Au moment où le Mouvement Hlm s’engage avec l’État dans la dynamique de relance de la construction pour produire 250 000 logements sociaux sur les deux prochaines années, l’accès à un foncier abordable est une absolue nécessité. En ouverture de la webconférence, Raphaële d’Armancourt, responsable du pôle Politiques territoriales et urbaines de l’Union sociale pour l’habitat, a rappelé que la disponibilité de foncier accessible est la clé pour construire des logements abordables : “Le constat fait au cours des travaux des Assises du foncier montre que la concurrence entre les opérateurs immobiliers sans réelle régulation - pratique majoritairement de mise aujourd’hui - est un échec. Dans cette approche, les organismes Hlm comme les territoires sortent perdants.” Le niveau d’agréments d’opérations de logements sociaux historiquement bas atteint en 2020 est sans doute un signe. Mais la solution est forcément complexe parce que les acteurs sont confrontés à des intérêts paradoxaux et contradictoires ainsi que l’a souligné Pierre-Yves Antras, directeur général de Haute-Savoie Habitat : “Il faut se battre contre une concurrence qui a la possibilité d’offrir une valeur financière plus élevée que nous, aux vendeurs de foncier. Dans un département comme celui de la Haute-Savoie où le foncier est une ressource importante de l’économie locale, que pouvons-nous répondre à une collectivité qui cherche à le céder au meilleur prix ? Un prix de référence d’ailleurs fixé par les services du Domaine et souvent trop élevé pour une opération de logement social. Mais la vraie question est de prendre conscience qu’une politique du logement social a un coût et se construit sur un foncier décoté.” Sans compter qu’une flambée des valeurs foncières renchérit également les opérations d’équipements publics qu’une collectivité voudrait engager et ampute ainsi sa capacité d’agir.

Contenir les prix du foncier ne s’improvise pas

La politique de maîtrise foncière est liée à l’histoire des territoires et à la volonté de ses élus, au cours des décennies passées, de l’exercer avec plus ou moins de détermination. À Rennes Métropole, la maîtrise du foncier est une réalité depuis plus d’une quarantaine d’années. Elle s’est développée quand il a fallu préparer l’installation d’un grand constructeur automobile et de ses salariés, rappelle la responsable du service Habitat, Nathalie Demeslay : “La question foncière est dans notre ADN. Nous considérons qu’elle doit être régulée par la politique publique de l’habitat. De cette manière, nous avons pu contenir les prix du foncier qui sont fixés par le Domaine sur la base des transactions passées.” Une procédure qu’elle estime “désuète” et qui pénalise les collectivités qui ne sont pas intervenues plus tôt pour contenir les coûts de leurs terrains. “Dans des communes de la métropole dotées de peu de services et assez éloignées du cœur de Rennes, les prix sont élevés parce que régulés depuis une période plus récente (hors périmètre de l’ancien district) et cette situation est très compliquée à redresser. Il faudrait sans doute revoir cette règle qui oblige à prendre comme prix de référence celui des services du Domaine.” Une révision qui paraît d’autant plus justifiée, et même “cruciale”, que c’est la collectivité, par son projet urbain, qui donne de la valeur à un foncier. Sans régulation, on observe qu’entre deux terrains équivalents, dont l’un est proche d’aménagements effectués par la collectivité, les prix sont décuplés, voire davantage.

Pierre-Yves Antras a rappelé que les ZAC ont longtemps permis “le développement du logement social en régulant les prix du foncier par le bas avec un dispositif de péréquation élargie. Alors que dans le cadre de la VEFA, qui représente 50% de notre production, la péréquation ne se fait pas sur le foncier mais à l’échelle de l’opération immobilière avec un organisme Hlm qui achète moins cher que le particulier. Avec la VEFA, l’investissement public sur la maîtrise foncière est faible.” Un point de vue que nuance Nathalie Demeslay : “À Rennes Métropole, nous avons une politique locale de l’habitat et des investissements publics. Notre PLH prévoit 25% de logements locatifs sociaux, 15% en accession sociale, 20% de produits régulés et 40% de produits libres. Nous fixons des règles à la VEFA avec un prix à 1 775 euros/m² auquel les organismes Hlm achètent les biens. Nous faisons en sorte qu’il y ait une péréquation entre différentes opérations d’aménagement avec la mise en place de servitudes d’équilibre social de l’habitat.”

