L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2003-65 du 15 Décembre 2003

Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2003-65 du 15 Décembre 2003 relative à l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine - ANRU

Circulaire n° 65-03

Nos Réf. : PLM/EM/mc

Pièces jointes : 3

Objet : A.N.R.U.

Paris, le 15 décembre 2003

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine prévue par la loi du 1er août dernier devrait être créée dans les premiers mois de l’année 2004. Depuis quelques mois déjà, un mode de fonctionnement qui préfigure en partie celui de la future Agence a été mis en place afin de ne pas ralentir vos projets. Quatorze dossiers ont d’ores et déjà fait l’objet d’une décision favorable.

La représentation des organismes de logement social est assurée par l’Union sociale pour l’habitat, comme le prévoit l’article 11 de la loi, en tant que membre du conseil d’administration de l’Agence. L’Union et votre fédération sont donc amenées à donner un avis sur les dossiers présentés.

Pour être en mesure de mieux comprendre et défendre vos projets présentés à l’ANRU, je vous demande pour l’heure de bien vouloir systématiquement nous informer du contenu des projets en cours et de transmettre, dès que possible :

Un exemplaire du dossier à l’Union sociale pour l’habitat

Edith Mondanel à la direction du développement professionnel 01 40 75 68 18

Un exemplaire à votre Fédération

Béatrix Mora à la fédération des ESH 01 40 75 79 14

Jean-Claude Pathé à la fédération des Offices 01 40 75 78 90

Par ailleurs, je vous adresse trois documents destinés à vous apporter des éclaircissements sur la future Agence :

§ une rapide explication de son fonctionnement actuel des instances, ainsi que la liste des techniciens de l’atelier urbain, et une grille sommaire d’analyse des projets par l’agence. Cette grille reprend la liste de tous les points qui devraient, de façon optimale, être expliqués dans les dossiers et des questions que peut se poser le comité technique (annexe 1) ;

§ un jeu de questions réponses à l’ANRU qui a été diffusé lors de la manifestation officielle d’information sur l’Agence le 17 novembre dernier à Paris (annexe 2) ;

§ une note expliquant les principaux mécanismes d’intervention de l’Association Foncière Logement (annexe 3).

Je vous rappelle également que toute notre organisation professionnelle, nationale et locale, dans le cadre des AR Hlm, est à votre service pour vous apporter un appui dans le montage de vos projets et essayer de résoudre avec vous les difficultés que vous pourriez rencontrer.

Espérant que ces informations vous seront utiles, je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l’expression de mes salutations distinguées.

Paul-Louis Marty

ANNEXE 1

AGENCE NATIONALE POUR LA RENOVATION URBAINE

1 / Les principaux modes de fonctionnement

La demande de financement est présentée par la collectivité locale compétente au titre du projet urbain global de rénovation urbaine. Le projet et la demande font l’objet d’un avis du Préfet, envoyé au Ministre.

L’initiative relève donc des collectivités locales, en coordination avec la DDE (chargée de donner un avis au préfet) et le chargé de mission régional de l’ « atelier urbain ».

Un « atelier urbain » a été mis en place, composé de 15 chargés de mission de la Délégation Interministérielle à la Ville (DIV) et de la DGUHC. Ils sont aujourd’hui en contact direct avec les collectivités locales et les organismes de logement social pour le montage des projets et des dossiers.

Un comité technique de pré-examen des dossiers,

Un premier examen des dossiers a lieu avec les partenaires, réunis au sein d’un comité technique qui se réunit chaque semaine à Paris. Sont donc présents : l’Etat (cabinet du ministre et atelier urbain), la CDC, l’UESL, la CGLLS, l’Union sociale pour l’habitat, la fédération des Entreprises Sociales de l’Habitat et la fédération des Offices L’ANAH et la Foncière sont également associées.

Le comité technique analyse les projets dans l’objectif de préparer les décisions du comité national d’engagement et de lever les questions qui pourraient subsister.

Un Comité National d’Engagement, présidé par le Ministre, décide de la recevabilité des projets en vue de leur financement. Il est composé des partenaires indiqués ci-dessus. Les projets sont présentés par les élus locaux, accompagnés du Préfet, et, selon la volonté des élus, de l’organisme de logement social .

