L'Union sociale pour l'habitat
Chargement en cours

Un nouvel ÉLAN pour le logement des personnes âgées ? AH

Au cours des dernières années, le législateur a tenté d’établir un cadre juridique définissant des mesures et services liés au logement et réservés aux seniors. Retour sur les dernières lois jusqu’aux dispositifs récents de la loi ÉLAN.

Lire l'article

"Un homme vieux qui ne sort plus de chez lui parce qu’il ne peut facilement remonter cinq étages sans ascenseur, parce qu’il n’a pas de commerces alimentaires à moins d’un kilomètre, parce qu’il n’a pas de lieux dans son quartier où il peut rencontrer ses pairs : est-ce lui qui ne s’adapte pas ?(1)". Malheureusement, ces propos datant d’une dizaine d’années sont toujours d’actualité malgré les différents corpus législatifs essayant de faire évoluer et d’adapter notre société au vieillissement de la population(2). Au regard de l’évolution législative récente(3), pouvons-nous aujourd’hui parler d’un nouvel élan pour le logement des personnes âgées, facilitant ainsi le travail des organismes Hlm dans leur politique d’adaptation et d’accompagnement de leurs locataires vieillissants ?

Le premier obstacle juridique est l’absence d’une définition unique de la personne âgée. Est-ce l’âge qui déterminerait la vieillesse ? Historiquement, les cités de la Grèce antique distinguaient déjà plusieurs classes d’âge : était presbyterois, toute personne ayant dépassé les soixante ans. Mais ces travaux philosophiques et sociologiques démontraient déjà que cette science de l’âge était inexacte, se basant sur l’espérance de vie des Grecs, extrêmement élevée par rapport à celle des Romains de la même époque(4).

L’âge étant souvent lié à la dépendance, est-ce donc le niveau d’autonomie qui déterminerait juridiquement la vieillesse ? La grille nationale AGGIR(5) permet d’évaluer le degré de perte d’autonomie ou de dépendance physique ou psychique d’une personne âgée dans l’accomplissement de ses actes au quotidien. Mais cette grille n’a pas vocation à être utilisée par les bailleurs sociaux d’une part et, d’autre part, comme le relevait Muriel Boulmier, "si la vieillesse semble inéluctable, la dépendance, elle, demeure un aléa (…) qui ne frappe que 2,7% des 60-79 ans et 11% des plus de 80 ans(6)."

Cette série de questions essayant de délimiter sémantiquement la notion de personne âgée pourrait se décupler indéfiniment, tant au regard des personnes interrogées que des intérêts qu’elles défendent. Cette catégorie inclassable n’a donc pas vu de cadre juridique donné par le législateur au cours de ces dernières années, créant ainsi, soit une insécurité juridique dans l’application des nouvelles mesures et outils réservés aux personnes âgées, soit une certaine incohérence lorsque, pour certains dispositifs, le contour fût donné sur l’âge et pour d’autres, sur la dépendance.

La loi du 1er septembre 1948 avait inscrit une des premières mesures de protection des locataires Hlm avec le droit au maintien dans les lieux. La loi MOLLE est venue compléter cet outil en précisant que les cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux ne s’appliquaient pas aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans. C’est l’aspect humain qui avait guidé l’écriture de ce régime dérogatoire : exiger de partir à une personne âgée, très attachée à son logement, où elle a probablement vu grandir ses enfants, pouvait être vécu douloureusement, sans compter les contraintes liées à l’organisation d’un déménagement. Sauf que cette mesure ne facilite pas, en pratique, la rotation du parc et la libération des grands logements par des personnes âgées et isolées pour l’attribution à des familles nombreuses. C’est ainsi que la plupart des organismes Hlm ont mis en place des politiques et des outils de permutation en inter et/ou intra-bailleurs. Par exemple, l’Aorif, en partenariat avec plusieurs organismes d’Île-de-France, a dernièrement instauré une bourse du logements(7) afin de faciliter la mobilité du parc par l’échange de logements entre locataires Hlm.

Quelques années plus tard, le législateur consacra une loi à l’adaptation de la société au vieillissement de la population(8). C’est ainsi qu’apparurent, dans la loi du 6 juillet 1989(9) relative aux rapports locatifs, les travaux d’adaptation du logement pour les personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Par principe, le bailleur peut interdire des travaux réalisés par son locataire lorsqu’ils constituent des transformations et non des aménagements du logement(10). Depuis le 1er octobre 2016, les travaux figurant sur la liste limitative du décret n° 2016-1282 du 29 décembre 2016 peuvent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) par le locataire auprès de son bailleur. Au-delà de deux mois (quatre mois avant la loi ÉLAN), le silence gardé par le bailleur vaudra acceptation et il ne pourra alors plus exiger la remise en état des lieux lors du départ de son locataire.

Avec la loi ÉLAN, le législateur consacre deux dispositifs qui avaient été utilisés à plus ou moins grande échelle par le réseau des associations et certains organismes Hlm : la cohabitation intergénérationnelle et l’habitat inclusif.

