L'Union sociale pour l'habitat
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Quels effets du conventionnement sur les rapports locatifs ? AH

Pour que les locataires puissent bénéficier de l’APL, le bailleur doit avoir conclu, pour le ou les logements concernés, une convention APL avec l’État. Si ce dispositif semble acquis par les organismes, il l’est moins lorsqu’il survient après l’acquisition d’un immeuble non conventionné.

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Les organismes Hlm ont pour mission, entre autres, de loger les personnes qui ne dépassent pas un certain montant de plafonds de ressources dans des logements locatifs conventionnés. Les conventions APL, issues de la loi n°77-1 du 3 janvier 1977 portant réforme de l’aide au logement, sont signées par l’organisme Hlm et l’État, en contrepartie de moyens financiers; charge aux bailleurs de respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés.

Les locataires concernés peuvent bénéficier de l’APL, sous conditions de ressources. Si le conventionnement paraît plus simple à mettre en œuvre dans le cadre du financement de l’opération, les questions sont multiples lorsqu’il survient après l’acquisition d’un immeuble non conventionné par un bailleur social. Dans ce cadre, le conventionnement peut se faire avec ou sans travaux.

La prise d’effet et la durée de la convention

Les conventions et leurs avenants éventuels signés par les organismes Hlm prennent effet à leur date de signature (art. L.353-17 et R.353-4 du CCH) ou à la date d’achèvement des travaux le cas échéant.

Leur durée est d’au moins neuf ans (quinze ans pour les PLS) et ne peut être inférieure à la durée la plus longue restant à courir pour l’amortissement des prêts du programme concerné.

Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération, d'une subvention ou le reversement du complément d'impôt en application de l'article 284 du Code général des impôts, sont sans effet sur la durée de la convention.

À défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction, par périodes triennales.

L’obligation de faire signer un bail conforme à la convention

Le propriétaire doit proposer un bail conforme aux stipulations de la convention APL suite à son entrée en vigueur (art. L.353-7 du CCH et art.11 de la convention type) :

  • aux locataires titulaires d’un bail en cours de validité;
  • aux occupants de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Une copie de la convention et du barème de l'APL doit être annexée au projet de bail. Le locataire et l’occupant visés ci-dessus disposent d'un délai de six mois pour accepter le bail. Ce nouveau bail entrera en vigueur à la date de l'acceptation du bail ou après l'exécution des travaux prévus par la convention le cas échéant, et ce contrat de location sera soumis :

  • au régime juridique des logements locatifs conventionnés (art. L.353-1 et s. du CCH);
  • au livre IV du CCH relatif aux habitations à loyer modéré (art. L.411 et s. du CCH);
  • aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux logements Hlm conventionnés (art. 40, III).

Les conséquences sur le loyer

La signature d’un bail conforme à la convention conditionne l’exigibilité du nouveau loyer.

Le bailleur peut fixer un nouveau loyer dès la signature de la convention APL ou à compter de l’achèvement des travaux d’amélioration (art. L.353-16 du CCH et art 10 bis de la convention type), dans la limite du loyer maximum fixé par la convention. Il sera révisé chaque année, conformément aux dispositions de l’article L.353-9-3 du CCH, soit au 1er janvier en fonction de l’IRL du deuxième trimestre de l'année précédente.

Le nouveau loyer est applicable dès sa notification (LRAR ou émargement). Pour cela, dans le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur demande aux locataires ou occupants de bonne foi de justifier de leurs ressources, ces derniers disposent d’un délai de deux mois.

Le nouveau loyer s’applique à réception des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de la signature de la convention ou la date d’achèvement des travaux le cas échéant. Les documents pourront être adressés à tout moment et leur production permettra l’application d’un nouveau loyer à compter du mois suivant. Pendant le temps de l’enquête, l’ancien loyer peut continuer à être appelé.

