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Syndic solidaire : panorama et perspectives des pratiques AH

Le métier de syndic s’impose dans le logement social, encouragé par le développement de la vente Hlm et de la construction d’opérations d’accession sociale. Pratiques spécifiques du métier, certification, obligations de la rénovation énergétique : ces questions ont fait l’objet, le 20  janvier, d’une journée professionnelle organisée par l’USH.

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Entre 2010 et 2020 l’activité de syndic a doublé dans le logement social. Aujourd’hui, un quart des organismes l’intègrent dans leur stratégie, selon une étude menée par le cabinet conseil Wavestone pour l’USH(1). 150 000 lots sont gérés par les organismes Hlm, avec des caractéristiques propres au secteur : des volumes modestes (environ 1 200 lots en moyenne par organisme), un rayon d'action de proximité (75 km en moyenne), des honoraires maîtrisés (125 € HT/lot/an).

Pour les organismes Hlm, le métier de syndic s’organise autour de quatre enjeux : enjeu partenarial (accompagnement des collectivités, élargissement des domaines d’expertise); enjeu économique (diversification de l’activité et des sources de revenus); enjeu de gestion (capacité à gérer le nombre croissant de copropriétés, prévention des risques); enjeu de continuité de service (offre de service adapté aux copropriétaires issus du parc social).

Pour exercer en tant que syndic, les organismes sont soumis au droit applicable aux professionnels de l’immobilier (Loi Hoguet du 2 janvier 1970) avec des exemptions en faveur des organismes Hlm syndics (dispense de carte professionnelle pour les syndics de droit et absence de justification de l’aptitude professionnelle). Certaines activités des organismes Hlm-syndics sont considérées comme relevant du service d’intérêt économique général (SIEG) : celles s’appliquant à des copropriétés en difficulté et celles issues de la cession de logements locatifs sociaux. “L'activité de syndic exige des questionnements avant de s'engager. Il faut bien qualifier son marché, construire son activité par rapport aux enjeux, évaluer la concurrence, réussir la transformation digitale et la transition énergétique”, conseille Yann Le Goazou du cabinet Wavestone.

Des certifications souvent méconnues

Certains organismes ont fait du métier de syndic solidaire un métier à part entière, intégré à une stratégie globale d’entreprise. “Le syndic solidaire renvoie à une pratique bien réelle qui consiste à accompagner le locataire vers le statut de copropriétaire. 85% des organismes se considèrent comme syndic social ou solidaire”, souligne le consultant. Cette pratique, propre au logement social, peut être valorisée par la certification qui “est encore trop méconnue”, regrette Chrystel Gueffier-Pertin, conseillère Accession sociale, vente hlm, copropriété à l’USH, et organisatrice du webinaire. Et pourtant, deux certifications existent : NF Habitat Exploitation Copropriété (Cerqual) et QualiSR.

Depuis 2016, 24 syndics sont certifiés NF Habitat dont 2 syndics solidaires. “Ce référentiel qui comprend 75 exigences permet de démontrer sa compétence métier, présente Hervé Gyselinck de Cerqual. Être un syndic NF HABITAT signifie être audité chaque année et dispenser une qualité de suivi technique de chaque copropriété certifiée.” Le référentiel “Syndic socialement engagé” est une extension du socle initial avec 9 exigences complémentaires sur l’accompagnement des copropriétaires dans leur nouveau statut, dans la maîtrise des charges et dans les relations avec les collectivités.

“En 2019, la certification a été l’occasion de confronter nos pratiques avec un label reconnu, témoigne Nathalie Amara, responsable Interface Syndics de 1001 Vies Habitat, de donner de la visibilité à cette activité en formalisant des pratiques communes, d’évaluer notre performance et d’affirmer la copropriété comme un axe stratégique. C’est un accélérateur à la structuration d’une activité.”

La certification QualiSR, créée en 2015, s’adresse aux syndics de prévention et de redressement qui aident les copropriétés en difficulté ou celles qui risquent de basculer, ou encore celles qui sont déjà dans des dispositifs publics qui nécessitent la mise en place d’une administration provisoire. “La certification de services QualiSR bénéficie d’une forte crédibilité, assure Olivier Safar, président de QualiSR. Les syndics QualiSR peuvent être désignés comme administrateurs provisoires ou syndics judiciairement nommés en assistance.” Selon José de Juan Matéo, vice-président de Quali SR, “on ne devient pas syndic QualiSR facilement. Être syndic certifié nécessite un travail d’organisation exigeant qu’il faut accompagner”. La certification QualiSR indique que le syndic a la capacité de s’investir dans les situations difficiles. La certification doit sécuriser l’ensemble des intervenants pour l’accompagnement et le redressement des copropriétés.

