L'Union sociale pour l'habitat
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Quelle place pour les représentants des locataires dans un paysage Hlm en évolution ? AH

À l’occasion des prochaines élections de locataires, le Congrès Hlm donne la parole aux associations nationales de locataires et les interroge sur le devenir du logement social. Quels services ? Quel modèle économique, avec quelle réorganisation du tissu Hlm ? Une occasion pour les représentants de locataires de faire connaître leurs priorités de campagne.

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Demain, quels services pour quels locataires ?

"Le bailleur n’est pas un ennemi  mais un partenaire avec lequel il faut être très exigeant", commente Jean-Yves Mano. Un partenaire avec lequel il faut avoir, au-delà des questions liées à la vie quotidienne qui restent essentielles, un débat sur la stratégie du devenir du logement social, sur les moyens de maîtriser les charges en réalisant des travaux d’économie d’énergie. Les locataires sont les principaux financeurs du logement social. Mais, constate la CNL, les ponctions financières opérées sur les organismes ne leur permettent plus toujours d’assurer leur fonction première : construire, rénover, gérer. Pour l’AFOC, il existe trois types de bailleurs : les défricheurs à la pointe des innovations pour améliorer le quotidien des locataires, les suiveurs qui s’emparent de ces avancées voire les améliorent et les autres, qui vont les mettre en place moins rapidement… d’où un niveau de service rendu inégal. Avant de mettre en place des services innovants, qui doivent être transposables, il est nécessaire d’assurer le service "contractuel", c’est-à-dire, un logement correct (sans moisissures, sans fuites) dans un immeuble bien entretenu (ménage, abords de l’immeuble) et bien situé (commerces, transports, activités). "Ce qu’attendent les locataires, énonce, Michel Fréchet, c’est du respect et que le bailleur réponde aux questions posées." Quant aux services visant à mieux maîtriser les charges, comme la mensualisation de l’eau, cela peut créer des difficultés lors du contrôle des charges, notamment pour les immeubles avec des locataires et des propriétaires. Ou encore, le coût des consommations d’eau chaude solaire qui peut s’élever jusqu’à 18 €/m3, contre 8 à 10 € pour l’eau chaude "classique". Une des difficultés soulevées réside aussi, dans une société de plus en plus individualiste, dans le manque d’engagement des locataires dans la vie de leur cité.

Demain, quel modèle de logement social à la française ?

Les participants s’accordent à dire qu’on assiste à une remise en cause du modèle du logement social. Un modèle qui est aussi le fruit des combats des locataires qui se sont mobilisés pour un logement digne, à loyer modéré. "Le modèle français est garant du droit au logement pour tous, plébiscité en Europe », rappelle Jocelyne Herbinski. Un modèle non obsolète qui garantit la lutte contre la spéculation immobilière, mais qui doit évoluer. On parle de logement abordable mais les gouvernements successifs se désengagent financièrement de plus en plus et les communes, si elles tentent de réagir, sont aussi confrontées aux baisses de dotation. "On place le locataire dans une logique d’autofinancement", avertit Romain Biessy. "On veut casser un modèle économique du logement social qui a plus de 100 ans d’histoire !", alerte Jean-Yves Mano. Que dire des aides à la pierre qui permettaient aux bailleurs de remplir leur mission d’intérêt général ? Comment va-t-on rembourser les prêts de haut de bilan dans 25 ans? On constate que les conditions de production induisent aujourd’hui soit des loyers qui augmentent soit des surfaces qui se réduisent. "C’est d’autant plus injuste, ajoute Michel Fréchet, que le logement a rapporté à l’État, en 2017, 32,5 milliards d’euros." La loi de Finances, la loi ÉLAN… autant de mesures qui sont décrétées et non construites. "Faut-il fixer les loyers par rapport aux revenus et non plus par rapport aux taux de financement des constructions, au risque de développer la ghettoïsation?" interroge Patrick Eveilleau. Il en va de la responsabilité des représentants associatifs de mobiliser les locataires sur l’ensemble de ces thématiques.

Quelle organisation du tissu des organismes pour un service de qualité ?

Le principe majeur posé par les intervenants est de trouver une organisation au plus près du terrain et des locataires car la présence humaine dans les quartiers est indispensable. Or, un projet de fusion, synonyme d’éloignement des centres de décision, est-il propice à l’exercice de la démocratie locative, à la co-contruction élaborée avec les bailleurs, à apporter une réponse rapide au locataire ? Une simple plateforme téléphonique ne suffira pas à faire le lien entre l’organisme et les habitants ; de même, pour un travail de terrain efficace, il faudra organiser les délégations nécessaires au personnel de proximité pour assurer ses interventions. La CGL s’interroge sur la possibilité de créer un service public du logement en s’inspirant des modèles de l’Éducation nationale, d’EDF ou de la SNCF avec une organisation interne satisfaisante pour demeurer assez proche de son public, qui aurait notamment un droit de regard sur le foncier pour éviter l’envol des prix immobiliers. La création des Sociétés de coordination (SAC) peut être une bonne réponse, mais comment faire cohabiter des sociétés qui ont des statuts juridique et financiers différents ? Selon l’AFOC, il y a deux possibilités : soit, c’est une sortie du système par le bas, et c’est l’antichambre de la disparition des organismes Hlm ; soit c’est une sortie par le haut, et c’est une structure unique où plusieurs organismes réussissent à travailler ensemble. La CSF est d’accord avec le principe de restructuration s’il y a de réelles économies d’échelle à la clef et à la condition que ces économies ne compensent pas le désengagement de l’État ; et si elle permet aux bailleurs de viser des objectifs sociaux pour répondre aux intérêts du locataire. C’est-à-dire, d’une part, construire des logements de qualité en se réappropriant la fonction de maître d’ouvrage plutôt que de faire appel à la promotion privée via la VEFA, et diminuer ainsi les loyers et, d’autre part, renforcer le nombre d’agences de proximité.