Par la "cohabitation intergénérationnelle solidaire", tout locataire du parc Hlm, âgé de soixante ans ou plus, et après en avoir informé au préalable son bailleur(11), peut désormais sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans et ce, moyennant une contrepartie financière modeste(12). La durée du contrat et la contrepartie financière seront librement fixées par les parties avec, comme seule limite, que le coût de la ou des pièces principales sous-louées soit calculé au prorata du loyer et des charges, rapporté à la surface habitable du logement(13). En complément, la personne de moins de trente ans pourra réaliser des menus services pour la personne âgée de plus de soixante ans, sans but lucratif ni aucun lien de subordination. Chacune des parties pourra décider de mettre fin au contrat avec un délai de préavis fixé à un mois. Un arrêté paraîtra dans les prochaines semaines afin de déterminer le cadre général et les modalités pratiques de ce dispositif. La cohabitation intergénérationnelle existe depuis plusieurs années et avait été portée, dans certains territoires, par des associations spécialisées et des organismes Hlm. Même si les bailleurs ne sont pas les premiers acteurs de ce dispositif voulu par le législateur, un partenariat pourra être mis en place avec les associations afin de faciliter l’information de ce dispositif auprès des locataires âgés d’au moins soixante ans.

L’habitat inclusif est un mode d’habitation regroupé et mixte permettant à des personnes handicapées ou des personnes âgées de vivre ensemble, entres elles ou avec d’autres personnes qui ont choisi ce mode d’habitat partagé. Cet habitat s’articule autour d’un projet de vie sociale et partagée qui sera défini par un cahier des charges national(14). À la différence des autres outils, l’habitat inclusif est ouvert aux personnes âgées mais sans que le législateur n’en ait défini les contours juridiques. Il appartiendra donc au pouvoir réglementaire de le faire. Cette définition sera d’autant plus importante car elle permettra d’obtenir le forfait pour l’habitat inclusif ouvert qu’aux personnes âgées en perte d’autonomie. Un décret et un arrêté devront paraître également dans les prochaines semaines.

Au-delà de ces nouveaux modes d’habitat, des nouvelles compétences ont été consacrées par le législateur pour les organismes Hlm, facilitant ainsi le développement de la Silver économie. Des services d’animation sociale, de veille, d’aide aux démarches en faveur des locataires personnes âgées pourront être mis en place. Cependant, cette activité devra répondre à des besoins non satisfaits ou insuffisamment satisfaits par le marché et être réalisée par une filiale ou avec une comptabilité distinguant son résultat de celui des activités du SIEG(15).

Certes, un nouvel élan a été donné (encore une fois) à la politique d’adaptation du logement en faveur des personnes âgées mais l’état du droit est toujours en pleine évolution. Les outils sont encore au stade de l’étude et seule la pratique pourra démontrer leur efficacité.

(1) Yves Gineste et Jacques Pelissier, "Humanitudes. Comprendre la vieillesse, prendre soin des hommes", Paris, 2007, Armand Collin, p. 60.
(2) Loi n° 2015-1776 relative à l’adaptation de la société au vieillissement de la population (dite "ASV") du 28 décembre 2015.
(3) Loi n° 2018-1021 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite "ÉLAN") du 23 novembre 2018.
(4) Plusieurs écrits littéraires démontrent en effet que lorsque les Grecs avaient une espérance de vie oscillant entre 60 et 70 ans, les Romains avaient une espérance de vie moyenne de 40 ans. Outre ces écrits littéraires, qui peuvent parfois relever plus de la mythologie que de la science, des études scientifiques du XXIe siècle auraient démontré que l’espérance de vie à cette époque, pour les Grecs ou les Romains, étaient de 40,2 ans pour les hommes et 30,7 ans pour les femmes (étude de l’anthropologue américain J.-L. Angel).
(5) Autonomie Gérontologie Groupes Iso-Ressources.
(6) Muriel Boulmier, "Arrêtez de nous prendre pour des vieux ! Coup de gueule contre 10 idées reçues sur le vieillissement", Balland, 2013, p. 19.
(7) www.echangerhabiter.fr.
(8) Loi ASV du 28 décembre 2015.
(9) Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
(10) Pour aller plus loin, cf. article "Modification de la chose louée en cours du bail", Actualités Habitat n° 1090 du 30 novembre 2018.
(11) Il s’agit ici d’une simple information et non d’une autorisation donnée par le bailleur.
(12) Article 117 de la loi ÉLAN – art. L. 118-1 du CASF, art. L. 631-17 à -19 du CCH et L. 442-8-1 du CCH.
(13) Article L. 442-8-1 du CCH.
(14) Article 129 de la loi ÉLAN, art. L. 281-1 à L. 281-4, L. 149-1, L. 14-10-4, L. 233-1-1, L. 233-3-1 et L. 233-4 du CASF.
(15) Il s’agit des Services d’intérêt économique général – pour aller plus loin, cf. "Guide pratique de répartition des charges et des produits : activités SIEG et activités hors SIEG".

Thèmes : Lois de portée générale - ÉLAN - Gestion locative.

Contact : Julie Molla, Conseiller juridique, Direction juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org

Avec la loi ÉLAN, le législateur consacre deux dispositifs déjà adoptés par des associations et organismes Hlm : la cohabitation intergénérationnelle et l’habitat inclusif.