L'Union sociale pour l'habitat
Chargement en cours

Signature du bail : les pièces annexes à joindre AH

En constante évolution, la liste des pièces annexes jointes au bail d’habitation lors de sa signature diffère d’un organisme de logement social à un autre. Outre les choix de gestion propres à chacun, ce constat s’explique par la mosaïque législative et réglementaire, parfois difficile à appréhender. Un seul texte manque et la liste sera incomplète. Retour sur les obligations des bailleurs sociaux en la matière.

Lire l'article
Fra'

Le décret prévu à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l'état des lieux d’entrée du logement doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. © Shutterstock

 

Si la liste des pièces à joindre lors de la signature du bail diffère d’un organisme à l’autre, la législation et les textes réglementaires - lois du 1er septembre 1948, du 23 décembre 1986, du 6 juillet 1989, Code de la construction et de l’habitation, décrets et arrêtés non codifiés - ne simplifient pas la tâche des bailleurs sociaux.

État des lieux d’entrée et vétusté du logement

Les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale sont précisées par un décret(1) prévu à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation du secteur Hlm.

Ce décret précise que l'état des lieux d’entrée du logement doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. Cette pièce annexe obligatoire peut donc être établie sur support papier ou sous forme électronique.

En lien avec la remise de l’état des lieux, les parties peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté(2) ayant fait l'objet d'un accord collectif local(3), même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l'accord. En d’autres termes, le recours à une grille de vétusté doit être acté par les deux parties. Dans le cas où le locataire refuse qu’elle soit annexée au bail, le bailleur ne peut pas l’y contraindre.

L’intérêt d’annexer au bail une grille de vétusté est de définir, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaires annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Faute de grille de vétusté, il appartiendra au juge, saisi d’un litige portant sur le remboursement du dépôt de garantie par exemple, d’apprécier souverainement - et parfois de manière incertaine - la part de vétusté que le bailleur garde à sa charge.

 

En sus de l’état des lieux d’entrée et du dossier de diagnostic technique, un décompte de surface doit être remis au locataire.

 

L’incontournable dossier de diagnostic technique

Les organismes de logement social ont l’obligation d’annexer au bail d’habitation un dossier de diagnostic technique (transmis au locataire par voie dématérialisée, sauf si le locataire s'y oppose) comprenant : - le diagnostic de performance énergétique (DPE). À partir du 1er juillet 2021, plusieurs changements importants concernent ce document (Lire AH n° 1141, p. 27). En effet, la réforme du DPE porte notamment sur la méthode de calcul, sur son opposabilité et sa durée de validité. Néanmoins, il n’est pas prévu de remise en cause du principe selon lequel le DPE est annexé au contrat de location lors de sa signature ;
- le constat de risque d'exposition au plomb, si le logement a été construit avant janvier 1949 ;
- l’état des risques et pollutions, si le logement est situé dans une zone à risques (inondations, séismes, avalanches, ...). Depuis peu, ce document peut être pré-rempli en se rendant sur le site Géorisques (https://errial. georisques.gouv.fr) et en renseignant l'adresse ou le numéro de la parcelle cadastrale du bien concerné ;
- l’état de l'installation intérieure de l'électricité, si l'installation a plus de quinze ans. En remplacement de l'état de l'installation intérieure de l'électricité, le bailleur peut fournir un état de l'installation intérieure de l'électricité réalisé depuis moins de six ans dans le cadre de la vente du logement ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l'installation électrique délivrée depuis moins de six ans par un organisme agréé (Consuel) ;
- l’état de l'installation intérieure du gaz, si l'installation a plus de quinze ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de quinze ans (en remplacement de l'état de l'installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir un état de l'installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de six ans dans le cadre de la vente du logement ou un état de l'installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de six ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation) ;
- l’état des nuisances sonores aériennes, si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes. Cette obligation est en vigueur depuis le 1er juin 2020. Le ministère de la Transition écologique et solidaire propose sur son site Internet un modèle de ce document intitulé État des nuisances sonores aériennes. Pour le remplir, le bailleur peut notamment consulter le plan d’exposition au bruit de l’aérodrome à la mairie de la commune où se situe l’immeuble.

Enfin, selon la loi, une copie de l'état mentionnant l'absence ou la présence d'amiante doit être annexée au contrat de location lors de sa signature(4). Toutefois, faute de parution du décret d’application en Conseil d’État, cette obligation n'est pas encore entrée en vigueur à ce jour. En l’état actuel des textes, le dossier amiante - parties privatives doit cependant être réalisé dans le cadre de la location, pour les appartements situés en immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ce dossier doit être tenu à la disposition des locataires qui sont informés de son existence et de ses modalités de consultation par le bailleur.

