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Une activité soutenue mais des inquiétudes pour l’avenir AH

L’Assemblée générale des Coop’Hlm, qui s’est déroulée les 16 et 17 mai, à Paris, a permis d’évoquer les enjeux actuels à relever par les coopératives, dans un contexte de transformation du paysage du logement social et de disparition des outils fiscaux favorisant l’accession à la propriété.

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2017 restera une année marquante dans l’histoire des Coopératives Hlm, avec un double visage : des résultats en nette progression, dans un contexte plus qu’incertain. L’activité des 165 Coop’Hlm est restée soutenue, avec la production de 8 000 logements (+ 14% en un an), dont 75% en accession sociale sécurisée. Les mises en chantier en accession sociale (VEFA et PSLA) progressent de 3% avec 4 567 logements, dont un tiers en maisons individuelles. Avec 4 300 nouveaux ménages propriétaires de leur logement, l’activité commerciale augmente fortement (+ 20%), profitant principalement à des ménages aux revenus inférieurs aux plafonds du logement social.

Si l’accession sociale à la propriété reste la vocation historique des coopératives, leur pluriactivité a occupé une large partie des débats, alors que le projet de loi ÉLAN est en cours de discussion. Marie-Noëlle Lienemann s’est félicitée que les Coop’Hlm aient échappé à l’obligation de regroupement imposée par l’État. Sur ce point, la Fédération réaffirme sa conviction qu’une "biodiversité" du Mouvement Hlm est nécessaire, en promouvant des formes coopératives de regroupement et pas seulement des "groupes" d’organismes.

Les Coop’Hlm souhaitent protéger la faculté d’exercer leurs trois activités : l’accession sociale, le locatif social et la gestion immobilière. 30 % des coopératives cumulent deux activités et 4% les trois, tandis que 56 % d’entre elles concentrent leurs efforts sur une activité unique. Celle de syndic de copropriété est exercée par certaines coopératives, qui gèrent 79 500 lots principaux au sein de 2 455 copropriétés (+ 7% par rapport à 2016). Une activité qui devrait se développer encore au cours des prochaines années, avec le probable essor de la vente Hlm.

Les chiffres de la production locative repartent également à la hausse, avec 1 934 logements locatifs sociaux produits, dont 30% dans le cadre de financements PLAI. Plus de 75 730 logements familiaux sont gérés par des coopératives, dont 83% de logements collectifs et plus d’un sur quatre situé en zone Anru ou QPV.

Les Coop’Hlm ont également investi 58 M€ dans la réhabilitation de leur parc l’an dernier, concernant près de 34 500 logements. 5 073 logements devraient faire l’objet d’une rénovation énergétique au cours des trois prochaines années, pour un budget estimatif de 102 M€. Les démarches d’innovation se poursuivent, tel que l’habitat participatif, qui s’inscrit désormais comme un mode de production et de commercialisation alternatif.

Cahier de doléances

L’inquiétude est grande concernant la capacité des Coop’Hlm à continuer de produire une offre de logements abordables, alors que se prépare la réorganisation du tissu, suite aux impacts fiscaux et financiers introduits par la loi de Finances 2018. Le coût de la réduction de loyer de solidarité (RLS), d’environ 6,7 M€ en 2018, est estimé à 23 M€ en cumul sur trois ans, soit 10% du potentiel financier des coopératives concernées. "Nous n’avons pas bien compris pourquoi, alors que les besoins en matière de logements sont considérables dans notre pays, en particulier pour les plus modestes (…), le Mouvement Hlm se retrouvait prélevé d’1,5 milliard d’euros, s’interroge la présidente de la Fédération. (…) J’ai entendu Monsieur Denormandie nous expliquer que la baisse des APL avait été une erreur. Aujourd’hui, la loi est votée, mais des plaies vives demeurent." Et d’enfoncer le clou en regrettant que les mesures de compensation à la baisse des ressources des organismes Hlm soient depuis devenues "des mesures d’accompagnement". Plus grave, pour les Coop’Hlm, l’avenir de l’accession sociale sécurisée est aussi menacé, du fait de la réduction du PTZ et de son extinction programmée en 2020 pour 93% des communes. "Si les décisions annoncées se concrétisaient, certains territoires ne bénéficieraient plus d’outils publics pour l’accession sociale à la propriété (…). Nous sommes déterminés à agir contre cette fracture territoriale, en restaurant le PTZ dans les zones B2 et C. On pourrait au moins le rouvrir pour les bénéficiaires du PSLA", propose Marie-Noëlle Lienemann. Tout comme les prêts de haut de bilan, dont les coopératives ne bénéficient plus cette année. Marie-Noëlle Lienemann demande à Jacques Mézard de négocier avec Action Logement afin que l’accession sociale soit de nouveau soutenue par ces prêts dès 2019.