Chercheurs de foncier

La question du recrutement de prospecteurs fonciers dans les organismes Hlm a suscité des questionnements tant sur sa pertinence que sur les conditions préalables à réunir pour assurer l’efficacité de leur mission. Aux yeux de Raphaële d’Armancourt, il s’agit de savoir comment on alimente à la fois la production et la maîtrise d’ouvrage Hlm : “La spécificité de cette maîtrise d’ouvrage est de construire pour gérer, c’est différent de construire tout court.” Elle voit un danger dans la place que la VEFA prend au détriment du savoir-faire des équipes de MO Hlm et observe que les organismes dotés de prospecteurs sont particulièrement efficaces dans la recherche de foncier, et souvent créatifs sur l’ensemble de leurs métiers. Mais il y a un préalable, selon la directrice du pôle Développement urbain de la communauté d’agglomération de La Rochelle, Emmanuelle Quiniou : “Il faut définir des règles, sinon la prospection foncière ne sert à rien. À La Rochelle, notre programme local de l’habitat est adossé à un PLUi qui prescrit des servitudes de mixité sociale, des orientations d’aménagement et de programmation qui déterminent quantitativement et qualitativement les logements à construire.”

Pierre-Yves Antras est dubitatif sur le point de savoir s’il faut ou non créer un poste de prospecteur foncier : “Notre mission première d’organisme Hlm est de loger les ménages les plus éloignés du logement. Cela étant, la production reste une mission clé pour parvenir à cet objectif, surtout dans les territoires tendus.” Quant à Nathalie Demeslay, elle est très affirmative : “C’est notre responsabilité à Rennes Métropole d’aller chercher du foncier pour la production de logements sociaux, ce n’est pas celle des organismes Hlm.” Il paraît cependant difficile de généraliser ainsi que l’a spécifié Raphaële d’Armancourt : “Nous devons nous inscrire dans la nuance. La mission des organismes qui consiste à gérer un parc de logements sociaux va de pair avec une action sur le foncier et la construction. Si à Rennes l’accès au foncier est assuré par la Métropole, ce n’est pas le cas de beaucoup d’autres collectivités.”

Les participants à la webconférence ont aussi réagi à des propositions issues des Assises du foncier qui seront défendues devant les pouvoirs publics dans les tout prochains mois. Emmanuelle Quiniou estime intéressantes celles sur la fiscalité qui visent un juste retour sur investissement pour les collectivités et in fine pour les citoyens. Pierre-Yves Antras se réjouit que ces propositions placent le Mouvement Hlm en position d’acteur majeur et prévoient une boîte à outils pour la production de logements. Enfin, Nathalie Demeslay voit dans la proposition de réforme du Pinel un moyen de réduire la pression foncière qu’il engendre dans de nombreux territoires. Selon elle, ce dispositif de défiscalisation va à l’encontre de l’idée que “le foncier est un bien commun”.

Le replay de la webconférence et une synthèse écrite sont en ligne sur le site du Réseau des acteurs de l’habitat www.acteursdelhabitat.com/.

Contacts : Dominique Belargent, USH. Mél. : dominique.belargent@union-habitat.org et Raphaële d’Armancourt, USH. Mél. : raphaele.darmancourt@union-habitat.org

Faire évoluer la législation pour libérer du foncier abordable

Les ateliers des Assises du foncier font suite à un groupe de travail confédéral qui a formulé des solutions pour favoriser l’accès au foncier destiné à la production de logements abordables en location et en accession. Organisés par l’USH, ils regroupent des organismes Hlm, des collectivités locales et des établissements publics fonciers pour affiner des propositions qui permettront d’alimenter les prochains débats parlementaires. Trois volets de propositions ont été présentés lors de la webconférence. Le volet fiscalité a pour enjeu de capter une partie de la valeur foncière des biens cédés au bénéfice des collectivités qui sont à l’origine de leur renchérissement par les politiques d’aménagement urbain qu’elles mettent en œuvre. D’autres mesures fiscales ont pour but de rendre le foncier plus mobile en dissuadant les propriétaires d’attendre que l’impôt sur la plus-value baisse tout en espérant voir le marché évoluer à la hausse. Une proposition prévoit aussi de revoir le dispositif Pinel pour le confier aux Comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) afin d’éviter ses effets pervers, et notamment la production de logements là où ils sont inutiles.

Le deuxième volet propose des mesures pour conforter le rôle des intercommunalités dans la gestion foncière locale en leur fournissant de meilleurs moyens d’action pour une maîtrise foncière stratégique. Enfin, le troisième volet encourage la densification socialement acceptable en facilitant la mutation des dents creuses, l’expropriation de biens inoccupés ou peu construits et la procédure de vente de biens indivis.