L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2003-32 du 4 Juillet 2003

Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2003-32 du 4 Juillet 2003 relative à Individualisation des contrats de fourniture d'eau

Nos Réf. : FP/BB - circulaire numéro 32/03

Pièce jointe : 1

Objet : Individualisation des contrats de fourniture d'eau

Paris, le 4 juillet 2003

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

La publication le 6 mai dernier du décret d'application de l'article 93 de la loi SRU a ouvert aux bailleurs sociaux et à leurs locataires en habitat collectif la possibilité de choisir entre l'abonnement collectif et l'abonnement individuel au service de l'eau.

Si ce choix existait déjà sur certaines communes, il était impossible sur une large partie du territoire.

Désormais, les résidents pourront, comme c'est déjà le cas pour les autres services en réseau (téléphone, électricité, gaz naturel), être les abonnés directs du distributeur d'eau.

Il est indispensable que le passage à l'abonnement individuel de chaque locataire soit bénéfique pour la relation bailleur-locataires en apportant plus de transparence et éliminant une grande partie des réclamations. Il faut donc que les résidents soient demandeurs et que cela ne se traduise pas par une augmentation de la dépense d'eau.

Les textes encadrent avec assez de précisions la procédure de changement. Beaucoup de points restent cependant à traiter dans le cadre de la négociation locale. La note ci-jointe propose une lecture de la situation actuelle. Au vu des questions qui apparaîtront dans les mois qui viennent, des compléments pourront être apportés.

Les associations régionales pourront organiser des réunions d'information et d'échanges sur ce thème.

D'ores et déjà, à l'échelle de certains services de distribution de l'eau, les bailleurs présents se réunissent pour procéder à des analyses communes et unifier leurs demandes.

Nous vous souhaitons bonne réception de la présente et vous prions de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l'assurance de nos salutations distinguées.

Paul-Louis Marty

Contacts :

Hervé des Lyons DJF 01 40 75 78 60

Brigitte Brogat DDP 01 40 75 50 70

Mathieu Lambert Habitat et territoires 01 40 75 78 54

ANNEXE A LA CIRCULAIRE NUMERO 32-03 du 4 juillet 2003

INDIVIDUALISATION DES CONTRATS DE FOURNITURE D'EAU

Généralement dans les immeubles collectifs et parfois les lotissements, le propriétaire est l'abonné du service public de l'eau et répartit les charges correspondantes entre les occupants de l'immeuble.

L'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains impose au service public de l'eau de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à la demande du propriétaire de l'immeuble.

Le décret n° 2003-408 du 28 avril 2003 fixe les modalités d'individualisation des contrats de fourniture d'eau.

I Champ d’application et portée du texte.

1.1. Le champ d’application exclut les logements locatifs individuels.

Le champ d’application de la mesure concerne « les immeubles collectifs d’habitation » et « les ensembles immobiliers de logements », c’est-à-dire les lotissements et ensembles groupés d’habitations.

Cette distinction ne pénalise pas pour autant les occupants de maisons individuelles pour lesquels soit l’abonnement est direct, soit la facture d’eau, si le propriétaire est l’abonné, est répercutée intégralement sans avoir à procéder à une répartition. Les locataires de maisons individuelles ont par ailleurs dès l’origine la maîtrise de leurs consommations. Pour autant si le texte ne s’applique pas formellement, son esprit paraît favorable à la généralisation de l’abonnement individuel.

1.2. La portée des mesures d’individualisation ne peut qu’être générale.

La procédure d’individualisation a vocation à faire du service public de distribution l’unique interlocuteur de chaque abonné pour l’organisation et l’exécution du service, la gestion des abonnements, la facturation.

- Si le propriétaire de l’immeuble reste garant de la qualité du réseau intérieur, il ne peut ni se substituer au service distributeur en l’absence de compétences juridiques pour ce faire, ni apporter de garanties au nom des abonnés sous quelque forme que ce soit, car ce n’est pas sa vocation, ni s’engager pour autrui puisque l’objectif poursuivi par la loi est d’aboutir à restaurer une relation individuelle exclusive entre le distributeur et l’abonné. C’est également dans ce sens que doit être abordée la question du comptage que seule la collectivité responsable du service public ou son délégataire sont aptes à organiser, dans le respect du code des marchés publics comme le rappelle la loi SRU.