Plusieurs hypothèses sont à distinguer selon le résultat de l’enquête :

  • les ressources du locataire sont inférieures aux plafonds. Un nouveau loyer s’applique au locataire en place. Ce nouveau loyer doit être fixé dans la limite du plafond de la convention APL. Il peut être calculé au regard des éléments récupérés lors de l’enquête ressources; cela peut donc conduire le bailleur à baisser le loyer qui était pratiqué avant l’acquisition.
  • Les ressources du locataire sont supérieures aux plafonds ou le locataire n’a pas répondu à l’enquête.
    Le bailleur applique un loyer dérogatoire (art. 9 bis de la convention type). Le dispositif dit du "loyer dérogatoire" permet de maintenir le loyer des locataires en place au niveau de celui qu’ils acquittaient avant l’acquisition et le conventionnement à l’APL de leur logement, voire de le majorer dans la limite de 10% lorsque ce loyer est supérieur au loyer maximum prévu par la convention.
    La convention prévoit ainsi un loyer maximal au m2 spécifique, pour l’ensemble des logements des locataires en place dépassant les plafonds de ressources (ou n’ayant pas fourni d’information sur le niveau de leurs ressources), ceci par dérogation et à titre transitoire tant que le logement est occupé par ces locataires. Ce loyer dérogatoire est appelé à disparaître au fur et à mesure que les locataires quittent les lieux et que les logements ainsi vacants sont attribués sous conditions de ressources.
  • Les ressources du locataire viennent à baisser par la suite en deçà des plafonds. Dès lors que le loyer a été calculé au regard des ressources des locataires, il est définitivement fixé et ne sera pas réévalué même en cas de baisse importante des ressources.

 

La convention prévoit un loyer maximal au m² spécifique, pour les logements des locataires en place dépassant les plafonds de ressources.

 

Conséquences du refus de signer un nouveau bail suite à la loi ÉLAN

L’article 88 de la loi ÉLAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 limite les effets des conventions APL lorsque le locataire en place refuse de conclure un nouveau bail conforme à la convention APL sur deux points :

  • sur la possibilité de notifier un nouveau loyer ; l’article L.353-16 du CCH dispose dorénavant qu’il n’est plus possible au bailleur de notifier un nouveau loyer au locataire, dans la limite du maximum prévu par la convention;
  • sur la possibilité d’appliquer un SLS : l’article L.441-3 du CCH dispose que les dispositions relatives au supplément de loyer de solidarité ne lui sont pas applicables. Pour mémoire, le locataire qui a signé un bail conforme bénéficie d’une exonération d’application de ce SLS pour une durée de trois ans à compter de la date de signature de la convention.

La fin de la convention APL

À l’arrivée de leur terme, les conventions se renouvellent par tacite reconduction par périodes triennales (art. R.353-4 CCH). Il est possible pour l’État ou le bailleur de faire échec à ce renouvellement automatique, au terme de la convention initiale ou au terme de chaque période de renouvellement, en notifiant la résiliation au cocontractant au moins six mois avant la date d’expiration de la convention initiale ou renouvelée, par acte authentique (acte d’huissier ou notarié) ou bien par acte administratif.

L’article L.411-6 du CCH précise que dans ce cas de cessation, l’ensemble des dispositions du livre IV du CCH restent applicables, c’est-à-dire l’ensemble des règles relatives aux "habitations à loyer modéré" (règles d’attribution sous condition de plafonds de ressources, SLS, etc.).

Est-il possible de déconventionner avant la date d’expiration de la convention APL? Hormis le cas de la résiliation de la convention à l’initiative du préfet en raison de fautes commises par le bailleur (art. L.353-6 CCH) ou dans le cas où la convention devient sans objet par démolition de l’immeuble concerné après autorisation du préfet, il n’est pas possible d’anticiper l’extinction de la convention.

Thèmes : Gestion locative - Bail d’habitation - Conventionnement.

Contact : Barbara Fourcade - responsable du Département gestion locative, Direction juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org