L'Union sociale pour l'habitat
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Projet de loi ÉLAN : adoption par le Sénat AH

Après l’examen de 1156 amendements dont 188 ont été retenus, les sénateurs ont adopté, le 25 juillet, le projet de loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN), entérinant les modifications substantielles apportées au texte en commission des Affaires économiques, et repoussant les amendements du gouvernement visant à rétablir le texte issu de la première lecture de l’Assemblée nationale, notamment sur le volet SRU. Les sénateurs ont apporté, en séance publique, peu de modifications majeures au texte issu de la commission.

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Les normes d’accessibilité des bâtiments

Le taux de 30% de logements neufs accessibles (au lieu de 10% voulus par le gouvernement), introduit en commission, a été maintenu ainsi que la prise en compte de la situation des personnes handicapées lors de l’attribution des logements locatifs sociaux. Un amendement adopté, issu d’une proposition de l’USH, apporte une clarification sur le financement relatif aux logements évolutifs en précisant que les bailleurs sociaux bénéficieront du dispositif leur permettant de déduire, de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont redevables, certaines dépenses supportées pour mettre en accessibilité les logements évolutifs, en vue de leur occupation par des personnes handicapées.

La restructuration du tissu Hlm

Les sénateurs ont apporté peu de modifications majeures en séance publique : les seuils de regroupement adoptés en commission (un patrimoine de 10 000 logements pour les organismes de logement social (OLS) et un chiffre d’affaires de 25 M€ pour les SEM agréées) et l’interdiction pour un organisme Hlm d’appartenir à la fois à une société de coordination (SAC) et un groupe d’organismes Hlm vertical ou à deux groupes verticaux, ont été maintenus en séance publique. Les sénateurs ont introduit des modifications portant, d’une part, sur  l’obligation de combinaison des comptes des associés d’une SAC, en précisant que les comptes sont établis et publiés par la société qui combine ses comptes avec ceux de ses actionnaires, organismes de logements sociaux ; d’autre part, en prévoyant, pour les collectivités locales actionnaires de sociétés d’Hlm (ESH ou Coopératives Hlm), une possibilité de déroger, jusqu’au 1er août 2019, à l’interdiction de détenir plus des deux-tiers du capital d’une telle société, ceci afin de faciliter les opérations de fusions.

Les mesures de simplification pour les OLS

Les sénateurs ont adopté l’amendement du gouvernement fusionnant la commission de péréquation de la CGLLS, issue de la loi de Finances pour 2018 et devant accompagner la réorganisation des organismes mis en difficulté par la réduction de loyer de solidarité (RLS), avec la commission de réorganisation déjà existante. Cette simplification était souhaitée par le Mouvement Hlm. Les dispositions relatives à la sortie du titre II de la loi MOP, modifiées en commission au Sénat, ont été maintenues, l’amendement visant le rétablissement des dispositions exonérant les organismes Hlm du titre II de la loi MOP telles qu’adoptées par les députés a été rejeté.
Un amendement adopté, issu d’une proposition de l’USH, autorise les SCI d’accession sociale à la propriété, constituées d’organismes Hlm, à vendre à l’un d’entre eux des logements non commercialisés. De nouvelles dispositions prévoient l’accompagnement social des personnes âgées et handicapées par les OLS, formalisé dans une convention ainsi que l’accompagnement des femmes victimes de violences conjugales.

La vente Hlm

L’avis conforme du maire pour toute vente Hlm, instauré en commission, a été maintenu. Plusieurs amendements ont été adoptés en séance. Ils visent notamment à supprimer le droit de préemption urbain pour les logements agréés PSLA, à imposer la définition des responsabilités respectives de l’acquéreur et du vendeur en matière de travaux relatifs aux logements sociaux vendus dans tout acte de cession conclu entre un organisme Hlm et une société de vente Hlm, sous peine de nullité, à flécher une partie du produit de la vente d’un logement social sur le territoire dans lequel il se situe.

La ratification de l’ordonnance Action Logement

Un amendement adopté supprime les incompatibilités de cumuls de mandats et de fonctions entre les entités d’Action Logement Groupe. Il précise également la composition du comité des partenaires : trois collèges composés respectivement de huit représentants du groupe AL, de huit représentants du secteur du logement social et de huit représentants des collectivités territoriales et de leurs groupements.