- L’individualisation a vocation à englober dans son champ tous les contrats de fourniture d’eau, y compris celui portant sur l’abonnement à l’eau pour l’entretien des parties communes souscrit par le propriétaire.

- Rien ne justifie plus en conséquence la souscription d’un abonnement au compteur général dès lors que l’eau consommée par les locataires fait l’objet d’un comptage individuel. Un tel abonnement ne correspondrait pas à de l’eau consommée par l’abonné, en l’occurrence le propriétaire, et le prix de l’abonnement facturé, proportionnel au volume d’eau mesuré par ce compteur, ne pourrait s’appuyer, par conséquent, sur une valeur réelle.

- L’individualisation n’entraîne pas par elle-même la rétrocession des canalisations qui restent au propriétaire, même si elle ne l’exclut pas.

2. Modalités pratiques et phases de la procédure préalable à la demande.

L'article de loi et son décret d'application induisent un certain nombre d'étapes à respecter pour aboutir à l'abonnement individuel.

2.1 L'adaptation des conditions d’organisation et d’exécution du service à l’individualisation.

Au cours de cette première phase la personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau adapte les conditions d’organisation et de distribution du service afin de permettre l’individualisation. En pratique il s’agit pour la collectivité d’adapter le règlement de service, avec son délégataire le cas échéant.

Cette phase s’inscrit dans un premier délai de neuf mois à compter de la publication du décret relatif à l’individualisation (soit jusqu’au 6 février 2004). Il s’agit d’un délai maximum. Autrement dit, dès que ces mesures seront prises le propriétaire pourra formuler sa demande d’individualisation, sans qu’on puisse lui opposer le délai de neuf mois.

Cette adaptation porte par ailleurs sur les prescriptions techniques que doivent respecter les installations de distribution d’eau des immeubles collectifs.

Le décret précise en particulier que ces prescriptions ne peuvent avoir pour effet d’imposer la pose d’un seul compteur par logement, ni d’exiger que les compteurs soient placés à l’extérieur des logements.

On doit souligner ici que le distributeur, à l’issue du processus, ne dispose pas du choix d’accorder ou non l’individualisation, puisque celle-ci est posée en règle de principe par la loi elle-même (tout service de distribution « est tenu de procéder à l’individualisation … dès lors que le propriétaire en fait la demande »).

2.2 Relations avec l'autorité organisatrice du service d'eau (ou le distributeur)

Des contacts peuvent être pris à l'initiative du bailleur ou du distributeur pendant la phase d'adaptation des conditions d'exécution du service.

Ils ont pour but d'exposer de part et d'autres les problèmes qui se posent et de trouver des solutions pratiques sur :

- La reprise par le distributeur des compteurs divisionnaires en place,

- La reprise par le distributeur des engagements du bailleur vis à vis du prestataire du comptage,

- La matérialisation du point de livraison,

- Le devenir des compteurs généraux,

- L'emplacement et l'accès aux compteurs,

- Les dispositions pour l'entretien du réseau intérieur,

- Le cas des colonnes multiples,

- Le cas des compteurs intérieurs au logement.

L'article de loi et le décret tiennent lieu de procédure, le règlement de service adopté définit les règles à respecter. Il n'y a donc pas lieu de signer des conventions avec le service distributeur, à l'occasion du changement de contrat.

2.3 Phase préparatoire à l’individualisation pour le propriétaire.

Les conditions d'organisation et d'exécution du service public de l'eau pourront être différentes d'un service à l'autre. L'analyse préalable est donc à réaliser séparément sur les différents territoires.

2.3.1 Analyse typologique

Jusqu'ici les expériences conduites en matière d'individualisation ont souvent été limitées à quelques groupes. Dans la mesure où l'objectif du bailleur est de traiter cette question à l'échelle de patrimoines, une analyse typologique du patrimoine mérite d'être conduite selon les caractéristiques de la distribution de l'eau à l'intérieur des immeubles. Cette typologie, première étape d'une étude technico-économique, peut être une aide à la décision pour définir le projet et échelonner dans le temps le processus d'individualisation. Les critères d'analyse peuvent porter par exemple sur :

- Présence ou non de canalisation en plomb,

- Présence ou non de compteurs divisionnaires,

- Unicité de l'alimentation en eau froide par logement,

- Alimentation verticale extérieure ou non au logement,

- Présence ou non d'autres réseaux raccordés de manière temporaire ou permanente (chaufferie collective, réseau incendie…),

- Production collective ou individuelle d'eau chaude sanitaire.

