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Une copropriété en deux temps pour la vente Hlm ? AH

Prévue par la loi ÉLAN, l’ordonnance relative à la vente de logements appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré à des personnes physiques, avec application différée du statut de la copropriété, a été publiée au Journal officiel du 8  mai. Quid de ce dispositif novateur, conçu pour "organiser une transition de l’acquéreur" vers le statut de copropriétaire, dont la décision de mise en œuvre appartiendra aux organismes concernés.

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Dans le cadre des mesures des pouvoirs publics destinées à "permettre le développement de la vente de logements sociaux", la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ÉLAN) a habilité le gouvernement à prendre des dispositions par voie d’ordonnance, dans les six mois de sa publication, afin de prévoir la possibilité d’une application différée du statut de la copropriété pour les immeubles de logements sociaux mis en vente. C’est chose faite avec la parution au Journal officiel du 8 mai 2019 de l’ordonnance n°2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété, qui sera complétée par un décret en précisant les modalités d’application, avant son entrée en vigueur, le 1er janvier 2020. Ce dispositif tout à fait novateur sera donc réservé aux copropriétés issues de la vente Hlm, les organismes Hlm vendeurs étant libres d’y recourir ou non. Les parties communes et les éléments d’équipement communs sont en quelque sorte maintenus dans le patrimoine du bailleur social, ce qui a pour conséquence qu’il en conserve la charge, notamment d’un point de vue financier. L’accédant a, quant à lui, un statut "intermédiaire" entre celui de locataire et celui de copropriétaire, pour ce qui a trait aux dépenses relatives à ces parties communes et éléments d’équipement communs.

Avant d’apprécier, dans quelques années, la mise en œuvre de ce nouveau dispositif par les organismes Hlm, sa présentation s’impose.

 

Le différé concerne nécessairement tout l’immeuble et par conséquent tous les lots. 

 

Faculté de différer l’application du statut de la copropriété lors de la vente d’immeubles de logements sociaux

L’organisme Hlm mettant en vente des logements dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété, devra s’interroger, préalablement à la première vente, sur la possibilité et l’opportunité, de ne pas basculer immédiatement dans le statut de la copropriété. En effet, l’ordonnance du 7 mai 2019 lui donne la faculté de reporter cette entrée dans le monde de la copropriété, parfois redoutée, que ce soit par le bailleur social qui devient copropriétaire dans l’immeuble autrefois "maîtrisé" en totalité, par les primo-accédants voire par la collectivité locale sur le territoire duquel se situe l’ensemble immobilier concerné.

Ainsi, le contrat de vente d’un logement situé dans un tel immeuble, pourra prévoir un transfert différé de la propriété de la quote-part des parties communes attachée à un ou plusieurs lots objets dudit contrat. Ce différé est envisageable dans le cadre d’un contrat de vente d’un logement entre un organisme Hlm et une personne physique. Les parties communes visées par le texte sont situées dans un immeuble destiné à être soumis à la loi du 10 juillet 1965(1) relative à la copropriété : ce dispositif n’est donc pas applicable dans l’hypothèse de parties communes et éléments d’équipement communs gérés par une association syndicale libre (ASL) ou une association foncière urbaine libre (AFUL) par exemple.

Une association syndicale de propriétaires, telle qu’une ASL, dont le régime juridique est défini par une ordonnance du 1er juillet 2004(2), ne doit pas être confondue avec le statut de la copropriété régissant la situation "d’un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables" (cf. article 1er de la loi du 10 juillet 1965 sus-visée).

Le différé mentionné dans le contrat de vente pourra être prévu pour un délai de dix ans maximum à compter de la mise en copropriété de l’immeuble, c’est-à-dire à partir de la première vente d’un lot. L’organisme Hlm vendeur est donc libre de choisir une durée moindre et adaptée au projet le conduisant à faire le choix d’une application différée du statut de la copropriété pour cet immeuble.

La date du transfert de la propriété de la quote-part des parties communes doit être indiquée dans l’acte de vente et s’impose pour toutes les autres ventes consenties ultérieurement, pour les lots situés dans ce même immeuble. Le différé concerne nécessairement tout l’immeuble et par conséquent tous les lots. La phase transitoire prend fin en même temps pour tous les accédants qui deviennent tous, et simultanément, "pleinement" copropriétaires.

Dans le cadre de copropriétés issues de la vente Hlm, l’accédant d’un logement ne sera donc pas nécessairement propriétaire immédiatement de la quote-part des parties communes attachée à sa partie privative.

 

N’étant plus "pleinement" propriétaire de l’immeuble, la liberté d’intervention de l’organisme Hlm est encadrée. 

 

Une copropriété en deux temps ou un démembrement temporaire de copropriété ?

Ainsi, par dérogation aux dispositions légales relatives aux définitions du régime de la copropriété et du lot de copropriété, l’immeuble ne sera "pleinement" soumis au statut de la loi de 1965 qu’à partir de la date précisée dans les actes de vente.

Toutefois, lors de la mise en vente et de la commercialisation de l’immeuble, il conviendra de préparer ce passage et d’établir notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble.

En effet, lors de la conclusion de la vente d’un logement, l’obligation légale relative à la mention de la superficie des parties privatives (article 46 de la loi de 1965) ainsi que les dispositions des articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division de l’immeuble sont applicables.

