L'Union sociale pour l'habitat
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Région PACA : une dynamique de production soutenue AH

Face à un marché privé souvent inabordable pour les ménages modestes ou défavorisés, la pression sur le parc locatif reste importante en PACA malgré les efforts entrepris ces dernières années par les bailleurs sociaux pour rattraper le retard et produire du logement social, y compris dans les communes carencées.

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Pour un peu plus de cinq millions d’habitants, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur compte 3 014 000 logements au 1er janvier 2015, derniers chiffres connus de l’Insee. Trois logements sur quatre (2 252 000) sont des résidences principales habitées de façon habituelle par leurs occupants. 533 000 sont utilisées temporairement par des propriétaires ou des locataires comme résidence secondaire ou logement occasionnel, soit 17,7%, ce qui représente le double de la moyenne nationale, avec de fortes disparités selon les départements et les agglomérations urbaines(1). 229 000 logements sont vacants, ce qui représente 7,6% du parc et touche particulièrement les centres-villes des grandes agglomérations, avec, là aussi, des situations très contrastées (13,6% à Nice, 14,6% à Avignon mais 7,6% à Marseille et Toulon) mais aussi les petites villes de l’arrière-pays où les centres-villes connaissent des problèmes d’accessibilité, de stationnement, de confort et d’isolation des logements. Ces communes font partie des 13 communes de PACA bénéficiaires du plan national de revitalisation Action Cœur de ville(2). Le rythme d’accroissement du parc de logements est assez stable : autour de 30 000 logements par an depuis 1990, soit 740 000 logements supplémentaires.

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Opération d’Erilia dans la ZAC du Charrel à Aubagne. © TETU

Un parc social en forte croissance 

Dans ce contexte, le logement social a longtemps été à la traîne et accuse aujourd’hui encore un certain déficit, avec un taux de logement social de 12%, inférieur à celui des grandes régions urbaines de l’Hexagone. La région reste encore, dans son ensemble, éloignée des objectifs de la loi SRU et de la loi Duflot. Mais beaucoup de pédagogie a été conduite localement pour convaincre les maires de la nécessité de construire du logement social dans leur territoire, avec un certain succès. 27 intercommunalités sont aujourd’hui engagées dans des démarches de Programme local de l’habitat. Cinq d’entre elles ont fait le choix d’être délégataires des aides à la pierre(3).

Au 1er janvier 2017, l’offre locative sociale représentait 299 414 logements en PACA. 274 345 étaient la propriété de bailleurs sociaux. Et ce, malgré les efforts entrepris par les organismes Hlm et les collectivités depuis vingt ans. Ce parc, qui loge 660 000 habitants, est largement dominé par des typologies moyennes : 39% sont de type 3 et 33% de type 4 et 57% étaient classés en étiquettes énergétiques A, B ou C au 1er janvier 2017. Plus de 31 000 logements ont en effet bénéficié, depuis 2011, d’un vaste programme de rénovation thermique dans le cadre du programme RHEA (Réhabilitation-Habitat-Énergie-Amélioration), initié par la Région.

Le nombre de logements financés de droit commun, très sociaux, intermédiaires de l’ordre de 2 585 en 1998 s’est fortement développé sous l’impulsion de l’État et des acteurs locaux, franchissant la barre symbolique des 10 000 logements à partir de 2015. En 2017, 10 415 logements ont été agréés. La moitié est réalisée en VEFA. Les livraisons ont atteint le niveau historique de 8 500 logements en 2017.

Une répartition inégale 

La part des logements sociaux est particulièrement élevée dans les communes-centres des grandes agglomérations et les communes du pourtour de l’étang de Berre. Néanmoins, comme le souligne l’Insee (Insee Analyses PACA n°56 de décembre 2017), dans certaines villes de taille moyenne comme Salon-de-Provence et Draguignan, plus du quart des logements récents appartiennent au parc social. Ces constructions représentent parfois plus du tiers des constructions récentes comme à Draguignan (37%), Salon-de-Provence (39%) ou le 3e arrondissement de Marseille (58%). Mais il y a toujours un retard de près de 200 000 logements au titre de l’article 55 de la loi SRU et le nombre de communes carencées reste significatif. Il faudrait produire 2 000 logements sociaux de plus chaque année, estiment certains observateurs qui soulignent que nombre d’emplois ne peuvent être pourvus dans la région, les candidats reculant devant la difficulté à trouver un toit abordable. Mais, ce n’est hélas pas la tendance. Suite à l’annonce des mesures gouvernementales contenues dans la loi de Finances 2018, les agréments ont accusé le coup, régressant de 17% en 2017 et les bailleurs ont levé le pied sur la prospection foncière. Comme sur l’ensemble du territoire, les perspectives sont aléatoires pour 2019 et 2020, avec des conséquences sur la production en VEFA réalisée par les promoteurs privés, même si pour l’instant le volume d’activité est important, les programmes engagés se concrétisant.