Mais d'autres critères peuvent influer sur le choix ou non d'individualiser les factures d'eau : des raisons d'organisation et de gestion interne, des raisons sociales. De plus, selon les choix d'organisation du service que proposera le distributeur, d'autres critères de tri pourront apparaître.

Le projet ainsi défini peut être présenté au conseil de concertation locative pour l'informer et recueillir son avis sur le principe d'individualisation, avant l'ouverture d'une étude de faisabilité conduite en interne ou avec l'aide d'une expertise externe.

2.3.2. Dossier technique

Le diagnostic technique des installations de distribution d'eau vise à recenser les anomalies éventuelles au niveau :

- De l'alimentation en eau des bâtiments,

- Des réseaux de distribution en sous-sol,

- Des réseaux de distribution d'eau en étages,

- Des équipements en parties communes.

Il se traduit par un dossier technique présentant par exemple :

- Le synoptique des installations,

- La description des installations,

- L'inventaire des matériaux,

- L'emplacement et la nature des protections anti-pollution,

- La liste des points de non-conformité au Code de la Santé Publique et des travaux nécessaires pour y remédier.

Mais il faut souligner que si le passage à l'individualisation est une occasion de faire le point sur la qualité des installations, les premiers contacts avec les distributeurs montrent qu'ils ne pourront spécifier des exigences qualitatives sur la partie privative des installations à l'exception des protections anti-pollution.

2.4 Impacts sur les coûts

Selon la structure tarifaire de chaque service d'eau, le passage à l'abonnement individuel pourra se traduire par une évolution des coûts. La comparaison pourra être faite sur la base d'une consommation moyenne, d'une consommation standard par type de logement, au niveau de chaque immeuble…

En cas de majoration significative, des mesures d'économie d'eau peuvent être envisagées par le bailleur pour compenser le supplément. Au niveau de l'étude exploratoire, il s'agit simplement d'identifier les marges de manœuvre et d'évaluer la probabilité d'un accord collectif.

Le passage à l'individualisation n'a en principe pas d'impact sur la nature des dépenses récupérables ou non. Toutefois, selon les schémas retenus, dès lors que le locataire recevra une facture individuelle, certaines dépenses en parties communes pourraient être plus difficiles à récupérer.

2.5 Impact sur les contrats de comptage divisionnaire

L'analyse des contrats en cours permet de dresser un état des lieux sur :

- Les échéances de contrats,

- Les conditions de sortie ou de révision des contrats,

- La propriété des compteurs,

- Les caractéristiques des compteurs (âge, classe).

3. La procédure de demande proprement dite.

A l’issue de la phase préparatoire le propriétaire procède à la demande d’individualisation qu’il adresse, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à la personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau. La demande est accompagnée du dossier technique et le cas échéant du projet de programme de travaux d’adaptation des installations.

Un deuxième délai, de quatre mois cette fois, est ici donné au distributeur pour vérifier que les installations de l’immeuble satisfont aux prescriptions techniques qu’il a définies au préalable. Ce délai ne peut être interrompu que si le distributeur procède à des demandes complémentaires au propriétaire de l’immeuble. Ces demandes, relatives à l’installation et dont on doit logiquement penser qu’elles doivent avoir un lien direct avec les prescriptions nécessaires à l’individualisation, font courir un nouveau délai de quatre mois, à compter de la réponse du propriétaire.

A l’issue de cette phase la personne morale chargée de la distribution adresse au propriétaire les modèles de contrat à intervenir avec les usagers et les conditions d’organisation du service public.

4. La relation avec les locataires

4.1 Phase informative

Lorsque le bailleur juge que l'étude exploratoire est positive et que sa demande est recevable par le service de distribution d'eau, il informe les locataires concernés sur

- son intention de demander l'abonnement individuel justifiée par l'analyse préalable. Il met en évidence les avantages et les modifications techniques nécessaires ainsi que les conditions du service individuel envisagé et les conséquences en termes de charges d'eau.