Le Foyer de l’Isère, coopérative de 90 copropriétés et 2 500 lots, a obtenu sa certification QualiSR en février 2021, “sans réserve”, précise Cécile Eyrolles, sa directrice générale. “Nous avons une pratique de syndic solidaire de longue date qui nous démarque des autres syndics. La certification a été une évidence pour passer de la contrainte à l’argument commercial. Pour l’externe, c’est une reconnaissance de notre savoir-faire. En interne, c’est un outil de management qui fédère autour de valeurs communes.”

Rénovation : former et assister les copropriétaires

Sur le champ de la rénovation énergétique des copropriétés, “beaucoup de professionnels font remonter des signes inquiétants de retard de travaux en raison de la crise sanitaire, et des retards beaucoup plus importants risquent de se révéler lorsque commenceront à être réalisés les plans pluriannuels de travaux”, alerte Alain Papadopoulos, consultant et formateur “Copropriété”.

Les freins aux travaux sont connus : investissement dans des études complexes, capacité contributive des propriétaires, formation des gestionnaires, réceptivité et motivation du conseil syndical... Les changements constants de la réglementation (voir encadré) n’arrangent rien.

Laurent Gondel, président du directoire d’Immocoop, confirme que, en raison de la crise sanitaire, tous les travaux ont été reportés en 2021, avec un doublement du volume des travaux non énergétiques. “La rénovation énergétique semble moins prioritaire aujourd'hui pour les copropriétaires, mais aussi pour le syndic”, constate-t-il, estimant que les gestionnaires ne sont pas suffisamment formés sur le sujet. Lancé par Cerqual en 2019, le programme de formation gratuit Copros vertes a accueilli 4 000 copropriétaires et 2 000 syndics. “Le bilan est en demi-teinte, reconnaît Sandrine Louit, de Cerqual, soulignant que la rénovation énergétique apparaît pour les copropriétaires comme “un sujet anxiogène dont ils ne comprennent pas forcément les bénéfices alors qu’il demande beaucoup de moyens.”

Pour mener les opérations, les gestionnaires et les copropriétaires peuvent s’appuyer sur l’expertise des AMO (assistant à la maîtrise d’ouvrage) et des maîtres d’œuvre. Selon Tanguy Dupont du cabinet Hellio, “l’AMO est l’avocat de la maîtrise d’ouvrage : il fait en sorte que le syndic et le conseil syndical soient défendus, que le projet soit bien suivi” et aussi financé. C’est un atout pour, par exemple, obtenir les aides associées au dispositif MaPrimeRénov’Copropriétés, qui représentent 25% du montant des travaux.

De son côté, Emira Zaag, architecte de l’agence Zaconsulting, a rappelé que la rénovation globale “nécessite des compétences multiples : architecturales et techniques, thermiques, juridiques, réglementaires, financières, de management, de pilotage, de coordination... C'est pour ça qu'il est important de faire appel à une équipe de maîtrise d'œuvre et pas uniquement un architecte dans le cadre d’une copropriété”.

(1) “Le métier de syndic solidaire au sein du Mouvement Hlm : quelles perspectives ?”, Cahier Repères 89, septembre 2021.

Contact : Chrystel Gueffier-Pertin, conseillère Accession sociale, vente hlm, copropriété à l’USH - Mél. : chrystel.gueffier-pertin@ union-habitat.org

Pour en savoir plus : Le métier de syndic solidaire au sein du secteur Hlm : quelles perspectives ? - Repères 89

 

Point juridique

Rénovation des copropriétés : les obligations de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021

Diagnostic de performance énergétique et audit énergétique. Obligation de réaliser un DPE tous les 10 ans pour tout bâtiment d'habitation collective dont le PC a été déposé avant le 1er janvier 2013, avec entrée en vigueur au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots. L’audit énergétique est supprimé en copropriété.

Plan pluriannuel de travaux. Le PPT est une obligation pour les immeubles en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation, de plus de 15 ans et doit être actualisé tous les 10 ans. Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, les modalités d’élaboration du projet de PPT. Il doit présenter le projet à la première assemblée générale suivant l'élaboration ou la révision du PPT.

Dans le cadre de la police de sécurité et de salubrité des immeubles, l'autorité administrative compétente peut demander à tout moment au syndic de lui transmettre le PPT adopté afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. Le calendrier de réalisation du PPT est défini en fonction de la taille de la copropriété.

Fonds de travaux. La constitution d'un fonds de travaux, y compris dans les petites copropriétés, est obligatoire. Les dépenses financées font l’objet d’une liste resserrée qui correspond aux objectifs de la rénovation énergétique.

Rénovation énergétique des copropriétés dans lesquelles les organismes Hlm sont titulaires de lots. Les organismes Hlm peuvent réaliser pour le compte d'un syndicat des copropriétaires dont ils sont membres, toute opération ou tous travaux de rénovation énergétique.

Contact : Gaëlle Lecouëdic, conseillère juridique à l’USH - Direction juridique et fiscale ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org