Un renouvellement en cours 

La relative "rareté" du logement social n’empêche pas l’existence de sites inscrits dans les démarches de renouvellement urbain. De 2003 à 2015, dans le cadre du programme national de rénovation urbaine (PNRU), près de 2,5 milliards d’euros ont été engagés sur les 27 sites régionaux. Les quinze organismes Hlm concernés ont été les premiers investisseurs pour l’atteinte d’objectifs ambitieux : plus de 5 000 démolitions, près de 12 000 réhabilitations. À Marseille, qui concentrait 14 projets, 2 037 démolitions et 5 740 réhabilitations ont été réalisées.

Le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), en préparation, porte sur 39 sites (dont 14 à Marseille et 16 d’intérêt national) et concerne 11 intercommunalités.

Un parc sous tension

Malgré tous ces efforts, la situation reste très tendue et la file d’attente longue. 171 739 demandes de logement social sont enregistrées. 24 259 ont été satisfaites en 2017, dont 56% en moins d’un an. Un quart des ménages demandeurs souhaite changer de logements (demandes de mutations). La rotation dans le parc est une des plus faibles constatée en France : elle varie selon les années entre 5 et 7%, ce qui correspond à une offre de 15 000 à 20 000 logements disponibles pour les demandeurs en attente. L’ancienneté moyenne de présence est de quatorze ans, un niveau élevé. Et ici, comme ailleurs dans le parc social, la population entrante se caractérise par des ressources de plus en plus faibles, qui ne dépassent pas 12 302 euros de revenu moyen annuel. L’accession sociale, dans le neuf et en Hlm, via la vente Hlm, qui permet la mobilité résidentielle, reste encore timide en PACA, région dont le taux de propriétaires est plus faible que la moyenne nationale. Ainsi, en 2017, dans le neuf, 924 ventes ont été réalisées en PACA et 402 réservations selon la SGA Hlm. Pour cette même année, les organismes Hlm ont vendu 367 logements issus de leur patrimoine locatif.

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Villa Cyrnos à Vence (06) de 36 logements, réalisée par 1001 Vies ; arch. : Christophe Erades. © Joliot

Les organismes, acteur économique majeur 

Le poids du logement social dans l’activité des entreprises du bâtiment en PACA est considérable. Avec plus de 6 milliards d’euros investis en travaux, de 2012 à 2016, le logement social pèse 12% de l’activité régionale de bâtiment et 18% du marché du logement. Cet investissement a atteint, en 2017, un niveau record et dépassé 1,3 milliard d’euros. La hausse est portée par la construction neuve, et plus particulièrement, par les nouvelles opérations de logements collectifs. Dans l’individuel, le logement social ne pèse que 3%. L’entretien du parc existant, enjeu majeur pour les organismes (entretien, maintenance et rénovation thermique), représente 10% du marché régional global. De 2009 à 2016, 35 000 logements en ont bénéficié. Sans oublier l’acquisition-amélioration qui progresse. Ce niveau d’activité varie d’un département à l’autre. Les Bouches-du-Rhône concentrent 46% du marché du logement social en 2016. L’activité démolition reste un marché mineur et se concentre dans les départements du littoral.

(1) Une résidence secondaire pour deux logements dans les Hautes-Alpes, une pour trois dans les Alpes-de-Haute-Provence, une sur quatre dans les Alpes-Maritimes et dans le Var. Cette prégnance touristique ne se retrouve pas dans le Vaucluse et dans les Bouches-du-Rhône.
(2) Arles, Avignon, Briançon, Brignoles, Carpentras, Cavaillon, Digne-les-Bains, Draguignan, Gap, Grasse, Manosque, Tarascon et Vallauris.
(3) Les Métropoles de Nice et de Marseille, les Communautés d’agglomération de Sophia-Antipolis, d’Arles Crau Camargue Montagnette et de la Dracénie.

 

Les opérateurs

45 organismes Hlm qui emploient 6 000 salariés :

  • 13 Offices publics de l’habitat ;
  • 21 Entreprises sociales de l’habitat ;
  • 1 société coopérative d’Hlm ;
  • 4 sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (Sacicap) et 22 Entreprises publiques locales (EPL).