Deux jours avant les élections européennes et la dissolution de l’Assemblée nationale, un plateau de parlementaires allant du PCF au parti LR a dégagé, lors de la convention 2024 de la Fédération des OPH, un double consensus. D’une part, le projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables (Dola), porté par le ministre Guillaume Kasbarian, ne réglerait rien à la crise du logement. D’autre part, il était possible de se mettre d’accord sur une alternative fondée sur la réalité du marché, des territoires et des précarités (économiques, sociales, sanitaires…) des Français. « Préparons ensemble la prochaine grande loi Logement ! », avait lancé sous forme de boutade le chercheur en sciences politiques Patrick Le Galès en conclusion de la dernière table ronde. Il ne savait pas encore que le texte de Guillaume Kasbarian serait emporté deux jours après avec la dissolution de l’Assemblée, offrant l’opportunité de repartir sur d’autres orientations.

D’abord, supprimer la RLS

Il faudrait se rappeler avec Renaud Payre que « le logement social a toujours joué un rôle contracyclique ». Pour le vice-président à l’habitat de la Métropole de Lyon, c’est la base : le logement social est la solution pour sortir de la crise, et non pas le problème. La voie de l’autonomisation financière des bailleurs sociaux, sur le mode « Allez chercher vos propres ressources, ne comptez plus sur les soutiens publics », est une impasse.

D’abord, il faudrait supprimer la RLS qui n’est rien d’autre qu’une « taxe sur le chiffre d’affaires des organismes Hlm de l’ordre de 5 % des loyers perçus », estime Marcel Rogemont. « Imaginons Renault taxé sur son chiffre d’affaires à raison de 1 500 euros par voiture : sur deux millions de véhicules cela ferait 3  milliards d’euros par an », calcule le président de la Fédération des OPH.

En plus, « le gouvernement est pervers », souligne Viviane Artigalas. « Il organise dans la loi Élan la perte de ressources des bailleurs sociaux avec la RLS et il propose ensuite dans le projet de loi Dola de leur en redonner sur le dos des locataires : par l’augmentation des loyers », s’indigne la sénatrice PS, co-rapporteure de la mission d’information transpartisane menée avec la LR Dominique Estrosi-Sassone et la centriste Amel Gacquerre (lire AH 1211). Elles y formulent 11  propositions en distinguant celles à effets à court terme (réintroduire l’APL-Accession, financer les bailleurs sociaux en fonds propres pour l’acquisition de programmes neufs en Vefa…), à moyen terme (accorder aux élus locaux « une part plus active » dans les attributions, sécuriser les chartes promoteurs, renforcer les AOH…) et celles qui appellent à une « refondation » avec une loi de programmation, dont le premier objectif serait de « redéfinir l’appui de la Nation aux bailleurs sociaux en réaffirmant le modèle du logement social et l’importance du lien emploi-logement ».

Remettre de la cohérence

Il s’agirait de rompre avec « la méthode du gouvernement » qui émiette tout plein de « petits textes », dénonce Dominique Estrosi-Sassone en listant les projets de loi et PPL  : Dola, mais aussi sur l’habitat dégradé, la régulation des locations saisonnières, sur la transformation de bureaux en logements… « Au final, nous n’avons pas de cohérence, pas de stratégie, pas de visibilité… et aucune réponse à la grave crise du logement », observait la sénatrice de Nice.

Assurer une stabilité dans un monde qui se précarise

Dola n’était pourtant pas tombé du ciel. Le projet de loi s’inscrivait « dans une tradition d’éviction du logement social » décrit par William Le Goff, directeur des études prospectives à la Fédération des OPH. En l’occurrence une double éviction qui aurait touché au seuil du SLS (applicable dès le premier euro de dépassement) et aurait durci les conditions de ressources au maintien dans les lieux. Il aurait fait au passage pas mal de dégâts : sortie du parc Hlm de travailleurs clés, baisse du pouvoir d’achat de locataires, fragilisation de la mixité sociale… Et tout ça, insiste William Le Goff, pour passer de 36 000 à 87 000 ménages assujettis pour les Offices, soit 51 000 de plus sur 2,3 millions de logements !

« Ce qui m’inquiète beaucoup, relevait le député communiste de Seine-Saint-Denis Stéphane Peu, c’est la masse des locataires Hlm de plus en plus précarisés dans leur travail, dans leurs ressources, dans leur santé… ». Dès lors, comment supprimer « le seul point de stabilité que représente un CDI dans le logement social », interrogeait-il. Lui aussi a joué le jeu du consensus en copilotant avec son collègue Modem Mickaël Cosson la mission transpartisane sur “L’accès des Français à un logement digne et à la réalisation d’un parcours résidentiel durable” (lire AH 1211). Parmi leurs 35 propositions  : revenir sur la RLS, étendre le taux de TVA à 5,5 %, augmenter les contributions de l’État au Fnap, favoriser l’accession sociale… mais aussi inciter les locataires en situation de sous-occupation à accepter un logement plus petit, développer pour les agents publics une offre de service comparable à celle d’Action Logement, ou encore rapprocher l’offre de service d’Action Logement des besoins des PME et son corolaire  : assujettir à la Peec les entreprises dès 10 salariés.

