobilier : casernes, hôpitaux, bâtiments de La Poste, de France Télécom, de la Banque de France… égraine Hélène Peskine, copilote des «Réinventons» avec le préfet Mouchel-Blaisot. La nouvelle attractivité pourrait d’ailleurs être un argument de poids pour mettre un coup d’arrêt à de nouvelles fermetures de services publics, utiles aux usagers, pourvoyeurs d’emplois pour les fonctionnaires et moteurs de l’économie résidentielle.

Même les villes qui, depuis vingt ans, semblent avoir tout perdu (service public, activité économique, population) se sont étalées en périphérie et, de fait, ont aussi perdu en surface naturelle et en qualité paysagère. À elles aussi, le programme ACV exige de «revenir vers le centre». Il invite à «bâtir un développement urbain reposant sur le principe de la sobriété foncière», insiste Rollon Mouchel-Blaisot, qui espère «imprimer une nouvelle forme de densité, qui convienne à tout le monde».

Un fonds friches bienvenu

Le plan de Relance, visant à rebondir après la crise sanitaire, a ouvert à ces villes de nouveaux financements, notamment le fonds friches, initialement doté d’une enveloppe de 300 M€ qui vient d’être doublée au vu de son succès (voir AH du 30 mai 2021). Les villes signataires d’une ORT (Opération de revitalisation de territoire), inscrites au programme Action cœur de ville ou non, ainsi que leurs cousines Petites Villes de demain représentent les trois quarts des 630 candidatures au fonds friches, selon Rollon Mouchel-Blaisot. La concentration de friches urbaines dans ces territoires délaissés n’explique pas tout. Challengés depuis quatre ans, ces villes et leurs partenaires gardaient aussi des projets dans leurs cartons, avec des arguments tout prêts pour obtenir le financement nécessaire au bouclage des programmes. C’est le cas du projet de reconversion d’un bâtiment du centre-ville de Tarbes composé d’un ancien commerce de cycles, de ses ateliers et de logements à l’étage, visité le 29 avril par la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon. Piloté par l’ESH Promologis et imaginé par le cabinet d’architecture Studio D, il prévoit la renaissance de l’immeuble avec 12 logements T2, T2 bis et T3 (cinq réhabilités et sept neufs) avec celliers, parkings, grandes terrasses, balcons ou jardins.

Plus de 50 000 logements ACV

Quant au programme ACV lui-même, 2,1 Md€ ont été engagés à mi-parcours, soit un peu moins de la moitié de l’enveloppe mobilisée. 3  000 “actions concrètes’’ ont été lancées et 51 500 logements ont été rénovés, réhabilités ou construits. Action Logement annonce de son côté une contribution de 552 M€, sur les 1,5 Md€ réservés, dont 63% en direction des logements sociaux ou intermédiaires et 32% sur du logement privé. Le groupe avait sélectionné et financé, au 31 décembre 2020, 830 opérations immobilières, dans 185 villes, représentant près de 10 000 logements “abordables’’. 86% sont des opérations d’acquisition-amélioration et de démolition-reconstruction. Les ESH portent 159 opérations (65 en acquisition-amélioration réhabilitation, 60 en démolition-reconstruction, 34 en construction neuve), les OPH en portent 85 (41 en acquisition-amélioration réhabilitation, 23 en démolition-reconstruction, 21 en construction neuve) et les Coop’Hlm 7 (le solde étant notamment représenté par les SEM). La taille moyenne est de 18 logements pour le parc social et intermédiaire, et de 15 logements pour l’accession sociale. En raison de la complexité des projets, la VEFA est minoritaire.

Action Logement souligne que les «organismes de logement social portent très fortement le programme avec 743 M€ investis dont 119 M€ financés par fonds propres». Le groupe a récemment fait évoluer les aides octroyées et en a créé une nouvelle pour soutenir la restructuration lourde du parc social existant (voir p. 25).

Pour en savoir plus : Les interventions des organismes Hlm en quartiers anciens et tissus urbains existants - Guide