L'Union sociale pour l'habitat
Chargement en cours

Quelle place pour le logement social dans une relance du secteur du bâtiment ?

La « relance » n’est pas une question théorique d’économistes de laboratoire : une reprise en V ? U ? L ? W ? elle sera surtout le résultat de ce que les acteurs économiques, secteur par secteur seront en mesure d’anticiper, d’organiser.

Lire l'article

Il ne s’agit pas de traiter intellectuellement la problématique de la demande ou de l’offre mais bien de mettre en regard opérationnellement l’une ET l’autre, à court, moyen et long terme.

Le secteur du bâtiment peut en être une parfaite illustration. Voire un secteur exemplaire, facteur d’entrainement. Le secteur du bâtiment est en effet un secteur économique important, pourvoyeur de nombreux emplois, de nombreuses activités induites, mobilisant de nombreuses entreprises qui irriguent l’ensemble du territoire. Et, au-delà de l’expression consacrée « quand le bâtiment va tout va » ou plus exactement selon les vrais propos de Martin Nadaud « lorsque le bâtiment va, tout profite de son activité », l’activité du secteur est aussi un symbole de mobilisation, de dynamisme, visible par tout un chacun. Les chantiers, c’est la vie économique en images. C’est aussi une réponse à un besoin fondamental de la population : avoir un toit, vivre décemment.

La reprise du secteur du logement ne se décrète pas, elle doit s’organiser entre les acteurs : donneurs d’ordre, entreprises, fournisseurs avec l’appui des pouvoirs publics nationaux et locaux. Des cadres nationaux peuvent être dégagés, l’important sera de les faire naître et vivre au plus près du terrain.

A court terme, la « relance » ce sera la reprise des chantiers existants dont près de 90% sont aujourd’hui en panne. Inutile de les « doper » artificiellement, il s’agit « juste » de se donner les moyens de leur réalisation. Et pour cela, les entreprises doivent survivre à la crise et pouvoir accéder à tous les matériaux indispensables. Il faut aussi que les donneurs d’ordre puissent honorer leur commande, la maintenir ou très en amont prévenir de difficultés éventuelles.

Un travail de fourmi sur le terrain au plus près des entreprises et des donneurs d’ordre devrait permettre de dresser un état des lieux prévisible, pour détecter les besoins en biens et services, repérer les puissances de travail disponibles, les redispatcher éventuellement.

Des formules d’adaptation exceptionnelles des marchés en cours (calendrier, prix …) devront peut-être être imaginées pour tenir compte de la perte de productivité que va entrainer la mise en place de nouveaux process de travail plus sécurisés pour les employés.

Une baisse de la productivité du secteur cela veut dire à prix égal une baisse de la qualité, préjudiciable à tous, ou à qualité égale une hausse des prix. Qui doit supporter ces surcoûts ? : le donneur d’ordre ? il y perd ses équilibres économiques et risque de tout abandonner ; l’entreprise du bâtiment ? elle ne peut travailler à perte.

Chacun devra prendre sa part mais des aides d’Etat seront nécessaires pour prendre en charge une partie de ces surcoûts que l’on imagine temporaires : mieux vaut pour l’Etat aider au financement des chantiers que de supporter le coût du chômage partiel.

Pour favoriser la dynamique des entreprises et de la chaine des achats intermédiaires, les donneurs d’ordre en capacité de le faire pourraient payer les travaux par anticipation pour peu que la profession puisse mettre en œuvre des garanties de travaux.

A moyen terme. La commande « d’après la reprise des chantiers existants », se prépare maintenant. Et il ne faut pas prendre de retard administratif ou autres. La situation complexe des élus communaux et intercommunaux ne doit pas conduire à ralentir les instructions de dossier. Tous les acteurs disposant de visibilité doivent donner la tonalité de leur commande à venir et lancer vite des appels d’offre. Le contenu de certains projets peut être amendé pour éliminer les risques et limiter les délais, c’est notamment le cas de projets de logement mixtes privés/publics où le partage peut être revu, la partie publique permettant de solvabiliser le montage.

Dans cette période délicate, la régulation des prix ne doit pas être un tabou, ceci pour éviter deux dérives périlleuses, non exclusives l’une de l’autre tant les marchés du logement peuvent être disparates sur le territoire : ici peut être une baisse des prix et des marges sur les travaux résultant d’une concurrence exacerbée ruinant les entreprises, là surement une hausse des prix alimentée par une concurrence improductive sur l’achat de certains programmes ou certaines emprises foncières.

A long terme. Les entreprises du secteur ne survivront ou ne pourront supporter une charge d’endettement supplémentaire, que si leur horizon d’activité à plus de deux ans reçoit un éclairage favorable. On rejoint ici les politiques structurelles en faveur du logement qui partent de la bonne gestion du foncier et passent par les orientations politiques qui sont données au « marché » : accession à la propriété, réhabilitation de quartiers ou de centre villes, réhabilitation thermique, construction d’un parc nouveau adapté au défi climatique. Tous les plans actuels en jeu doivent être confirmés, consolidés, approfondis.

Dans un tel contexte, il faut savoir s’appuyer sur les points forts des différents acteurs. Le secteur Hlm peut tenir une place spécifique dans cette « consolidation-relance » en deux temps de l’activité du secteur du bâtiment. Son poids (près d’1/4 de la production neuve de logements), ses caractéristiques propres le lui permettent.

Les événements actuels montrent bien en effet qu’il est important, au risque d’un effondrement général, que dans une économie coexistent des acteurs aux comportements différents, qui basent leur stratégie sur des objectifs, des modes de raisonnement différents. La référence pour le secteur Hlm c’est le long terme : être en mesure de gérer 5 millions de logements, et donc de les entretenir et de les réhabiliter en permanence, d’en produire de l’ordre de 100.000 à 150.000 par an pour faire face à une demande qui ne faiblit pas et pour œuvrer ici ou là à restructurer un parc privé ancien qui ne trouve pas les moyens intrinsèques d’une bonne gestion patrimoniale.

Voilà une perspective de « commande » de 18 Mds à 20 Mds annuels, commande visible, anticipable, planifiable, répartie sur tout le territoire. Et une commande « sûre ». Et il pourrait aller au-delà.

A ce jour, le secteur dispose en effet à côté de l’Etat, de partenaires financiers engagés et solides qui peuvent lui permettre de mobiliser des financements et de gérer les difficultés dans la durée : collectivités locales, Caisse des dépôts via le livret A, Action Logement.

Et le secteur, tant par une gestion individuelle de qualité et que par des mécanismes de solidarité entre organismes Hlm, est à ce jour solide financièrement. Il faut conforter ses capacités, ses assises fortes qui permettent de donner de la visibilité aux programmes d’investissement, notamment en développant, dans le cadre du modèle Hlm, les mécanismes d’apport en fonds propres ou quasi-fonds propres : autofinancement, titres participatifs, apport en capital, et en revenant sur des décisions récentes qui obscurcissent ses équilibres financiers futurs en touchant aux politiques de loyers ou aux aides personnelles au logement.  

Article rédigé par Dominique Hoorens, Directeur des Etudes de l’Union sociale pour l’habitat