« Le logement social est l’unique solution pour des familles de récupérer quelques centaines d’euros de pouvoir d’achat, alors toucher au surloyer peut choquer », reconnaît le député Renaissance Lionel Causse, également président du Conseil national de l’habitat (CNH). Ce qui semble encore plus choquer l’élu landais, à titre personnel, c’est « que les locataires participent un peu plus aux finances des bailleurs sociaux ». « Il ne faudrait pas s’enliser dans des détails techniques », disait-il aussi. Lionel Causse était même partant pour « supprimer les articles dangereux pour la loi SRU » et envisageait de « l’étendre aux résidences secondaires » pour les territoires comme le sien qui en comptent beaucoup.

Dans une prochaine grande loi Logement, il faudra encore discuter de l’évolution, ou pas, de l’article 55 de la loi SRU. Si les divergences n’ont pas été exprimées à Angers, elles existent bien et bien.

« Le LLI est utile, le LLS indispensable »

La question du logement locatif intermédiaire sera plus consensuelle. « Qu’il y ait des règles de conditions de ressources plus dures, peut-être, mais attention aux effets de seuil qui pourraient être terribles et surtout : où déménageront les ménages ? Pour aller où ? Le gouvernement a l’air de miser sur le LLI mais tous les territoires ne sont pas éligibles », rappelait la maire (LR) de Vitré, Isabelle Le Callennec, élue eurodéputée deux jours après. « Le LLI peut être utile dans les zones tendues, mais le LLS est indispensable au logement des classes moyennes », a répété Marcel Rogemont à Angers. Et d’abord, c’est quoi les “classes moyennes” ? Il faudra bien les définir en préparant la grande loi Logement. Une étude réalisée par la Fédération des OPH a montré que sur les 1,8 million de ménages constitués de travailleurs clés en Île-de-France, 1,6 million relevaient du logement aidé. « Et sur ces 1,6 million, 88 % relèvent du logement locatif social (PLUS et PLS principalement) et seuls 12 % du LLI », insistait le président de la Fédération. « Selon l’Ancols, sur les LLI gérés par un grand organisme de logement social, seuls 13 % relèvent réellement du LLI, les autres du LLS », ajoute-t-il. Quoi qu’il en soit, la perspective de développer à grande échelle le LLI n’était pas tenable : « Il y a eu un pic de production en 2023 dans le cadre du sauvetage d’opérations de promoteurs, mais le LLI assèche les fonds propres et les organismes n’ont plus les moyens », a témoigné Damien Vanoverschelde, président de l’Aorif et président de Hauts-de-Seine Habitat.

Ne pas avoir à choisir entre production et rénovation

La grande loi Logement influerait sur la loi de Finances pour permettre aux bailleurs sociaux de ne pas avoir à choisir entre production et réhabilitation en créant “MaPrimeRénov’ Hlm”. « Le logement social représente un peu moins de 20 % des résidences principales, aussi notre Fédération demande 20 % des crédits de MaPrimeRénov’ », déclarait encore Marcel Rogemont à Angers, soit 1  Md€ sur les 5  Md€ crédités au budget de l’État. Cela permettrait « d’être au rendez-vous de 2024 pour nos logements encore classés E » (ils sont encore 350 000 dans le parc des OPH) et « de donner rapidement du pouvoir d’achat aux locataires ». Sur ce point, la Fédération travaille « en lien avec l’Europe et avec plusieurs partenaires pour proposer la création d’un tarif social de l’énergie », a annoncé Marcel Rogemont.

Les Offices avaient montré la veille, lors de tables rondes thématiques, la variété des initiatives qu’elles mènent pour le compte des collectivités, en faveur des territoires et des locataires. Par exemple sur la production d’énergies décarbonées, mais aussi l’accompagnement de territoires « en déprise » ou encore le recours au “in house” pour les projets d’aménagements des collectivités de rattachement.

C’est donc naturellement qu’elle appelle à « une meilleure adaptation des politiques locales de l’habitat aux réalités des territoires, notamment ceux en déprise ». Pour cela, il faudrait « reprendre les travaux sur la décentralisation » avec l’idée de développer les compétences des Autorités organisatrices de l’habitat (AOH) et leurs financements. Et cela, en facilitant la différenciation des politiques locales de l’habitat et en écoutant Patrick Le Galès lorsqu’il dit que « la décentralisation, en soi, n’est absolument pas garante d’efficacité ». « Une forte décentralisation sans politique nationale coordonnée n’a pas que des effets positifs », euphémisait le chercheur, en référence au choix italien.

Renaud Payre ajouterait bien une loi sur le foncier qui s’attaquerait à sa valeur, sa régulation, le partage de la plus-value… Inutile de refaire le débat d’ailleurs. Tout a déjà été dit lors du CNR Logement, un autre grand moment d’alliance entre les acteurs du logement et de consensus dont les préconisations avaient été enterrées il y a tout juste un an.