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Webinaire : développer l'activité de syndic social, enjeux économiques et organisationnels AH

Un quart des organismes Hlm exerce déjà une fonction de syndic social de copropriété et cette activité est amenée à s’imposer avec le développement de la vente Hlm, de l’accession sociale et de l’acquisition de logements locatifs sociaux en VEFA à d’autres maîtres d’ouvrage. Un webinaire organisé le 17 juin par l’USH a fait le point sur les enjeux économiques et organisationnels à identifier avant de se lancer.

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"Aujourd’hui, 160 organismes Hlm exercent une fonction de syndic social en France, gérant au total 150 000 lots de copropriétés", a indiqué Chrystel Gueffier-Pertin, conseillère accession, vente Hlm et copropriété, à l’USH, en introduisant le webinaire sur le thème "Développer l’activité de syndic social : les enjeux économiques et organisationnels".

Pour autant, il n’y a pas de modèle type économique, ni organisationnel. Tout est affaire de stratégie, mais aussi des volumes de lots gérés et de portefeuille patrimonial. Les copropriétés peuvent être composées de bâtiments neufs issus de l’accession sociale, d’anciens immeubles Hlm vendus à leurs occupants, mais aussi de logements locatifs sociaux achetés en diffus ou encore de portage de copropriétés dégradées.

Concernant l’organisation, l’organisme a le choix entre trois modes : internaliser la fonction de syndic, avec un service dédié plus ou moins étoffé ; mutualiser la fonction de syndic avec d’autres organismes dans le cadre d’un GIE ; s’appuyer sur une filiale spécialisée. C’est le cas de la Coop Promopyrène, filiale dédiée de l’ESH Promologis, elle-même adossée au groupe Action Logement et à la Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées.

Continuité de services après la vente

"Ne pas être au cœur de notre ESH permet une transparence envers les propriétaires qui peuvent être d’anciens locataires de Promologis", souligne Marie-Sophie Sentenac, directrice générale de Promopyrène. La Coop gère en effet les copropriétés issues de la vente réalisée par sa maison mère aux locataires. Elle gère également, dans le neuf, celles résultant de l’accession à la propriété. Dans un cas comme dans l’autre, Promologis s’inscrit dans une "continuité de services" auprès de ses clients, insiste Marie-Sophie Sentenac.

Créée dans les années 70, la fonction de syndic de la Coop Keredes est quant à elle "intimement intégrée à son activité promotion" vieille, elle, de 120 ans. "Nous considérons que, pour accompagner nos clients durant tout leur parcours résidentiel, nos métiers ne doivent plus se pratiquer en silots", défend Vincent Renault, directeur général adjoint de Keredes Gestion. La stratégie de la Coop bretonne s’appuie également sur son an-crage territorial. "Nous sommes un trait d’union entre les collectivités locales, les promoteurs privés, les bailleurs sociaux et privés", rapporte-t-il.

 

Un métier de proximité qui nécessite d’être sur le terrain au contact des copropriétaires.

 

Combinaison d’activités marchandes et conventionnées

La décision d’intégrer une fonction de syndic au sein de l’ESH 1001 Vies Habitat a été mûrement réfléchie. Lorsqu’en 2017 fusionnent Logement Français, Logement Francilien et Coopération & Famille, la question se pose du maintien de l’activité de syndic développée par cette dernière dans les années 60, sachant qu’un tiers du parc de logements locatifs sociaux en copropriétés du groupe était géré par un syndic extérieur. L’activité était loin d’être rentable. Mais les tarifs, très bas (110 euros H.T. du lot quand le marché classique en Île-de-France tourne plutôt autour de 250-325 euros H.T. du lot), laissaient entrevoir des marges de progrès pour ne plus être déficitaire et l’occasion, pour l’ESH, de diversifier ses activités. Un équilibre qui "combine activité marchande et activité conventionnée", résume Hervé Leservoisier, aujourd’hui directeur syndics du groupe. Son équipe, renouvelée et professionnalisée, propose des tarifs à 186 euros H.T. du lot. Et désormais, "le modèle économique du syndic est intégré à la stratégie de développement du bailleur social", notamment dans le cadre des ventes Hlm.

Des coûts de gestion hétérogènes

Interrogés sur les coûts moyens de gestion pour parvenir à la rentabilité financière de l’activité de syndic social, les participants au webinaire ont tous mis en avant la grande hétérogénéité des situations, et notamment du patrimoine. Jennifer Fantino, responsable des activités de la Coop Gexio (groupe Essia), rapporte que dans l’Essonne, le prix moyen tourne autour de 180 euros H.T. du lot dans l’ancien et de 190 euros H.T. dans le neuf où il nécessite une présence plus accrue. Chaque copropriété étant différente - selon son degré de dégradation, le fait qu’elle était ou non propriété de l’organisme auparavant… - Vincent Renault suggère d’"ajuster les tarifs en fonction du temps passé et à l’administration de gestion du programme immobilier".