Il appartiendra à l’organisme Hlm de faire constater par acte authentique, publié au fichier immobilier, le transfert de la propriété de la quote-part des parties communes. Ce transfert aura pour conséquence la mise en place de tous les organes de la copropriété, le syndicat des copropriétaires est constitué et immatriculé à compter de cette date.

L’ordonnance précise que "l’assemblée générale des copropriétaires est mise en place à l’initiative de l’organisme".

 

L’accédant bénéficie d’un "droit d’usage réel" des parties communes et des équipements communs de l’immeuble pendant la période transitoire.   

 

Droits et obligations de l’organisme Hlm vendeur et de l’accédant pendant la période de différé

Durant toute la période transitoire, au regard des parties communes et éléments d’équipement communs, l’organisme Hlm et les accédants conservent un statut proche de celui préexistant à la mise en vente de l’immeuble de logements locatifs.

En effet, l’entretien et la conservation des parties communes et équipements communs incombent au bailleur social vendeur. Par conséquent, il en assume les dépenses, y compris celles d’amélioration, le cas échéant. La gestion des parties communes de l’immeuble ne peut être confiée à une association syndicale libre (ASL) ou à une association foncière urbaine libre (AFUL) pendant cette période.

N’étant plus "pleinement" propriétaire de l’immeuble, la liberté d’intervention de l’organisme Hlm est encadrée :

  • "il ne peut prendre de décision portant atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance des parties communes et de celles de chacun des lots, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété" ;
  • "il fait une présentation annuelle, à l'ensemble des acquéreurs, de la gestion des parties communes et des équipements communs, des travaux qu'il envisage de réaliser sur ces mêmes parties et équipements et leur coût prévisionnel".

L’organisme Hlm doit ainsi notamment rendre compte à l’accédant propriétaire d’un logement dans l’immeuble et futur copropriétaire. Or ce dernier doit supporter, y compris dans son logement, la réalisation de travaux :

  • nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
  • de mise en conformité avec des normes de salubrité et de sécurité ;
  • rendus obligatoires par des dispositions légales ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique notifié à l’organisme Hlm.

Il ne peut s’y opposer si les circonstances l’exigent, et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance du logement n’en soient pas altérées durablement.

Sauf urgence, les travaux nécessitant un accès au logement doivent lui être notifiés au moins huit jours avant leur réalisation, et il lui est reconnu un droit à indemnité en cas de préjudice en raison d’un trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de dégradations.

L’accédant bénéficie donc d’un "droit d’usage réel" des parties communes et des équipements communs de l’immeuble pendant cette période transitoire, et participe financièrement à leurs charges, selon des modalités qui seront précisées par un décret en Conseil d’État.

Il doit verser à l’organisme Hlm vendeur une contribution aux charges, en contrepartie :

  • des services rendus liés à l'usage des parties communes et des équipements communs ;
  • des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les parties communes et les équipements communs ;
  • des services rendus liés à l'usage des différents éléments du logement, y compris dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat.

La liste des charges auxquelles l’acquéreur contribue, et leurs modalités de paiement, seront définies par le décret sus-visé.

L’accédant est donc dans une situation assez comparable et proche de celle du locataire qui doit supporter certains travaux et payer des charges liées à l’usage et à la jouissance des parties communes de l’immeuble.

En cas de ventes successives d’un même logement pendant cette période, le nouveau propriétaire se substitue de plein droit au cédant. Ainsi, les accédants ne sont pas, ou ne sont plus, locataires de leur logement mais pas encore stricto sensu "copropriétaires" dans leur immeuble.

Par le différé du transfert de propriété de la quote-part des parties communes, il est créé un nouveau « droit d’usage réel » au bénéfice de l’accédant, ainsi qu’un rapport hybride entre le bailleur social, vendeur des logements, et les acquéreurs « futurs copropriétaires » dans un immeuble déjà divisé en lots, mais pas encore en lots « de copropriété ».

Ce dispositif a été conçu pour "favoriser l’accession sociale à la propriété" et "organiser une transition de l’acquéreur" vers le statut de copropriétaire. Pendant cette phase transitoire, il pourra ainsi "se familiariser avec le régime juridique de la copropriété, tout en échappant à certaines de ses contraintes, notamment financières puisqu’il ne contribue pas au paiement des charges les plus importantes liées à la conservation de l’immeuble (ravalement, réfection de toiture, etc…)"(3). Ce peut être un moyen pour sécuriser ces copropriétés et éviter tout risque de dégradation.

L’organisme Hlm assume la gestion et la charge financière des parties communes, ce qui sera sans nul doute un élément important dans l’équilibre financier de l’opération de vente du patrimoine concerné. Cette faculté pourra être exercée au cas par cas, selon des critères différents, en fonction des caractéristiques propres à chaque immeuble (profil des occupants et des accédants, état du bâti, attentes de la collectivité, etc.).

La pratique dira quelle appétence les bailleurs sociaux auront pour ce mécanisme, et quelles seront les situations où cela paraîtra, le cas échéant, opportun de le mettre en œuvre. Il conviendra alors d’apprécier, le moment venu, si les objectifs annoncés auront été atteints.

Thème : Copropriété différée.
Contact : Gaëlle Lecouëdic, Conseiller juridique, Direction juridique et fiscale ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél : ush-djef@union-habitat.org

(1) Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
(2) Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
(3) Rapport au président de la République relatif à l‘ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété (JORF du 8 mai 2019).