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Thème de la publication
FNAR
Numéro

Actualités Habitat n°1192

Paru dans

JUILLET 2023

Actualités Habitat n°1192

Date de publication :

20 juillet 2023

Auteur(s) :

VALÉRIE LIQUET

AG de la Fnar : "une partie des réponses réside dans l'intelligence territoriale"

Comment répondre à la demande croissante de logements sociaux en situation de contraintes financière et foncière ? Les associations régionales Hlm ont présenté le 15 juin leur analyse et leurs propositions, lors de leur assemblée générale.

Non, le secteur Hlm ne va pas dans le mur. Il va “connaître des tensions financières, mais il a de la résilience, pas d’inquiétude : il traversera la crise”, rassure Dominique Hoorens, le 15 juin, à Paris, lors de l’assemblée générale de la Fnar. Mais si le secteur ne parvient pas à “enclencher un mouvement d’investissement très important”, il sera contraint d’opérer les arbitrages budgétaires qui lui feront perdre sa raison d’être : loger dignement les personnes modestes qui ont besoin de lui, sachant que le nombre de demandeurs de logements sociaux a atteint le chiffre record de 2,4 millions fin 2022. Pour maintenir chaque année un rythme de production de 100 000 logements sociaux et pour en réhabiliter 150 000 en respectant la trajectoire SNBC (Stratégie nationale bas-carbone), le directeur des Études économiques et financières de l’USH a fait le calcul : 25 Md€ d’investissement par an sont nécessaires, soit 10 Md€ de plus qu’aujourd’hui (lire aussi AH 1190).


“Nous sommes face à un mur d’investissement”, commente Sophie Donzel, administratrice d'Aiguillon Résidence, pilote du groupe de travail et de l’étude de la Fnar intitulés Continuer à produire des logements sociaux avec un modèle économique en tension. “Notre consommation de fonds propres s’accélère”, observe-t-elle, prenant l’exemple d’un T3 : “en 10 ans, il faut 40% de fonds propres en plus pour produire un T3”. Résultat : “l’organisme de logement social, qui est une société comme une autre et qui doit veiller à ses équilibres budgétaires, en produit tout simplement moins, pour préserver ses finances”. Les conséquences sont immédiates pour les demandeurs Hlm, mais aussi pour l’emploi local. “Nous estimons qu’une baisse de 10% de la production représente 30 000 emplois directs et indirects de moins”, poursuit Sophie Donzel, invitant les associations régionales à “faire le calcul dans leurs territoires” pour montrer de manière très concrète l’impact de l’activité des organismes Hlm sur les artisans et les PME.

Le LLI oui, mais avec du PLAI

Les arbitrages peuvent aussi se porter sur un maintien du niveau de production au détriment de la réhabilitation “en attendant que des progrès techniques permettent de réhabiliter plus efficacement et à moindre coût”. À l’inverse, d’autres organismes consacrent la quasi-totalité de leurs fonds propres à la réhabilitation. D’autres encore attendent un signe rassurant pour lancer tout investissement. Certains font de la péréquation à l’opération, en mettant un peu plus de PLS, voire du LLI. Pourquoi pas, si cela permet de respecter les objectifs de production de PLAI qui, avec les PLUS, constituent l’essentiel de la demande de logement social, “mais si au final le PLS et le LLI remplacent le PLAI, nous ne sommes plus d’accord”, pose Sophie Donzel.


Bien sûr qu’il faut du PLAI, convient Patrice Roques, ex-DG de Seine-Saint-Denis Habitat aujourd’hui “passé” chez Nexity où il est à la tête de la direction générale Habitat social et résidences gérées. “Mais il faut construire aussi de l’intermédiaire et d’autres typologies d’habitat”, ajoute-t-il, rappelant que “80% des seniors sont sous les plafonds LLI et PLS”. “Si des bailleurs ont des difficultés, d’autres continuent à nous acheter beaucoup de logements”, constate-t-il, précisant que sur les 20 000 logements produits chaque année par Nexity, 30% relèvent du logement social et 5% du logement intermédiaire. Si bien que “plus vous êtes forts, plus nous sommes forts”. D’ailleurs, “nous avons besoin que les bailleurs sociaux soient aussi présents sur le locatif intermédiaire, pourquoi pas dans le libre : il doit être possible d’engager des programmes et, 5 ans plus tard, de les revendre”. D’ores et déjà il observe que “des bailleurs ont trouvé une forme de circulation du capital”, citant en exemple les modèles d’In’li, de CDC Habitat et de Vilogia.

 

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“Nous sommes face à un mur d’investissement”, estime Sophie Donzel, administratrice d'Aiguillon Résidence. © M. Farhat / Divergence Image

 

Contre toute attente, le discours ne provoque pas de remous dans l’assemblée. “Avant de parler plan de financement, il faut parler orientation politique”, avance poliment Dominique Hoorens, alors que tout le monde a en tête que la Première ministre, Élisabeth Borne, en conclusion du CNR Logement, a clairement mis l’accent sur l’accompagnement des classes moyennes supérieures avec le LLI, comme un moyen de “libérer” le parc social pour des demandeurs plus modestes… Pas de ça dans les préconisations des AR Hlm.