Pour Hervé Leservoisier, "il n’y a pas de bon ratio, la politique tarifaire doit s’appuyer sur une politique de coût de l’organisation".

Sébastien Catel, aujourd’hui chef du service syndic de copropriété chez Erilia, (groupe BPCE), a autrefois travaillé en cabinet privé. De cette double expérience, il tire la conviction qu’un syndic social cherche certes la rentabilité, mais que cette mission est "au moins aussi importante que le service rendu". C’est d’ailleurs ce qui le différencie du syndic privé.

Des valeurs communes

Sébastien Catel insiste sur le temps passé à accompagner les anciens locataires à passer au statut de propriétaire, "souvent le rêve de sa vie". Il rêve quant à lui à la création d’un label national "syndic social" qui s’appuierait sur des valeurs communes, par exemple, sur la manière de vendre et de gérer des copropriétés, ou encore sur le mode de management des équipes. Un label qui permettrait de déterminer des valeurs partagées par tous les syndics Hlm pour construire un socle et envisager une stratégie commune pour mailler le territoire avec des intervenants labellisés. Ce label serait également un élément de différenciation pour concurrencer les syndics privés qui mettent en place des "pôles sociaux" qu’ils pensent rentables au prix d’un “essorage” de leurs salariés.

"Un gestionnaire dans le privé peut gérer jusqu’à 70 copropriétés, ce qui est très exagéré", confirme Alain Papadopoulos, formateur Afpols et secrétaire général de l’association QualiSR. Il conseille, quant à lui, de s’en tenir à un volant de 50 copropriétés maximum, sachant qu’il faut compter deux réunions d’assemblée générale de copropriétaires par an, sur des horaires extra-familiaux. "C’est la complexité d’une copropriété qui détermine le temps passé, et donc le portefeuille qui peut aller de 30 à 100", nuance Marie-Sophie Sentenac. Et aussi les temps de trajets de l’une à l’autre, ajoute Jennifer Fantinos. Tous s’accordent à dire que c’est un métier de proximité, qui nécessite d’être sur le terrain au contact des copropriétaires.

Un marché du travail très tendu

La prise en compte de cette complexité dans la charge de travail peut être un argument de recrutement envers des professionnels exerçant aujourd’hui chez des syndics privés. Sur ce marché du travail extrêmement tendu, un organisme Hlm ne peut pas aligner les mêmes rémunérations. Pour lutter contre ce que Marie-Sophie Sentenac n’hésite pas à appeler "le dumping des salaires", les organismes peuvent aussi compter sur l’aspiration à un métier qui met en avant les valeurs humaines, la mise en place en 2021 d’un référentiel métier et d’un parcours formation, ou encore sur la dématérialisation progressive d’une partie des AG permettant aux gestionnaires de syndics sociaux de mieux concilier vie professionnelle et vie personnelle. Ce dernier argument, inimaginable il y a encore trois mois, résonne autrement depuis que la distanciation sociale imposée par la crise sanitaire a montré que la digitalisation des AG était possible.

 

L’USH en ordre de marche

Pour développer l’accompagnement des organismes Hlm à la mise en place de l’activité de syndic, l’USH étoffe son expertise sur la base d’une grande étude nationale. Elle disposera ainsi d’un état des lieux de toute l’offre proposée par les organismes et des initiatives reproductibles. Sur cette base, l’USH mènera une analyse prospective permettant de mesurer les enjeux de développement de l’activité ; identifier le modèle cible d’un syndic social et les conditions de sa mise en œuvre ; accompagner les organismes dans leurs réflexions stratégiques. L’USH s’appuiera également sur cette étude-action pour affiner son propos et peser dans les décisions réglementaires. Dans le cadre de la rédaction de l’ordonnance réformant la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, "nous pourrions proposer des spécificités pour le Mouvement Hlm sur les fonctions de syndic social, comme nous l’avions fait dans la loi ÉLAN pour les ventes Hlm", a indiqué Cécile Chopard. La responsable du département des Politiques patrimoniales à l’USH fait ici référence à l’ordonnance du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes Hlm à des personnes physiques, avec application différée du statut de la copropriété(1) pour organiser une transition progressive vers le statut de copropriétaire pour l’acquéreur, l’organisme Hlm assumant seul la gestion des parties communes de l’immeuble et la charge financière des gros travaux.

(1) Lire notre article du n°1102 du 15 juin 2019, p. 26.

 

Bientôt un référentiel métier et un parcours de formation

Fabrice Rivière, consultant à l’Afpols, annonce, pour 2021, la publication d’un référentiel de compétences pour les métiers de syndic social, un outil d’évaluation de ces compétences et un parcours de formation associée qui sera déposée pour délivrer un "quasi-diplôme". Cette formation serait proposée aux salariés en poste dans un organisme Hlm, en mobilité ou en évolution professionnelle.