Décompte de surface joint au bail et délai de contestation

En sus de l’état des lieux d’entrée et du dossier de diagnostic technique, un décompte détaillé de surface corrigée ou utile doit impérativement être remis au locataire en annexe du bail d’habitation, selon certaines modalités. Ce décompte doit être conforme à un modèle prévu par les textes, lorsqu’il concerne un logement appartenant à un organisme Hlm(5), y compris lorsqu’il est conventionné (article 11 de la convention APL type)(6). Pour cette obligation, il convient de ne pas négliger la possibilité, pour le locataire, de contester la surface ou le loyer retenu par le bailleur dans un certain délai. Ce délai de contestation, qui est un délai de forclusion de l’action, est limité à deux mois pour les logements soumis au statut locatif de la surface corrigée(7).

Le point de départ de ce délai de deux mois est la notification par le propriétaire au locataire du décompte du prix du loyer, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Ce délai de forclusion ne commence pas à courir si la notification a été faite par remise en main propre au locataire(8)  et, a fortiori, lorsque le bailleur n’a pas effectué cette notification(9). Il convient donc de s’assurer que la remise au locataire du décompte de surface corrigée a bien été faite dans les formes requises pour pouvoir invoquer la forclusion.

En revanche, si le logement concerné est soumis au statut locatif de la surface utile, le locataire pourra intenter une action en réduction de loyer selon les règles de droit commun et demander le remboursement du trop-perçu sur les trois années antérieures, conformément aux règles de prescription en vigueur.

Règlement intérieur, accords collectifs locaux, contribution aux travaux d’énergie, extrait de règlement de copropriété… prévenir les litiges dès la signature du bail

- Le règlement intérieur informe sur les règles à respecter par chaque locataire pour assurer la propreté et la sécurité des lieux, le respect et la tranquillité des habitants. Chaque locataire doit respecter ce règlement mais aussi le faire respecter par toute personne hébergée dans le logement et tous visiteurs occasionnels. Dès lors, si un organisme Hlm souhaite se prévaloir de règles issues de ce règlement intérieur, il convient impérativement de l’avoir remis et fait accepter aux locataires lors de la signature du bail. Ainsi, en cas de litige, tout débat portant sur la valeur contractuelle du règlement intérieur (et donc sur son application) sera écarté.
- Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Ainsi, dans ce cadre, préalablement à la conclusion d'un bail avec un nouveau locataire, le bailleur apporte au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informe de son terme(10), par le biais éventuellement d’une attestation d’économie d’énergie et d’une information sur la contribution aux travaux d’énergie.
- Par ailleurs, il est préconisé de joindre au bail d’habitation les accords collectifs locaux (ACL) applicables aux locataires concernés, ou, a minima, de prévoir dans le bail leur mise à disposition. En effet, la jurisprudence(11) a précisé que si l’ACL est obligatoire pour les locataires, même pour ceux qui ne l'étaient pas encore au moment où il est intervenu, c'est à la condition que son existence soit rappelée dans les contrats souscrits postérieurement. Par conséquent, un locataire n’ayant pas été informé au moment de la signature du contrat de bail de l’existence d’un ACL, pourra contester son application.
- À noter également, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
- Enfin, lors de la signature du bail, le bailleur peut également remettre au locataire une charte qualité, un guide d’entretien du logement et tout document qu’il jugera utile à la transparence des rapports locatifs.

'

(1) Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.
(2) En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.
(3) Conclu en application de l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986.
(4) Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.
(5) L'article 32 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, rendu applicable par l’article R.442-1 du CCH indique “Le propriétaire doit joindre, à l'appui de cette modification, un décompte détaillé, établi d'après un modèle type qui sera annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul de ce loyer.”
(6) Le modèle de décompte de surface utile et corrigé apparaît en annexe de l’article D.353-19 du CCH.
(7) Article 32 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
(8) CA Versailles, 1ère ch., 7 déc. 2010.
(9) Cass .3e civ., 2 juill. 2013, n°12-19.813.
(10) Article R.442-26 du CCH.
(11) Notamment CA de Rouen du 3 juin 2010, n°09/03862.

Thèmes : Gestion Locative - Bail d’habitation - Modalités du bail.

Contact : François-Xavier Berthion, conseiller juridique, Pôle gestion locative, Direction juridique et fiscale, USH ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org