2/ Les principaux points d’analyse des dossiers

Un projet urbain global

Diagnostic de l’existant au niveau du quartier, le quartier par rapport à ses franges, à la ville, voire à l’agglomération :

Atouts et difficultés aux plans urbain, patrimonial, social, économique, vie quotidienne….

Le marché immobilier, les objectifs du PLH….

Désenclavement du quartier : principales voies d’accès, transports…

Diversification des fonctions

Equipements publics, services, implantation ou redynamisation de commerces, activités….

Changement d’image du quartier

Mixité de l’offre de logement et mixité sociale

Relogements : stratégie de relogements au niveau de la ville, de l’agglomération ; stratégie de prise en compte des taux d’effort passés des personnes relogées, partenariats prévus (avec collectivité locale ou autres organismes), organisation de la maîtrise d’œuvre des relogements, accompagnement social…

Démolitions : ampleur, immeubles identifiés, état de vacance actuel…

Reconstructions : sur site et hors site, volumes au regard du nombre de démolitions, du marché local, et des objectifs du PLH, nature (locatif, accession, gammes de ces produits), faisabilité opérationnelle (identification des terrains et des promoteurs qu’ils soient organismes de logement social ou autres).

Réhabilitations : motivation des réhabilitations, notamment lourdes par rapport aux démolitions.

Projet foncier

Recomposition et aménagement du quartier et de ses abords : recomposition de la propriété foncière, des espaces publics, délimitations, résidentialisations, voiries.

Dans le quartier : stratégie foncière globale, en fonction des usages actuels et futurs ; redistributions foncières, résidentialisations, clarifications domanialités, déplacements réseaux…..

En dehors du quartier : maîtrises foncières assurées ou nécessaires.

Nécessité d’études urbaines complémentaires

Articulation du projet avec la gestion urbaine de proximité

Contenu du diagnostic avec les habitants

résidentialisations, propreté, gestion, sécurité, …

Modalités de la concertation et de son renouvellement dans le temps

Prise en compte du diagnostic dans le projet urbain / le programme

Actions avant, pendant et après les opérations

Mode d’articulation organisme, ville, convention

Le bilan financier

Situation financière du ou des organismes (avis CGLLS et dispositif d’auto contrôle fédéral) et de la collectivité locale

Impact du projet sur leur situation financière

Bilan financier global

Niveau d’implication des collectivités locales

Prise en compte de toutes les sources de financement (Feder…)

Modes d’évaluation des dépenses

Ratio des coûts de démolitions, de constructions, de réhabilitations

Ratio des différentes sources de financement au regard des dépenses

Pour les équipements et aménagements publics repris au bilan : utilité directe par rapport au quartier/ projet et financement par la (ou les) collectivité locale

Montants et ratio des financements demandés au guichet unique sur le volet logement : motivation d’éventuels déplafonnements…

Fiabilité et optimisation des recettes de charges foncières autres que logement (commerce…)

Bilan de l’opération d’aménagement - démolition :

Périmètre pris en compte pour le bilan d’aménagement

Date de prise en compte des pertes d’exploitation des bâtiments démolis

Intégration en recettes des charges foncières pour la construction neuve hors contreparties à la Foncière (logement social, équipement, autres logements, commerces…)

Les grandes phases du projet – CARACTERE REALISTE

Prévisions et objectifs de mise en œuvre dans le temps des grands éléments du programme : relogements, démolitions, constructions, réhabilitations, aménagements, équipements publics. Aussi bien en dépenses qu’en recettes. Maîtrises d’ouvrage.

Capacité de mise en œuvre en moyens humains du côté de la ville et du ou des bailleurs

Organisation ville

Organisation pilotage du projet

Organisation propre à l’organisme

Moyens existants : chef de projet et équipes d’interventions, analyse au regard de la maîtrise d’ouvrage passée et à venir dans le cadre du projet (savoir faire en démolitions, constructions y compris en accession, aménagement, résidentialisation, … capacité d’absorption des augmentations de volumes d’activité )

Besoins de renforcement éventuel des équipes (recrutements, formation-qualification)

Besoins en AMO,

Besoins en expertises diverses (en commerces, accession, aménagement….).

MODALITES DE L’INTER ORGANISMES, LE CAS ECHEANT

contreparties à la Foncière

Emplacement des terrains cédés et impact sur la diversification de l’offre de logements du quartier.