Sur l’enjeu de mixité sociale, l’ancienne ministre du Logement rappelle que les opérations d’accession sociale en zone Anru permettent souvent de consolider la présence de familles issues du quartier, et d’être "l’un des piliers de la mixité en secteur de renouvellement urbain". À ce sujet, elle insiste pour que "les choses se fassent vite et que soient plus clairement indiquées les primes d’accession sociale dans les programmes de renouvellement urbain". Par ailleurs, pour être partie prenante du plan national Action cœur de ville, elle réitère sa demande de création d’un PSLA dans l’ancien.

Si le projet de loi ÉLAN prend en compte les spécificités des Coop’Hlm, certains points de blocage demeurent, en particulier la filialisation des activités hors SIEG (services d’intérêt économique général) qui va à l’encontre de la réglementation européenne. "Celle-ci stipule que les SIEG ont le droit de compter un seuil d’actions hors du périmètre initial, à la condition que la comptabilité soit distincte, car ces activités sont soumises à l’impôt sur les sociétés", rappelle-t-elle. L’activité de syndic de copropriété serait durablement impactée si le texte devait être voté en l’état.

Autre demande des coopératives, celle de pouvoir accompagner les accédants dans l’élaboration de leur plan de financement en étant agréées intermédiaires en opérations de banque (IOBSP). "Tous les promoteurs y ont droit, mais pas les promoteurs Hlm", s’insurge la présidente.

Des réponses, peu d’annonces

Jacques Mézard salue, en préambule, "la modernité du modèle coopératif pour répondre aux évolutions sociétales actuelles, qui a su créer un lien très fort avec les territoires".

Sur les incompréhensions issues de la loi de Finances, le ministre rappelle qu’il sait "combien le monde Hlm a été perturbé par les décisions prises par le gouvernement." Évoquant "un monde de profonde transformation sociétale et technologique, des évolutions auxquelles nos sociétés n’étaient pas préparées", il estime que "dans ce contexte, les résistances sont normales", et précise que la volonté du gouvernement "n’est pas de détruire le monde du logement social, ni de le mettre entre les mains du monde capitalistique, mais de faire en sorte qu’il soit en capacité de se transformer et d’évoluer. (…) Il ne s’agit pas d’imposer des fusions, mais de réaliser des regroupements, des mutualisations, en laissant la possibilité aux structures d’exister avec leur gouvernance, précise-t-il. Il n’est pas concevable que des départements ne comptent aucune structure Hlm, car il est indispensable de maintenir un lien de proximité entre le monde Hlm et les territoires."

Interpellé par Marie-Noëlle Lienemann sur les ventes de logements sociaux, le ministre indique "qu’il ne s’agit pas d’un sujet nouveau. En 2009, des décisions gouvernementales avaient ainsi été prises sur ce point, avec un objectif chiffré de 40 000 logements par an." Il rappelle cependant la nécessité de protéger les droits des locataires pour éviter toute spéculation.

Sur l’enveloppe des prêts de haut de bilan dédiée à l’accession sociale, Jacques Mézard annonce "avoir entendu le message". "Nous devrions parvenir à nos fins", estime-t-il. Et d’annoncer qu’il proposera "des simplifications et des accélérations au président de la République et au Premier ministre" concernant le NPNRU.

La Fédération a prévu de lui remettre, mi-juin, un mémorandum sur les points de blocage subis par les coopératives. Rendez-vous est donné à Jacques Mézard au prochain Congrès Hlm afin de "résoudre ces difficultés".

 

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La présidente, Marie-Noëlle Lienemann, avec les représentants des quatre lauréats des Trophées des opérations Remarquables. ©THVALLIER

Quatre Coop’Hlm récompensées aux Trophées des opérations remarquables

Douze opérations ou actions innovantes, réalisées ou achevées au cours de l’année, ont été présentées. Quatre d’entre elles sont récompensées :

  • Trophée Originalité des usages : Savoisienne Habitat, pour la résidence L’Excelsior, à Saint-Jeoire-Prieuré (73) : 24 appartements répartis dans deux résidences intergénérationnelles, une résidence locative orientée vers une population senior, avec une salle commune d’activités et une bibliothèque partagée, et une résidence mixte en accession à la propriété (PSLA), orientée vers les jeunes ménages et intégrant un pôle médical de 300 m2.
  • Trophée Performance : La Maison pour tous, pour l’opération Les Villas des Fragrances, au Grau-du-Roi (30), un lotissement de douze villas individuelles sur pilotis, en accession sociale à la propriété, construites entre mer et étang, avec des mesures spécifiques pour limiter les risques d’inondation.
  • Trophée Coopération et participation citoyenne : Habitat de l’Ill, pour "Lieu Commun", à Strasbourg (67), 15 logements locatifs sociaux conçus dans une démarche participative avec les futurs locataires et favorisant la vie collective.
  • Trophée Ouverture et accessibilité : La Maison Familiale de Provence (groupe Valophis), pour la pension de famille Sainte-Catherine à Nice (06), qui accueille et offre une réadaptation sociale à des femmes victimes de violences conjugales ou familiales, accompagnées éventuellement de leurs enfants, au sein de 20 logements neufs en PLAI et dans le cadre d’une acquisition-amélioration.

En savoir plus : un hors-série d’Actualités Habitat, publié cet été, reviendra sur les douze opérations présentées cette année.