L'Union sociale pour l'habitat
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Quels sont les différents cas d'obligation de relogement ? AH

Pour les organismes Hlm, il existe quatre types d’obligations de relogement suivant la nature de l’opération (opération d’urbanisme, travaux de structure, opération de renouvellement urbain et de démolition). Détail des procédures.

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Afin de pallier la pénurie de logements engendrée par la Seconde Guerre mondiale, le législateur a instauré une mesure de protection sociale, socialisant ainsi le droit à l’habitat, devenu depuis droit au logement. Sous l’égide d’un ordre public de protection - voire même de direction -, un nouvel instrument de protection des locataires vit le jour : l’obligation de relogement.  Celles liées aux obligations de proposition de relogement par le bailleur en cas de sous-occupation et logement adapté devenu non nécessaire – art. L.442-3-1 et L.442-3-2 du CCH – ne seront pas évoquées.

Points communs aux obligations de relogement

Ces obligations de relogement ont quatre points en commun.

  • Le premier concerne les personnes bénéficiaires du relogement : il s’agit des locataires, sous-locataires ou occupants de bonne foi ainsi que les titulaires d’un droit réel conférant l’usage du local.
  • Le deuxième point en commun renvoie aux caractéristiques du local offert en relogement : il devra satisfaire les normes d’habitabilité définies à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948(1), à savoir répondre aux normes de décence encadrées par le décret du 30 janvier 2002, correspondre aux besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels (un point de vigilance est à souligner en cas de locations mixtes avec d’éventuelles contraintes liées à l’accueil des clients ou patients par exemple), et aux possibilités des personnes concernées. On notera que le loyer du logement proposé ne doit pas obligatoirement être inférieur à l’ancien loyer, puisqu’adapté aux ressources des ménages actualisées au moment du relogement. Dans la pratique, et notamment dans le cas d’opérations liées à la rénovation urbaine, les communes enjoignent aux bailleurs de proposer des logements avec des loyers inférieurs ou égaux à ceux précédemment quittancés. Cette demande peut se matérialiser sous forme de charte. Ces logements doivent en outre être situés :

- dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, s’il est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

- dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune, ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en canton ;

- dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 kilomètres.

  • Le troisième point en commun consiste en la possibilité, pour le bailleur, d’engager une procédure d’expulsion vis-à-vis du locataire ou de l’occupant, dès lors que ce dernier aura refusé l’(es) offre(s) de relogement correspondant aux critères mentionnés ci-dessus.
  • Le dernier point en commun renvoie à l’ordre public de protection. Étant tenu par la loi de cette obligation de relogement, le passage en commission d’attribution de logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL) ne semble pas obligatoire mais est souvent retenu par les bailleurs afin de prévenir toute sanction ou remarque lors d’un contrôle de l’ANCOLS.

 

Le loyer du logement proposé ne doit pas obligatoirement être inférieur à l’ancien loyer, puisqu’adapté aux ressources des ménages actualisées au moment du relogement. 

 

Obligation de relogement et opération d’urbanisme

Il y aura obligation de relogement pour le locataire, l’occupant de bonne foi ou le titulaire d’un droit réel conférant l’usage du local dès lors qu’une opération ou une action d’aménagement telle que définie par l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme sera mise en œuvre. L’aménagement est l’activité qui consiste à conduire et à autoriser des actions et opérations et à assurer leur harmonisation et dont l’objectif est limitativement énuméré par la loi (projet urbain, politique locale de l’habitat, maintien/extension ou accueil d’activités économiques, développement des loisirs et du tourisme, réalisation d’équipements collectifs ou de locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, lutte contre l’habitat indigne ou dangereux, renouvellement urbain, sauvegarde du patrimoine bâti ou non et des espaces naturels). Le plus souvent sous la responsabilité directe des collectivités publiques, elle peut également être mise en œuvre par une autre personne publique, tels que les OPH (article L.421-1 du CCH), les ESH (article L.422-2) et les Coopératives d’Hlm (article L.422-3 du CCH).