Dates prévues pour la cession, caractère réaliste par rapport au planning de travaux et procédures nécessaires (lotissement ou ZAC, le cas échéant).

ANNEXE 2

ANNEXE 3

L’Association Foncière Logement (AFL) – Principaux mécanismes

Objet

L’Association Foncière Logement, association loi 1901 créée par l’UESL, a pour objet de développer une offre de logements locatifs destinée en priorité aux salariés des entreprises du secteur assujetti à la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC dit 1% logement).

Nature des logements à produire

Les logements doivent être produits selon un équilibre entre les territoires faisant l’objet de démolitions (projets soumis à l’ANRU) et les autres territoires, notamment les communes urbaines ayant moins de 20% de logements sociaux (article 55 de la loi SRU).

1. 40% des logements ou droits à construire acquis chaque année par la Foncière le seront dans des quartiers relevant de la politique de la ville.

Ces logements ne sont pas soumis à conditions de ressources (sauf volonté de la Foncière de les conventionner).

2. 60% des logements sont acquis dans d’ autres territoires, notamment les communes dites SRU.

Ces logements doivent respecter les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux majorés de 30%, soit le PLS et les plafonds de loyer du PLS.

S’ils sont conventionnés à l’APL, ces logements sont comptabilisés dans les logements sociaux au sens de l’article 55 de la loi SRU.

Les contreparties foncières à la Foncière

En contrepartie de l’apport financier fait par l’UESL à l’ANRU, et qui est destiné notamment à assurer désormais l’équilibre des opérations de démolitions – aménagement sous réserve qu’elles soient intégrées dans un véritable projet urbain, la Foncière négocie avec les propriétaires du foncier situés dans le périmètre de l’opération d’aménagement démolition un terrain ou des droits à construire.

Cette contrepartie foncière est due dès lors que les organismes de logement social et les villes demandent une subvention à l’ANRU destinée à couvrir le déficit du bilan de ces opérations de démolitions – aménagement. Les principes généraux de montage de ce bilan d’aménagement sont définis dans le guide diffusé par la DGUHC, à télécharger sur le site de l’Union.

Sur le terrain donné en contrepartie, la Foncière réalisera des logements « libres » c’est-à-dire sans contraintes de ressources ni de loyers, destinés à diversifier l’offre locative du quartier et à attirer une clientèle nouvelle.

Montant de la contrepartie foncière

La charge foncière est cédée à la Foncière soit à titre gratuit, soit à titre onéreux. En ce cas, la contrepartie est valorisée au plus à la valeur de la charge foncière de référence et le montant de la subvention de l’ANRU est diminuée à due proportion.

La Foncière négocie avec le propriétaire du foncier (organisme de logement social ou ville) un terrain représentant entre 0 et 50% du total des droits à construire recréés dans le cadre de l’opération de démolition-aménagement.

Une négociation à mener

Compte tenu des éléments indiqués ci-dessus, l’organisme de logement social et la collectivité locale doivent procéder, dès lors qu’ils souhaitent une participation financière à l’équilibre du bilan des opérations de démolition – aménagement, à une négociation :

- avec les représentants de l’ANRU, sous la responsabilité des services locaux de l’Etat, pour caler précisément sa participation financière à l’équilibre du bilan de démolition – aménagement, sur deux aspects :

o d’une part sur le détail des dépenses reprises dans le bilan d’aménagement, (dates de prise en comptes, pertes d’exploitations, travaux d’aménagement,….)

o d’autre part pour définir précisément le périmètre pris en compte pour le bilan d’aménagement.

- avec la Foncière au titre de la contrepartie de la participation financière de l’UESL quant à l’identification des terrains et droits à construire cédés dans le périmètre d’aménagement retenu.

Mode de réalisation et de gestion des opérations de logements par la Foncière

La Foncière est une structure très légère (quelques personnes seulement). Elle réalise ses logements en lançant des appels à candidature auprès d’opérateurs immobiliers professionnels (et procède de la même façon pour leur gestion locative.

A l’issue d’une période de location minimale de quinze ans, correspondant à celle de l’amortissement financier, il est prévu que les logements de la Foncière seront transférés aux régimes de retraite complémentaires. Les modalités de ce transfert sont à définir. Les caisses de retraites pourront éventuellement valoriser ce patrimoine en le vendant.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 15.12.2003
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2003-65

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