À la demande de l’USH et de la Caisse des Dépôts, l’association européenne du logement social, Housing Europe, a réalisé un état des lieux des pratiques et retours d’expériences sur la vente de logements sociaux dans dix pays européens choisis en raison de leurs profils socio-économiques et de la diversité de leurs politiques nationales de vente. Ce panorama a fait l’objet d’une publication, en juillet, dans la collection Éclairages de la Banque des Territoires.
L’analyse des acquéreurs de logements sociaux permet de classer les pays en plusieurs groupes (voir tableau), selon que les organismes choisissent ou non le patrimoine à vendre ; que les produits des ventes leur reviennent ou non ; qu’ils privilégient les ventes aux locataires ou aux investisseurs ; que les prix de vente soient ou non décotés…
La publication revient également, de manière didactique, sur les trois dispositifs de vente pratiqués. Le “droit à l’achat” (right to buy) permet au locataire d’acheter son logement et le bailleur est obligé de s’y soumettre. Cette obligation légale a été instituée en 1980 en Grande-Bretagne qui a, depuis, vendu 2,6 millions de logements sociaux à leurs occupants ou transféré à des associations de logement indépendantes.
Le “droit à la vente” (right to sell) permet au bailleur social de vendre, s’il le souhaite, une partie de son patrimoine et le locataire ne peut pas obliger un organisme à lui vendre, pas plus qu’il n’est obligé d’accepter l’offre d’achat. “Cette logique de vente s’applique dans les systèmes où les organismes, principalement de droit privé, jouissent d’une relative indépendance aux pouvoirs publics”, observe Housing Europe. C’est le modèle des Pays-Bas et de la France. Deux pays où, notent les auteurs, “la cession de logements est envisagée pour engager la transformation des modèles de financement du logement social, afin qu’ils s’appuient de moins en moins sur les aides publiques directes, et de plus en plus sur l’autofinancement issu des recettes d’exploitation et des produits de cession”.
Le troisième type de vente, observé en Allemagne, consiste en la vente en bloc de logements sociaux au profit de personnes morales, telles que des investisseurs privés institutionnels de court terme (fonds de capital-risque, fonds d’investissement spéculatifs, etc.) et de long terme (foncières cotées, fonds de pension, sociétés d’assurances, etc.) qui gèrent l’épargne de ménages, d’entreprises et des États, selon des critères de rentabilité. Un million de logements sociaux a ainsi été vendu entre la fin des années 1990 et la fin des années 2000. “La privatisation en bloc de la majeure partie du parc public de logements locatifs a conduit à la forte attrition du parc social dans un contexte de pénurie croissante de logements abordables, et a réduit les leviers de régulation des marchés fonciers et immobiliers”, met en garde Housing Europe.
D’une manière générale, “le logement social joue désormais un rôle plus résiduel dans la majorité des pays européens suite à des réformes favorables à l’essor du secteur immobilier marchand et à l’accession à la propriété individuelle”, observent les auteurs. Il est sans doute trop tôt pour conclure que c’est le sens de l’Histoire.
Pour en savoir plus : Dossier de la recherche : "La vente Hlm" (2020-2023)