La créativité est dans les collectivités

La Fnar reprend les revendications portées au niveau national par l’USH : suppression de la RLS (ou au moins sa suspension tant que le taux du Livret A ne sera pas redescendu), TVA à 5,5%, maintien du PTZ - cet “outil qui aurait soi-disant provoqué le mitage pavillonnaire de la France”, a ironisé Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la Fédération des Coop’Hlm, renvoyant la responsabilité aux documents d’urbanisme. Ceci étant posé, les AR considèrent haut et fort qu’“une partie des réponses réside aussi dans l’intelligence territoriale, l’adaptation des politiques publiques à l’échelle des territoires ou encore le pilotage d’outils réglementaires existants”.


Sophie Donzel en est persuadée : “L’innovation et la créativité en termes de politiques publiques et d’outils n’est plus dans l’État, mais dans les collectivités”. La conclusion de l’étude de la Fnar le dit autrement : “Nous croyons que la réponse à la crise actuelle du logement passera par la capacité des Autorités organisatrices de l’habitat (AOH), des délégataires et des autres collectivités s’impliquant dans la politique de l’habitat, à organiser, encore plus demain qu’aujourd’hui, l’agilité et l’intelligence territoriale”.


Pas le choix de toute façon puisque, à écouter Jean-Luc Vidon, “nous avons l’impression qu’il n’y a pas, au niveau national, de vision à moyen terme du logement social”. C’est pourquoi, selon le président de la Fnar, “la vie ne s’arrêtera pas après la signature, ou non, du Pacte de confiance”.


Dans ce cadre, l’aide à la pierre locale est bien sûr une nécessité. “Les territoires qui ont des niveaux de production significatifs sont ceux qui distribuent des subventions”, rélève Sophie Donzel, que ce soit sous forme de subvention d’équilibre ou d’apport foncier.


La Fnar invite aussi les collectivités à s’approprier la question des zonages - cette “machine à ne pas produire”, dixit Sophie Donzel -, à la fois pour faire inscrire leur révision à l’agenda si nécessaire, mais également pour se saisir du droit à l’expérimentation et obtenir de l’État des adaptations locales, à l’exemple du “Pinel Breton”, ou en utilisant les marges locales permises par l’avis loyers. “Les bassins de vie ne se déterminent pas en aplats de couleurs de 3 000 m2 !”, s’agace Sophie Donzel, rappelant qu’il “existe des micro-marchés extrêmement tendus” dans les zones frontalières, de montagne, sur le littoral et dans certaines villes moyennes de Vendée, de Bretagne ou encore du Grand Est. Autre aberration : “En zone B2 ou C, s’il est encore possible d’équilibrer des programmes pour construire quatre maisons individuelles, c’est impossible pour 8 logements collectifs”, décrit-elle. “Un non-sens au regard du ZAN”.

ZAN : un objectif à atteindre ensemble

Dans le cadre du ZAN justement, les organismes doivent articuler ambitions normatives et équilibres financiers. Il leur faudra chercher, avec les communes et intercommunalités, comment dynamiser la constructibilité en zones déjà urbanisées et comment parvenir à “une réelle transformation et inventivité quant aux modes de production et à l’ingénierie financière associée”, sachant que “construire en dent creuse, densifier ou reconvertir un bâti existant, intervenir en centre-bourg… est souvent plus coûteux et techniquement complexe”. C’est pourquoi Pascal Frisquet, président de l’AR Paca & Corse, invite les organismes à se saisir du ZAN pour “reprendre une production en propre”, et à renforcer leur compétence d’aménageur. Le groupe de travail qu’il a piloté, et qui s’est traduit par l’étude ZAN : de nouveaux enjeux de dialogue territorial pour les associations régionales et les organismes Hlm, a formulé une douzaine de propositions regroupées en 4 axes. Le premier : sécuriser dans tous les territoires la part de foncier dévolue au logement social dans l’enveloppe urbaine, au sein des PLU, PLUI, PLH et Sraddet. Dans ce cadre, le droit de préemption pourrait être transféré aux bailleurs, dans des conditions financières soutenables pour le secteur Hlm.


Le 2e axe vise à rendre financièrement soutenable la production de logement social, via plusieurs mesures : des politiques régionales de soutien aux opérations exemplaires de sobriété foncière ; mobiliser le Fnap pour financer les déficits fonciers des opérations de recyclage urbain ; renforcer les partenariats avec les EPF ; relancer l’aménagement public…


Le 3e axe appelle les collectivités à Ensemble, rendre la ville dense plus désirable et acceptable pour tous… “tout en répondant aux objectifs de compensation”, précise Pascal Frisquet. Enfin, le 4e axe invite les AR à participer aux instances régionales d’observation et de régulation de la mise en œuvre du ZAN (conférence régionale ZAN et CRHH) pour porter ces orientations.


Reste encore un défi, souligné par Pascal Frisquet : “Faire comprendre aux élus que l’objectif ZAN ne signifie pas ne plus construire du tout” et les convaincre que les bailleurs sociaux sont les meilleurs partenaires pour engager la démarche de manière constructive et positive.

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PARU DANS ACTUALITÉS HABITAT N°1192 DU 15 juillet 2023

Actualités Habitat n°1192

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