L'Union sociale pour l'habitat
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Un barème interdépartemental pour les marges locales AH

Le barème commun de marges locales, adopté par trois départements de la petite couronne francilienne après plusieurs mois de concertation État-Aorif, anticipe la structuration de la nouvelle gouvernance métropolitaine, tout en favorisant l’amélioration du service rendu aux locataires du parc social. Regard sur une démarche inédite.

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Introduites en 1995(1) et fixées par le préfet ou le délégataire après négociation avec les bailleurs sociaux, les marges locales autorisent la majoration des loyers maximaux pour les logements PLUS et PLAI ayant fait l’objet d’investissements complémentaires pour atteindre un niveau élevé de qualité énergétique, environnementale et de service et contribuer à l’équilibre financier des opérations. Elles sont encadrées par l’Avis annuel des loyers, publié au Bulletin officiel du ministère en charge du Logement.

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Ce guide a pour objet de faire des recommandations dans l’élaboration du barème local, en proposant notamment des critères pouvant être retenus pour la négociation au niveau local. Lesquels s’inscrivent dans des objectifs nationaux de contribution à la transition énergétique et environnementale de maîtrise des dépenses des ménages et d’amélioration de qualité de service.

À l’automne 2017, dans un contexte de tensions sur les équilibres financiers des bailleurs sociaux suite à la présentation du PLF 2018, la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) a engagé une révision des marges locales de loyers à l’échelle des trois départements franciliens (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) qui représentent environ un tiers de la production annuelle d’offre nouvelle en Île-de-France. Cette initiative invitait à décloisonner le travail d’acteurs habitués à conduire ces discussions à l’échelon départemental.

Sollicitée pour organiser la représentation des bailleurs, l’Aorif a réuni les organismes Hlm franciliens et constitué un groupe de travail restreint pour mener la concertation avec plusieurs objectifs :

  • évaluer l’impact financier pour les organismes des marges supprimées, car relevant de dispositifs devenus obligatoires avec l’évolution de la règlementation (notamment la valorisation des ascenseurs obligatoires) ;
  • harmoniser les critères techniques et les taux des marges locales conservées afin d’en faciliter la lisibilité pour les organismes Hlm interdépartementaux ;
  • introduire de nouvelles marges locales allant dans le sens d’un soutien à l’innovation et d’une amélioration de la qualité de service pour les locataires.

La méthodologie retenue visait à se donner les moyens d’une discussion objective, se basant sur des simulations, du benchmark, des enquêtes qualitatives, sans négliger la prospective. L’Aorif a mobilisé l’expertise locale des organismes franciliens et s’est appuyée sur les retours d’expériences des Associations régionales Hlm, présentes dans d’autres grandes métropoles françaises (Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse ou Grenoble). Cette double inspiration, allant du local au national, a permis d’introduire des critères expérimentés sur d’autres territoires, telle la valorisation de la double orientation des logements. Elle a également permis de proposer de nouvelles marges valorisant notamment la présence de loges gardiens ou l’isolation acoustique intérieure des logements, marquant ainsi la volonté des bailleurs de s’engager sur des critères de qualité importants pour leurs locataires.

Ce dialogue constructif avec l’État a abouti, en février 2018, à une harmonisation des barèmes sur les trois départements et permis de dégager des marges de manœuvre pour les organismes, maintenant ainsi l’équilibre entre le caractère social des opérations et la faisabilité économique des projets. Au-delà, il préfigure la prise en compte de l’échelle métropolitaine émergente en Île-de-France, recherchant une meilleure cohérence territoriale et une plus grande efficacité opérationnelle des acteurs (les mêmes marges locales s’appliquent à la première couronne francilienne).

Contacts : Thibault Hatton (t.hatton@ aorif.org), Louis-Valère Marielle (lv.marielle @aorif.org), William Le Goff (w.legoff@aorif .org), Aorif. Site Internet : www.aorif.org

(1) le décret n° 95-708 du 9 mai 1995 a remplacé les dispositions des articles R. 353-16 et R. 353-17 du CCH.