4.2 Phase consultative

La consultation formelle est organisée sur ces mêmes bases. Un modèle de contrat d'abonnement individuel est annexé au document de consultation.

4.3 Conditions relatives à l’accord des locataires

Le principe de cet accord collectif est contenu dans l’article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000. La rédaction du texte demande cependant à être explicitée.

- De manière générale pour les propriétaires bailleurs d’immeubles collectifs le texte prévoit une obligation d’information des locataires portant sur la nature et les conditions financières du passage à l’individualisation. Tous les propriétaires bailleurs sont concernés par cette mesure, que l’immeuble soit en copropriété ou soit détenu par un propriétaire unique.

- Mais le texte ajoute que la demande d’individualisation « fait l’objet, s’il y a lieu, d’un accord défini par l ‘article 42 de la loi du 23 décembre 1986 ». Sont visées ici les hypothèses où un tel accord peut effectivement intervenir. L’appréciation n'est pas laissée au propriétaire mais dépend des conditions qui le rendent possible, ce qui est le cas des immeubles en monopropriété ( les copropriétés par contre sont exclues), et dans ce cas il est obligatoire.

- L’accord collectif de l’article 42 peut être négocié par immeuble, par groupe d’immeubles ou pour tout un patrimoine. Lorsqu’il est négocié avec une ou des associations celles-ci doivent être représentatives au niveau où l’accord est négocié (immeuble, ou groupe ou patrimoine). Leur représentativité est mesurée selon l’article 42 en fonction des locataires qu’elles regroupent (soit le tiers, soit 20% si l’association est affiliée à l’une des cinq grandes associations nationales de locataires : AFOC, CGL, CNL CLCV, CSF). Si l’accord est conclu dans ces conditions les locataires sont alors consultés. L’accord est opposable si le nombre de locataires qui se sont prononcés contre l’accord n’est pas supérieur au nombre de locataires regroupés dans l’association ou les associations avec lesquelles l’accord a été conclu. A défaut d’accord avec les associations dans les conditions qui viennent d’être décrites le projet est directement proposé aux locataires concernés. L’accord est dans ce cas opposable à tous les locataires si plus de la moitié de tous les locataires concernés se sont prononcés positivement par écrit dans le mois qui suit la notification du projet par le bailleur.

- L’accord collectif relatif à l’individualisation, conclu dans les conditions de l’article 42, est opposable à tous les locataires concernés dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles, y compris à ceux qui s’y sont opposés lors du vote. Le texte de l’article 42 ne prévoit pas de formalisme particulier, l’opposabilité résultant du vote par les locataires. Dans l’accord négocié ou proposé il conviendra de mentionner la date d’application attendue.

- Le décret prévoit que le distributeur transmet au propriétaire les modèles de contrat destinés à remplacer les contrats en cours. Ce sont ces documents qui vaudront dans les rapports futurs entre le distributeur et les abonnés.

4.4. La situation dans les copropriétés.

En copropriété la décision de pose des compteurs individuels est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, exprimée en millièmes (article 25 m de la loi du 10 juillet 1965). Mais la loi n’a pas encore tranché la règle de majorité à retenir pour la décision d’individualisation et un nouveau texte devrait intervenir. En outre, les copropriétaires bailleurs sont soumis à l’obligation d’information des locataires sur les conditions de l’individualisation.

4.5 Confirmation de la demande

Conformément à l'article 5 du décret, le propriétaire confirme sa demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il joint à sa demande le dossier technique modifié et les conditions d'informations des locataires. Il peut proposer une date de passage à l'individualisation qui tiendra compte du délai maximal de réponse du service de deux mois, de l'échéancier des travaux et de l'annualisation des charges récupérables.

4.6 Mise en œuvre

Au fur et à mesure du passage à l'individualisation, il est utile de prévenir les locataires :

- De l'impact des travaux sur leur vie quotidienne,

- De la fin du quittancement des charges individuelles d'eau,

- De la dernière régularisation sur l'ancienne formule.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 04.07.2003
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2003-32

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