 

Professions de foi  

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CLCV

Le logement social, modèle envié par nos voisins européens, est cassé par des volontés gouvernementales. Il loge près de 10 millions de nos concitoyens et est un élément structurant de notre société. Beaucoup de familles ont vécu dans ces logements, construit leur vie et leur carrière grâce à la possibilité qui leur était donnée d’avoir accès à un logement correct à un prix abordable… c’est de moins en moins le cas compte tenu des mesures gouvernementales.  Au moment où certains pays d’Europe réinvestissent dans le logement social, notre gouvernement est en train de couper les moyens financiers des organismes. Aujourd’hui, trop de Français vivent dans le secteur privé, dans de mauvaises conditions ; leur seul espoir est d’avoir un logement social. Il y a 2,1 millions de demandeurs de logement, des questions de mixité à résoudre, des loyers excessifs dans les grandes métropoles obligeant les familles à aller en périphérie… Le logement social doit rester une priorité pour la France.

 

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CNL

Dans un contexte de regroupement d’organismes Hlm et d’éloignement des centres de décision, la priorité est donnée à l’expression des locataires. À cet effet, ils doivent être représentés, à la hauteur d’un tiers des membres, dans les conseils d’administration des bailleurs, et acquérir un droit de véto sur les décisions liées aux questions de vie quotidienne. Le statut de l’élu associatif doit être reconnu en France. Si les centres de décisions sont éloignés du terrain, nous demandons de nouveaux moyens, lieux de rencontres gratuits, à l’instar des LCR (lieux communs résidentiels) qui avaient été créés précédemment.

 

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CGL

Il faut inciter les locataires à se regrouper en association afin de créer un rapport de force face aux bailleurs. Beaucoup de nos revendications n’ont jamais abouti  (actions de groupe, encadrement des prix de l’immobilier, relèvement des plafonds de ressources, création d’un fonds spécial qui permettrait de récupérer au plus vite le dépôt de garantie) … Pas de catalogue de promesses, et un seul mot d’ordre pour les locataires non affiliés à une association : regroupez-vous ! - CSF - Notre revendication est de défendre l’intérêt des familles, de leur assurer un logement abordable, de qualité et d’avoir un vivre-ensemble afin que chaque famille puisse trouver l’épanouissement. La solidarité nationale doit être imposée au gouvernement ; la question de l’habitat est primordiale et il est inadmissible que le gouvernement fasse des économies sur un secteur qui sert de principal amortisseur social alors que le pays traverse une crise et que la paupérisation gagne du terrain partout en France. Pour cela, nous demandons l’arrêt immédiat de la RLS, le renforcement du pouvoir d’achat en augmentant les APL et le forfait charges, le retour de l’État dans sa participation au FNAP. L’expertise d’usage sera toujours nécessaire au débat dans le cadre d’une concertation locative dont il faudra renforcer les moyens.

 

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CSF

Notre revendication est de défendre l’intérêt des familles, de leur assurer un logement abordable, de qualité et d’avoir un vivre-ensemble afin que chaque famille puisse trouver l’épanouissement. La solidarité nationale doit être imposée au gouvernement ; la question de l’habitat est primordiale et il est inadmissible que le gouvernement fasse des économies sur un secteur qui sert de principal amortisseur social alors que le pays traverse une crise et que la paupérisation gagne du terrain partout en France. Pour cela, nous demandons l’arrêt immédiat de la RLS, le renforcement du pouvoir d’achat en augmentant les APL et le forfait charges, le retour de l’État dans sa participation au FNAP. L’expertise d’usage sera toujours nécessaire au débat dans le cadre d’une concertation locative dont il faudra renforcer les moyens.

 

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AFOC

Le parc social a le devoir d’être ouvert à tous, dans le respect des personnes, et l’AFOC considère que l’accueil des nouvelles générations - étudiants familles et personnes âgées -  y contribue. Elle dénonce une inadéquation persistante entre l’offre et la demande de logement dans le parc immobilier social. Elle exige la prise en compte de tous les handicaps qui doivent conduire à l’attribution d’un logement adapté.  Parmi les points de vigilance suivis par l’AFOC, le maintien de l’APL, l’application de la RLS à tous les locataires impactés par une baisse d’APL, le maintien du  gel des loyers, une mobilité choisie et non subie en garantissant le maintien pour le nouveau loyer du prix au m² de l’ancien loyer, le maintien de la présence des gardiens qui créent un lien social, l’amélioration des équipements de sécurité (ascenseurs…), une qualité de service irréprochable et en cas d’insatisfaction, l’application d’une pénalité qui viendra en réduction des charges ; nous sommes contre le supplément de loyer de solidarité.