La personne publique qui aura pris l’initiative de la réalisation d’une opération d’aménagement sera alors tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, à une obligation de relogement (article L.314-1 du Code de l’urbanisme). L’obligation de relogement est strictement encadrée et définie à l’article L.314-2 du Code de l’urbanisme : deux propositions portant sur des locaux satisfaisant aux normes d’habitabilité définie à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 (cf. supra).

Obligation de relogement et travaux de structure

Les travaux de structure ont pour objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l’immeuble. Dès lors qu’ils rendent les lieux inhabitables, les articles 12 et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 seront applicables. Par conséquent, le droit au maintien dans les lieux des locataires ne sera pas opposable au bailleur muni d’une autorisation administrative spécifique. Ce dernier devra donner congé à chacun des occupants en respectant le délai de préavis de six mois et le congé devra contenir une offre de relogement correspondant aux critères posés à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 exposés ci-dessus.

 

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Obligation de relogement et opération de renouvellement urbain

La DHUP a explicité la notion de ménages relogés dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain. Seuls sont susceptibles d’être pris en considération, au titre de la mise en œuvre de cette disposition, les ménages relogés dans le cadre d’une opération réalisée dans le cadre du NPNRU(2) ou d’une opération contractualisée par l’Anru(3). Pour ces occupants, le congé sera délivré par le bailleur six mois avant l’engagement de l’opération et le bailleur sera tenu de faire jusqu’à trois propositions de relogement correspondant aux critères posés à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. À noter que l’article L.441-2-1 du CCH a été modifié par l’article 76 de la loi Égalité et Citoyenneté : dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain, le bailleur doit enregistrer d’office les locataires dans le SNE, sur la base des informations fournies par le ménage, ou à défaut, connues du bailleur (par le biais de l’enquête SLS ou OPS par exemple).

Obligation de relogement et opération de démolition

Cette procédure est applicable, peu importe que la démolition se trouve dans le périmètre ou non d’une opération Anru ou NPNRU. En cas de travaux de démolition, la procédure applicable est celle prévue aux articles L. 353-15 du CCH pour les logements conventionnés et L.442-6 du CCH pour les logements non conventionnés. Il en résulte que le propriétaire d’un immeuble qui détient, d’une part, un permis de démolir délivré par l’autorité compétente (article L.430-1 et suivants du Code de l’urbanisme) et, d’autre part, une autorisation de démolir délivrée par le préfet (article L.353-15 ou L.442-6 et L.443-15-1 du CCH) :

- ne peut se voir opposer par ses locataires leur droit au maintien dans les lieux ;

- peut donner congé à chacun des occupants en respectant un délai de préavis de six mois ;

- devra faire jusqu’à trois propositions de relogement aux occupants, lesquelles devront correspondre aux critères posés par l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.

(1) Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
(2) Défini aux articles 9.1 à 9.3 de la loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, insérés par le 3° de l’article 3 de la loi du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine.
(3) Article 10.3 de la loi du 1er août 2003, inséré par le 4° de l’article 3 de la loi du 21 février 2014.

Thèmes : Gestion locative / Obligation du bailleur / Relogement.
Contact : Julie Molla, conseiller juridique, Direction juridique et fiscale – Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org


Quelle forme doit prendre le congé ?

Pour toutes ces obligations de relogement, le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans cette lettre, des éléments devront obligatoirement apparaître :

- la justification légale du congé (les articles de loi qui justifient un tel congé en fonction de la nature de l’opération) ;

- la date de signature du bail initial par le locataire ;

- l’adresse du local objet de l’opération ;

- la situation du local proposé et le nombre de propositions déjà faites et refusées ;

- le rappel de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, du délai de six mois de préavis et du risque d’expulsion en cas de refus non justifié des trois propositions de relogements ;

- la reproduction des dispositions de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Des exemples de lettre recommandée sont proposés dans le cahier Repères n° 99 Les aspects juridiques du relogement dans les opérations de démolition.