Dans une circulaire interministérielle du 29 juillet 2019, dont l’objet est le développement du logement étudiant et des jeunes actifs, il a été demandé aux préfets d’élaborer et de mettre en place une stratégie locale en matière de logement étudiant en mobilisant les acteurs locaux concernés. Cette démarche s’inscrit dans la continuité du “plan 60 000 logements étudiants” (lancé en 2018) d’ici 2022, complété par 20 000 logements pour les jeunes actifs. Les organismes Hlm, outre les solutions de logements collectifs destinées au public des jeunes (résidences sociales, foyers de jeunes travailleurs ou résidences universitaires en gestion directe ou indirecte), peuvent également mobiliser leur parc de logements locatifs sociaux. La loi ÉLAN⁽¹⁾ a permis de renforcer l’offre.

Les logements réservés aux moins de 30 ans

La loi ÉLAN⁽²⁾ précitée a instauré la possibilité pour les bailleurs sociaux d’attribuer des logements à des jeunes de moins de 30 ans⁽³⁾, sous réserve de l’obtention d’autorisations spécifiques délivrées par les services de l’État⁽⁴⁾. Elles peuvent être obtenues :

- lors de la délivrance de la demande d’agrément de financement d’une nouvelle opération de construction de logements locatifs sociaux⁽⁵⁾;
- lors d’une demande de subvention d’une opération d’amélioration de logements locatifs sociaux⁽⁶⁾;
- pour des logements existants et déjà conventionnés⁽⁷⁾.

Ces logements, obligatoirement conventionnés, peuvent être loués meublés, ou non. Les jeunes de moins de 30 ans doivent également remplir les conditions d’attribution classiques d’un logement social (respect des plafonds de ressources et séjour régulier et permanent sur le territoire). Les baux ont une durée maximale d’un an et sont renouvelables dès lors que les conditions d’accès au logement sont toujours remplies. S’il s’agit de grands logements, ils peuvent être proposés en colocation⁽⁸⁾.

Si une offre de services ou d'accompagnement est mise à disposition des jeunes, les informations relatives à la nature et au coût de cette offre de services et d'accompagnement doivent être décrites dans le contrat de location ainsi que les partenariats mis en place par le bailleur social avec l'offre de services existante à proximité. Cette offre ne pourra toutefois pas être imposée au locataire et ne peut être ainsi liée au contrat de bail⁽⁹⁾.

Dans le cadre de ses réservations, le préfet peut également, en fonction de son appréciation des besoins locaux, proposer prioritairement des logements à ce public.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire est maintenant encadrée juridiquement.

La colocation universelle

La loi ÉLAN⁽¹⁰⁾ a également favorisé la colocation dite universelle. Elle est ouverte à toute personne éligible à l’attribution d’un logement social. Ce mode de vie peut particulièrement intéresser les jeunes, qui permet notamment de partager le loyer et les frais. Par ailleurs, les bailleurs sociaux peuvent proposer des logements meublés (ou non) en colocation.

Cette colocation suppose que chaque jeune ait déposé une demande de logement social séparément en indiquant éventuellement le nom d’un ou d’autres jeunes avec le ou lesquels il souhaite cohabiter. Chacune des situations sera étudiée séparément (respect du plafond de ressources et séjour régulier et permanent sur le territoire français) et chaque jeune signera son propre contrat de location avec le bailleur. De ce fait, aucune clause de solidarité ne peut être insérée. Chaque colocataire reçoit son avis d’échéance et sa quittance individuellement. Chacun peut donner congé selon les règles de droit commun applicables⁽¹¹⁾ et il n’est pas possible pour le bailleur de limiter la durée du contrat de location, le principe du droit au maintien dans les lieux s’applique.

On notera toutefois que, hormis s’il s’agit de logements réservés aux moins de 30 ans via une autorisation spécifique du préfet (voir supra), il n’est pas possible, au regard de la législation, de “flécher” des logements familiaux classiques exclusivement vers ce public jeune. Dès lors, en cas de départ d’un des colocataires, des difficultés peuvent survenir lors de l’attribution de la partie du logement laissée libre ; le ou les colocataires restant ne pourront “choisir” leur nouveau colocataire. Seule la commission d’attribution de l’organisme Hlm est compétente en la matière.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire

Née d’une pratique existant depuis plusieurs années, la cohabitation intergénérationnelle solidaire est encadrée juridiquement depuis la loi ÉLAN⁽¹²⁾. Il s’agit d’un contrat par lequel une personne locataire du parc social (ou privé) de 60 ans et plus sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans moyennant une contrepartie financière modeste⁽¹³⁾. Pour le parc social, le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapportés à la surface habitable du logement. Le locataire concerné n’a qu’un devoir d’information envers son bailleur, il ne s’agit pas d’une demande d’autorisation.

La durée du contrat est fixée librement par les parties. Il ne pourra pas toutefois s’étendre dès lors que le jeune aura eu ses 30 ans. Chaque cocontractant peut décider de mettre fin au contrat. La durée du préavis est alors d’un mois. Il est également possible de prévoir la réalisation de “menus services” par le jeune, sans but lucratif.

Comme on peut le constater, le bailleur social n’est pas partie prenante au contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Toutefois, il peut être un acteur important de la mise en œuvre de ce dispositif en travaillant notamment avec une structure ou une association régie par la loi de 1901 œuvrant pour la cohabitation intergénérationnelle solidaire favorisant la mise en relation entre les locataires et les personnes de moins de 30 ans. La charte de cohabitation intergénérationnelle⁽¹⁴⁾ précise le cadre et définit les objectifs que doivent partager les personnes âgées, les jeunes ainsi que les structures et associations :

- prévenir l’isolement des seniors et contribuer le mieux possible à leur maintien à domicile ;
- permettre aux jeunes d’être accueillis, avec une contrepartie financière modeste, selon des modalités définies dans le contrat de cohabitation intergénérationnelle liant les deux parties.

Le cas échéant, pour le parc social, les structures et associations concernées doivent signer une convention définissant le rôle des deux parties.

Les outils précités doivent permettre de favoriser un peu plus l’accès des jeunes au parc social et leur permettre de se loger dans des conditions décentes à un coût modéré, leurs ressources étant parfois très modestes et ne leur permettant pas de se loger dans le parc privé.

(1) Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
(2) Article 109.
(3) Article L. 353-22 du CCH.
(4) Autorisations spécifiques visées aux troisième et cinquième alinéas du III de l'article L. 441-2 du CCH.
(5) Article D. 331-6 du CCH.
(6) Article D. 323-5 du CCH.
(7) Article D. 441-2 du CCH.
(8) En application de l’article L. 442-8-4 du CCH.
(9) Arrêté du 4 août 2021 relatif à la composition du dossier à déposer en vue de l'obtention de l'autorisation spécifique permettant pour les logements existants et déjà conventionnés de les attribuer à des personnes en perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap ou des jeunes de moins de trente ans.
(10) Article 128.
(11) Article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
(12) Article 117.
(13) Articles L.631-17 à L.631-19 du CCH.
(14) Arrêté du 13 janvier 2020 relatif à la charte de cohabitation intergénérationnelle solidaire.

Thèmes : Gestion locative - Logement des jeunes.

Contact : Barbara Fourcade, responsable du département gestion locative Direction juridique et fiscale. Tél. : 01 40 75 78 60 Mél. : ush-djef@union-habitat.org