Les autres dispositions relatives au secteur Hlm et aux attributions de logements sociaux

Les sénateurs ont maintenu l’article introduit en commission qui permet aux associations locales de locataires de pouvoir se présenter aux élections des représentants des locataires ; l’amendement suggéré par l’USH visant à rétablir l’affiliation des associations de locataires à une organisation nationale siégeant à la Commission nationale de concertation, au conseil national de l’habitat ou au Conseil national de la consommation, a été rejeté.
Les sénateurs ont adopté des dispositions qui permettent notamment aux personnes dont l’habitat permanent est constitué d’une résidence mobile d’accéder plus facilement aux logements sociaux en inscrivant leur accès à un logement bâti et adapté dans les missions générales des bailleurs sociaux et aux gens du voyage d’accéder plus facilement à des logements sociaux, à travers le contingent préfectoral.  
Ils ont également adopté un amendement qui permet aux bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) de se voir attribuer prioritairement l’accès à un logement social hors QPV. En effet, les sénateurs ont modifié la mesure adoptée en commission qui étendait l’obligation de prévoir 25% des attributions de logements sociaux hors des QPV aux demandeurs ayant des ressources inférieures au seuil de revenu des deux premiers quartiles. Cet amendement conserve le seuil du premier quartile mais il complète le dispositif par les bénéficiaires de l’AAH.
Un autre amendement adopté précise que lorsque l’attribution d’un logement situé en QPV à un candidat présenté par le réservataire a échoué, le logement est mis à disposition du maire de la commune, et non plus du bailleur social, pour désigner de nouveaux candidats. Les sénateurs ont également créé un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire pour encadrer les cohabitations entre une personne de 60 ans et plus et une personne de moins de 30 ans. Le contrat prévoit que la personne âgée peut être propriétaire ou locataire et louer ou sous-louer (après en avoir informé son bailleur) à un jeune moyennant une contrepartie modeste ; la durée du contrat et la contrepartie financière étant librement convenues entre les parties et le contrat peut aussi prévoir la réalisation, sans but lucratif, de menus services par le jeune.
Les sénateurs ont rétabli la possibilité de mener des actions de groupe sur les rapports locatifs en précisant que cette procédure pourra porter sur des dispositions relevant ou non du Code de la consommation (mention qui avait été supprimée par la commission des Lois).

Les dispositions modifiant la loi SRU introduites en commission

Les sénateurs les ont maintenues : allongement du calendrier applicable pour la loi SRU, mise en place d’une expérimentation visant à permettre aux communes ayant atteint 15% de logements sociaux et devant atteindre un taux de 25% de logements sociaux de pouvoir conclure avec le préfet un contrat d'objectifs et de moyens. Ils ont également adopté la mise en place d’une expérimentation de mutualisation des objectifs de logements à construire à l’échelle de l’EPCI. Cette expérimentation de six ans permet, sur la base du volontariat, aux communes soumises à l’article 55 de la loi SRU et aux intercommunalités compétentes en matière de PLUI auxquelles elles appartiennent, de mutualiser leurs obligations en matière de taux de logements sociaux à l’échelle intercommunale, à travers un contrat de mixité sociale signé avec le préfet de département.
Un sous-amendement adopté précise que les communes ayant déjà 35% de logements sociaux sur leur territoire ne pourront se voir imposer de nouvelles constructions dans le cadre d’un contrat intercommunal. Ils ont également fixé à 20% au lieu de 25% le taux minimal de logement social à atteindre pour les communes éligibles à la DSU et dont le taux de ménages pauvres dans le parc locatif (public et privé) est supérieur à 25%, sans les exonérer de toutes obligations. Ils ont adopté un dispositif qui permet, dans les centres-villes faisant l’objet d’une opération de revitalisation de territoire (ORT), de déroger aux règles de densité, d’aires de stationnement et de gabarit prévues par le document d’urbanisme existant aux logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État et aux logements réalisés en PSLA.

Le statut des colonnes montantes électriques

Les sénateurs ont adopté à l’unanimité un amendement du gouvernement qui clarifie le statut des colonnes montantes d’électricité en prévoyant l’appartenance au réseau public des nouveaux ouvrages ainsi que des ouvrages existants à l’issue d’un délai de deux ans après l’entrée en vigueur de la loi, sans frais pour les propriétaires ou les copropriétaires concernés. Un sous-amendement adopté précise que l’incorporation au réseau public concerne aussi les colonnes montantes existantes. L’intégration de droit des colonnes électrique dans le réseau public était souhaitée par l’USH. À l’issue de l’adoption du projet de loi au Sénat, une commission mixte paritaire, réunissant des représentants des deux assemblées, dont les rapporteurs du texte, se réunira le 12 septembre, pour conclure - ou pas - sur un texte commun au Sénat et à l'Assemblée. Si cette commission n'est pas conclusive, le texte adopté par le Sénat retournera à l’Assemblée nationale pour une nouvelle lecture.

Contact : Francine Albert, Conseillère pour les relations avec le Parlement, USH ; Mél. : francine.albert@union-habitat.org